既存住宅売買瑕疵保険を積極的に活用しましょう。

このサイトをご覧の方は、不動産売買の取引を1回以上は経験された方も多いと思います。

皆さんの自宅つまり中古住宅を購入する買主にとって、新築住宅のように売主から10年間の瑕疵担保責任の保証を義務付ける制度がありません。

この10年というのは、品確法と言いまして住宅の品質確保の促進等に関する法律で、構造耐力上主要な部分(柱、床、屋根などの重要部分)に関しては、補修や損害賠償の責任を売主が10年間負うことになっています。

一方、中古住宅では、品確法が適用されることはなく、売主が宅建業者の場合は、2年瑕疵担保責任を負うことになります。

この辺りは、ご存知の方も多いと思います。

現役時代、中古住宅を敬遠する一番の理由としては、新築と違い、個人間売買では、瑕疵担保責任のような保証が事実上無い。というのが最も多かったのを記憶しています。

そこで、近年「既存住宅売買瑕疵保険」が注目されることになりました。

「既存住宅売買瑕疵保険」は2種類あり「売主が宅建業者」「売主が個人」となります。ここでは、「売主が個人」の場合の「既存住宅売買瑕疵保険」について解説したいと思います。

この保険は、品確法と同様に構造躯体の雨水の侵入や特約により給排水設備も対象に加えることが可能です。

また、保証期間内に瑕疵が見つかった場合は、補修費用だけでなく転居や仮住まいの費用についても保険金が出ます。

私の経験上、この「既存住宅売買瑕疵保険」があるかないかで売れ行きが大きく変わることは間違いないと思います。

  • 少なくとも同一エリア、同一価格帯、同一規模の物件を探している買主であれば、「既存住宅売買瑕疵保険」が付帯されている物件であれば、間違いなく購入先の第一候補となります。
  • また、「既存住宅売買瑕疵保険」が付帯されているだけで強気の価格設定が可能になります。つまり、高く家を売ることが可能になるわけです。

つまり、高く家を売りたいのであれば、「既存住宅売買瑕疵保険」には加入しておいた方が良いことになります。

既存住宅売買瑕疵保険の加入方法とは?

この既存住宅売買瑕疵保険の加入方法は、売主が第三者である検査機関に対して検査と保証を依頼します。その後、検査機関から依頼を受けた住宅瑕疵担保責任保険法人が保険を引き受ける形式となります。

なお、保証期間、1年あるいは5年となりこの間に瑕疵が発見されれば検査機関が保証し、住宅瑕疵担保責任保険法人が保険金を支払うことになります。

実際、この既存住宅売買瑕疵保険を加入してから家を売るという売主は皆無です。既存住宅売買瑕疵保険があまり認知されていないことと、保険料と現場検査手数料がかかるからです。

しかし、仲介会社の負担で保証するサービスも出てきているため、高く家を売りたい方は、次の解説は必見です。

仲介会社が自腹で検査代を負担するサービスがあります。

前述の通り、なぜ中古住宅を敬遠されるかですが、一番大きな理由として「目に見えない重要な箇所(柱や屋根等の構造耐力上主要な部分)に不具合があっては困る。」などが挙げられます。

クロスの貼り替えや設備機器の劣化に伴う入換えであれば、いつでもできます。

しかし、構造耐力上主要な部分の不具合(雨漏り、ひび割れ)は取り返しがききません。

そこで、仲介会社が売り出す前に既存住宅売買瑕疵保険に自腹で検査して保証するサービスを導入する動きが出てきました。

今のところ、「自腹サービス」を打ち出している不動産仲介会社は、大手しかありませんが、保証内容や実施可能な地域なども含めて微妙に異なります。

お勧めは、無料の一括査定サイトであれば、下記の大手不動産仲介会社は全て登録されています。

実際に査定の依頼を出した後に担当者へ保証内容を確認してみて最も条件の良い会社へ仲介を依頼すれば、同一エリア、同一条件の中古物件との差別化が図れるため相場よりも高く家を売ることができます。

【仲介各社は購入後1〜2年、最大250万円程度の建物保証をしている】

●主な仲介会社の建物保証内容

会社名 名称 対象 引き渡し前の補修 期間 内容 金額
東急リバブル 「リバブルあんしん仲介保証」建物保証 築30年以内の戸建及びマンション 最長2年間 建物構造上主要な部位の木部の腐食(戸建てのみ)、雨漏り、給排水管の故障 上限200万円
シロアリの害 上限50万円
野村不動産アーバンネット 「ホンキの補修保証」戸建て建物保証 築25年以内の戸建て 一戸当たり5万円(足場設置を必要としないもの)まで同社負担 最長2年間 雨漏り、建物構造上主要な部位の木部の腐食、給排水管の故障、地震のよる損壊 上限200万円
シロアリの害 上限50万円
三井不動産リアルティ 「住宅 補修サービス」 築25年以内の戸建て及び、築30年以内のマンション 最長2年間 雨漏り、建物構造上主要な部位の木部の腐食、給排水管の故障 上限200万円
シロアリの害 上限50万円
住友不動産販売 「ステップ暇疵保証」 築25年以内の戸建て及び、築30年以内のマンション 最長1年間 雨漏り、建物構造上主要な部位の木部の腐食(区分所有建物は除く)、給排水管の故障 上限200万円
シロアリの害 上限50万円
大成有楽不動産販売 「安心サポートサービス」マンション 築30年以内のマンション 2015年6月30日(火)までのキャンペーンとして、設置機器・建物合わせて一戸当たり5万円まで同社負担 最長1年間 雨漏りの侵入を防止、木部の腐食、給排水管路の故障 上限200万円
「安心サポートサービス」一戸建て(レギュラーコース) 築25年以内の戸建て 雨漏りの侵入を防止、建物構造上主要な部位の木部の腐食、給排水管路の故障 上限200万円
シロアリの害 上限50万円
東京建物不動産販売 「安心プラス」一戸建て 築25年以内の戸建て 最長1年間 雨漏りの侵入を防止、建物構造上主要な部位の木部の腐食、給排水管の故障 上限200万円
シロアリの害 上限50万円

引用:週刊ダイヤモンド別冊2015/07/25

中古戸建を売る人には、ぜひ既存住宅売買瑕疵保険を利用いただきたいです。

前述の通り、大手仲介会社が自腹で既存住宅売買瑕疵保険サービスを打ち出していますので、1円でも高く家を売るためには、ぜひ利用いただきたいと思います。

特に中古戸建てを購入する人は、購入後には大掛かりな改築やリフォームを行うからです。

木耐協の調査によると旧耐震基準の木造戸建て(81年6月以前に建築確認申請が出されたもの)の実に98%が大きな地震がきた時に危険だとのことです。それだけでなく、新耐震基準で建てられた木造の85%も大地震時には危険だとのことです。

これは、マンションと違い、戸建ての場合は長期修繕計画がなく修繕積立金の徴収もありません。自己責任で耐震検査や改築を行う必要があるからです。

このようなことを書くと不安を思われる人もいますが、戸建ての最大のメリットとしては、マンションと違って自分がやりたいようにリフォームや改築が出来ることです。

特に築年数が20年以上の戸建を購入希望する人は、リフォームや耐震補強を行うことが前提の方も多いため、既存住宅売買瑕疵保険サービスを利用している建物であれば、購入時にどの箇所を改修すれば良いか?がわかります。

これによって、「中古だから不安」という悩みを払拭することができます。

前述の通り日本の約90%は大地震が発生した際に耐震性で危険だと解説しましたが、実際の耐震改修は150万円~200万円程度で済みますので、築年数が古いからという理由だけで家が売れないことはありません。

現在では、リフォーム費用+住宅の購入費用を一本化した住宅ローンも出てきました。これによって中古住宅を購入したいというユーザーが多く出ることが十分予想されます。

そのためには、同一条件物件との差別化を図るためにも、既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば、高値で売れる可能性がありますので、ぜひ加入した上で売却活動されることをお勧めします。

大手仲介会社であれば、会社負担で既存住宅売買瑕疵保険に加入後、売買活動に入ってくれますので、ぜひ活用してみてください。

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