売りっぱなしの不動産会社には要注意

不動産会社を選ぶ際、一般的に家を売りたい人は、「信頼」を重視し、家を買いたい人は、「情報」を重視する傾向にあります。

どういうことかと言いますと、家を売りたい場合は、自分たちの財産を託すため、「信頼」できる不動産会社に依頼しようと考え、逆に家を買いたい人は、信頼よりも「情報」が多く集まる不動産業者に媒介契約を依頼する傾向にあります。

今日は家の売却と直接関係しない話が多く出てきますが、特に今の自宅を売った後に中古住宅等の買い替えを行う人には、有益な情報になると思いますので、ぜひ最後までご覧ください。

さて、本題に戻ります。家を買いたい人は、様々な広告やチラシ、ネット媒体さらに、現地販売会を行っている不動産会社へ集まる傾向にあります。

単に情報を収集するだけならこのような会社に依頼しても良いのですが、情報が集まっていることと、その業者は信頼できるか?は全くの別問題です。

広告などの販売活動に専念する一方、売ったら売りっぱなしで、購入後のアフターフォローは何もしてくれない会社は、星の数ほど存在しています。

このような会社の仲介で中古住宅を購入してしまった人は悲劇です。家を購入したもののトラブルが多発し誰にも相談できず多額の出費をするはめになったケースを私は現役時代、嫌というほど見てきました。

皆様もご承知の通り、中古住宅は、個人が売主の場合がほとんですから通常アフターサービスは無く、購入後のトラブルは自分たちで対処するしかありません。

特に給湯器などの消耗品は10年程度で調子が悪くなります。中古住宅の場合は、引き渡し後、数ヶ月で故障することはよくあります。

【参 考】

アフターサービスを売りにしている不動産会社へ依頼するのがベスト

それでは、どうすればいいのか?と言いますとアフターサービスを売りにしている不動産会社へ依頼するのが一番です。

私が現役時代にお世話になった会社では、原則24時間365日対応を受けることができ、仲介を依頼した人は、このサービスを利用することができます。

「鍵が開かない。」「給湯器が壊れた。」「ガラスが割れてしまった。」ケースなどに利用でき、部品代は必要となりますが、2時間以内の工賃は無料です。

部品代については、会社が仕入れた原価で提供していましたから、一般業者へ依頼するよりも相当安い価格でのサービスを提供していました。

また、建付けの調整から雨戸が閉まらない等のちょっとしたメンテナンスにも対応していましたので、利用者の方からは非常に好評でした。

仲介を依頼した不動産会社がアフターサービスを提供しているのであれば、中古住宅のトラブルからも解放されるはずです。

ちなみに、アフターサービスを提供している不動産会社でしたら、こちらの不動産の一括査定サイトを利用すれば、見つかりますので、「売りも買い」も両方依頼してみても良いと思います。

【参 考】

瑕疵保険を利用すれば購入後も安心です。

それでは、住みはじめてから欠陥が見つかった場合に備えて、新築物件では、10年間の瑕疵担保責任が分譲した不動産会社に対して、無料で修理することが義務づけられています。

しかし、個人間売買では、この保証期間は契約内容によってバラバラです。瑕疵担保が免責の場合もあれば、最長でも6ヶ月のこともあります。

木造住宅で非常に多いのが、白蟻(シロアリ)です。特に床下の白蟻被害は、日常生活ではわからないものですので、保証(瑕疵担保)が切れた後に始めて気づくケースが非常に多いです。

そこで、2010年に既存住宅売買瑕疵保険を利用することで、最長5年の保証が付けられるようになりましたので、是非ご利用いただきたいです。

この瑕疵保険は、2005年の姉歯事件でも記憶に新しいのでご存知の方も多いと思いますがマンションの耐震偽装事件がきっかけとなって創設されました。

瑕疵保険に加入するための費用は、検査代と保険料を併せても10~15万円程度で加入できます。費用については、売主、買主のどちらが出しても問題ありません。

瑕疵保険の仕組みとしては、中古住宅を購入後に瑕疵が見つかった場合は、保険金として補修費用が支払われる仕組みとなっています。

なお、この瑕疵保険は、雨漏り、シロアリ、耐震強度の不足などの物理的瑕疵には、対応していますが、自殺などの心理的瑕疵には対応していません。

自殺などの事故物件は、売買締結前に告知事項義務が発生しますので、もし隠して売却すると責任追及されますので注意が必要です。

さて、この瑕疵保険の対象は、「柱、基礎などの建物を支えるために必要な構造耐力上主要な部分」と「外壁、屋根などの雨水の侵入を防止する部分」にあたり、前述の新築物件の10年保証とほぼ同じ保証内容です。

なお、この瑕疵保険には、別途給排水管などの保証も追加することができます。

この保険に加入するためには、専門の機関に検査を依頼して、合格する必要があります。審査は厳格で例えば、検査の結果、補修すべき箇所が見つかった場合は、引き渡し前に補修しないと加入できません。

買いたい物件が見つかったら、検査の日取りを決めて「基礎のひび割れや欠損状況」「外壁の防水措置状況」「小屋根の状況」などの構造耐力上の主要な部分を確認します。検査時間は1時間程度で済みますし、3~4日程度で瑕疵保険がつけられるかの結果もわかります。

瑕疵保険は、売買契約を締結した後に瑕疵保険の加入契約を結ぶことになります。現在、瑕疵保険を扱っている会社は、国土交通省から指定されている5社だけです。

  • 住宅保証機構
  • 住宅あんしん保証
  • 日本住宅保証検査機構
  • ハウスジーメン
  • ハウスプラス住宅保証

なお、私事で恐縮ですが、このサイトを立ち上げた理由でも解説しております通り、プライベートでは2度にわたる不動産の売却経験があります。

1件目の物件は、築年数が25年の戸建物件でしたので、売却が苦戦すると思われましたので、個人で瑕疵保険に加入して売却しました。購入する側も瑕疵担保が5年付くというのが非常に魅力的だと言っていました。

戸建で築10年以上の物件を売る方で有利な売却活動を進めたい人は、ぜひ加入をお勧めします。

【参 考】

インスペクションを利用することもお勧めです

建物の価値を調べる手段としては、住宅に精通したインスペクター(建築士)による第三者の診断サービスを利用するのもお勧めです。

日本では馴染みがないと思いますが、購入前に欠陥を確認することで、リフォームの必要性や入居後の改修費用を事前に把握することが可能になります。

インスペクションのタイミングとしては、「現地を見学して購入しても良さそうだ。」と判断した段階で売主の了承を得てからインスペクションを行ってくれる設計事務所などに申込みを行います。

私が現役時代の頃は、インスペクションという制度自体の馴染みが全くありませんでしたが、20年近くこの業界にいて、実際に利用された方は1組だけでした。

インスペクションにかける時間は、2~3時間程度が平均です。内容としては、屋根、外壁、室内、小屋根、床下などの劣化状態を診断します。

例えば、一戸建ての調査では床下を目視で見て、基礎工事は、木部の腐食はないか?やシロアリの被害がないか?といったチェックを行います。

特に一戸建てで注意したいのが、壁の断熱材が劣化しており、住んでみたら非常に寒かった。ですとか夏場が非常熱い。といったケースがあります。

この場合、前述の瑕疵保険では、対象外となってしまうため、入居後に補修したとしても多額の費用が発生する可能性があります。

なお、インスペクションの費用は、目視による1次診断で5~10万円程度が相場です。所要時間は2~3時間程度となりますが、検査の結果、「購入を見送る」ケースもあると思いますが、欠陥住宅を掴まされるリスクに比べたら安いものです。

サブコンテンツ

このページの先頭へ