売却益が出た場合の税金について

今日は家を売る際に売却益が出た場合の税金について解説したいと思います。

現役時代は、耳にタコが出るくらい以下の質問を受けたので、まずは家を売った際に税金が発生するケースについて記述します。

不動産売却を行った際に購入時よりも高く売れた場合は、税金が発生します。

当然のことながら、購入時よりも安く売れた場合は、税金が発生しません。

『よく手元に1,000万円残りますが税金は発生しますか?』という質問を受けますが、手元に残った金額は、一切関係ありません。

あくまで不動産売買時に購入時よりも高く売れた(譲渡益)場合にのみ譲渡所得税として、所得税と住民税が課されます。

私の経験上90%の不動産売買では税金は発生しません。

今の時代、これだけ新築、中古物件が乱立しています。

東京都内の都心物件でない限り、購入時よりも高く売れるケースはごく稀です。

現役時代、私が扱ったケースでも売却益が出る売買事例としては、約10%程度で、ほとんどの方は売却損が出ていました。

従って、家を売る際の税金は、ほとんどの方は考慮に入れる必要がありません。

仮に譲渡益が出たとしても、3000万円の特別控除の枠内で収まるケースが大半ですので、売却益が3000万円を下回る場合も税金が発生しません。

私が取り扱ったケースでも売却益が3000万円以上発生するケースは、前述の東京都内の都心物件を売却したケースや先祖代々の土地等を相続の関係で手放した。などのケースです。

一般的な住宅の売買では、まず3000万円を上回る売却益は発生しません。従って、税金のことを気にする余裕があるのでしたら、1円でも高く売却してくれる不動産会社を選定することが非常に重要です。

お勧めは、無料の不動産一括査定サイトを利用すれば、売却に長けておりかつ、1円でも高く売ってくれる不動産会社が見つかります。完全無料なのでぜひ利用してみてください。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

念のために税金が発生する課税譲渡所得が発生する方法を計算してみます。

前述の通り、ほとんどの売買事例では、譲渡所得税などの税金は発生しませんが、売却益(課税譲渡所得)に所得税と住民税が発生するケースについて解説したいと思います。

まず、税金の算出を行う前にいくらの売却益が出るのかを計算します。

成約価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除=売却益(課税譲渡所得)

※取得費ですが、中古物件の場合は、購入時の仲介手数料、登記費用、など取得に要した費用や購入後のリフォーム代等も含めることができます。

譲渡費用は、売却時に支出した費用となり仲介手数料、登記費用、契約書への印紙代、さらに家屋の取り壊し費用を含めることができます。

次に特別控除です。

最も有名なのが居住用財産に関する3000万円の特別控除です。

他にもありますが、居住用住宅を売却する際は、3000万円の特別控除さえ覚えておけば問題ないでしょう。

次に売却益に税率をかけて所得税と住民税を計算します。

所有期間が5年を超える場合(長期譲渡所得)

売却益×20%(所得税15%、住民税5%)

所有期間が5年以下の場合(短期譲渡所得)

売却益×39%(所得税30%、住民税9%)

では、実際に計算してみましょう。

売却金額 5,000万、取得費が不明のため概算取得費 5,000万×5%=250万円とします。

居住用のため3000万円特別控除を利用し、5年以上居住していた場合の軽減税率 所得税15%、住民税5%とします。

以上を元に税金を算出すると(5,000万-250万-3,000万)×20%=350万円
となります。

今回、取得費を不明としましたが、節税ポイントとしては、取得費をいかに上乗せできるかがポイントになります。

※補足
祖父母の代にまで遡らないと取得費がわからない。稀にこういう方がいらっしゃいますが、その方の場合、売却価格の5%を取得費とすることができます。その場合、今回のように結構な額の税金が加算されることになるので注意が必要です。

【参 考】
家を売ることで火災保険料やローン保証料が戻ることも
家を売る時に発生する諸費用について
家を売却して損失が出た場合の特例について

マンションの売却益は、住民税、所得税などの出費後いくら残るの?

今回は、以下の条件のマンション売却をしたと仮定して計算してみます。

築7年のマンションに、7年住んでいる

  • 住宅ローンの残債1000万円
  • 2000万円で売却した

という設定で計算していきます。

売却代金2000万円から引かれるもの

①仲介手数料、約70万円

不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は法定で上限が決められており、売却代金が400万円以上なら、成約価格×3%+6万円+消費税です。基本的にはどこの業者もこの上限金額を手数料に設定しています。

したがって

  • 2000万円×3%+6万円=66万円(税抜き)
  • 66万×8%=約5万円
  • 66万円(仲介手数料)+5万円(消費税)=71万円

2000万円で売却できたので、消費税も含めて仲介手数料は約70万円となります。

②印紙代、2万円

マンション売却の契約書には収入印紙を貼る必要があります。
1000万円を超えて5000万円以下の取引なら2万円となっています。

印紙税については以下となっています。

契約金額 かかる税金
10万円を超え 50万円以下のもの 400円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円
50億円を超えるもの 60万円

③抵当権抹消登記などの費用(司法書士代)、2万円

住宅ローンの残債がある場合は、抵当権も設定されています。マンションを売却する場合はその抵当権を抹消しなくてはなりません。

抵当権を抹消するための手続き(登録免許税、抵当権抹消登記申請書などの準備等)は難しいので、司法書士に手続きを行ってもらうのが一般的です。

その費用が2万円くらいかかります。

④住宅ローン残債の精算、1000万円

住宅ローンの残債があるのなら、その精算も売却代金からしなければいけません。今回の設定で言えばローンが1000万円残っていますので、これも売却代金から引きましょう。

⑤所得税と住民税の約370万円が特別控除を使えば0円になります。

マンションを売却した場合、その売却代金は所得税と住民税の課税対象です。

3000万円の特別控除が使えれば、ほとんどのケースで売却益はなくなり、税金もかかりません。

所得税と住民税は、{売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡所得}×税率で計算します。

取得費はマンションの購入にかかったお金(わからない場合は概算取得費として売却代金の5%で計算します)です。今回の場合は、2000万円の5%で100万円で計算します。

譲渡費用は約74万円(仲介手数料、印紙代、司法書士代費用の合計)

居住用財産の特別控除3000万円(3000万円まで売却益から差し引くことができる制度)

税率は、7年住んでいるので、長期譲渡所得になりますので、20%です。

注) マンションに住んでいる期間によって税率は変わります。
所有期間が5年を超える場合(長期譲渡所得)
売却益×20%(所得税15%、住民税5%)
所有期間が5年以下の場合(短期譲渡所得)
売却益×39%(所得税30%、住民税9%)

したがって以下の式に当てはめると

  • {売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡所得}×税率
  • {2000万円-(100万円+74万円)-3000万円=0円}×20%=0円

仮に特別控除を使わないケースで計算すると

  • {2000万円-(100万円+74万円)}×20.315%(長期譲渡所得で計算、復興
  • 特別増税分を含む)=約370万円

この約370万円が所得税と住民税の合計となります。

以上より

平成20年から7年住んでいるマンション

  • 住宅ローンの残債1000万円
  • 2000万円での売却

の条件では、税金は0円。その他仲介手数料などで74万円かかります。

  • 2000万円―1000万円(ローン)―74万円(マンションの売却にかかるお金)=約920万円

これ以外に引っ越し費用などがかかったら、これよりもちょっと残るお金は減るでしょう。

取得費を計算する際の建物代は、減価償却後の値段です。

取得費を厳密に計算するなら、取得費(物件を購入したときにかかる費用)から毎年の「減価償却部分」を差し引く必要があります。

マンションなどの不動産は「建物」と「土地」に分かれます。税制上、土地は時間の経過ととともに価値が減りません。

しかし建物は、毎年少しずつ価値が減っていくという考え方が適用されます。

建物の取得価格 × 0.9× 耐用年数の1.5倍の償却率× 経過年数 = 減価償却費

償却率、耐用年数はざっと見ると以下になっています。

用途 耐用年数 償却率
マイホーム、
セカンドハウス
70年 0.015
マンション 47年 0.022

取得費用3100万円(購入価格3000万円+購入のための付随費用100万円)の新築マンションを20年後に売却したときの建物の価値を計算します。

  • 3000万円×0.9×0.022×20=1188万円(減価償却費)
  • よって残存価値は3000万円―1188万円=1812万円

となります。

よって取得費は、1812万円+100万円の1912万円です。

相続した場合の取得費は、どうなるの?

マンションを相続すると獲得に要した費用は0円ではありません。

譲渡所得の税金計算上、相続や贈与により取得をした不動産の取得した日と取得費は、亡くなった人が取得した日と取得費を、マンション相続人が引き継ぐことになります

なお不動産相続に伴い相続税が発生し、その納税をする為に相続した不動産を売却しなくてはならないこともあるでしょう。

相続税を支払う為に不動産を売却したのに、譲渡所得があれば、原理原則として所得税等が掛かることになります。

しかし相続税の申告期限から3年以内に相続した住宅を売却した場合には、納税をした相続税のうちから一定の金額を取得費に加算できる特例があります。
そちらを利用しましょう。

また相続したマンションが古すぎたり、購入時の契約書を紛失してしまい、取得費がいくらか分からない場合は、売却金額の5%を取得費として計上します。

所有期間によって税率が倍になるので気をつけてください。

短期か長期かの判断基準は、所有期間が5年を超えているか否かで決まるわけですが、売却した年の1月1日現在で5年を超えているかを判定します。

以下の例ですと事例Aは5年を超えていますが、事例Bは5年を超えておらず短期譲渡所得と見なされますので注意が必要です。

事例A:2007年4月1日に住宅を取得、2013年8月1日に売却。
所有期間は6年4ヶ月、売却した2013年1月1日現在では5年8ヶ月。⇒長期譲渡

事例B:2008年4月1日に住宅を取得、2013年8月1日に売却。
所有期間は5年4ヶ月、売却した2013年1月1日現在では4年8ヶ月。⇒短期譲渡

売却益がマイナスな人も確定申告すれば税金が控除されることがあります。

新たに家を買い替える場合

所得条件 控除をうける年の合計所得金額が3000万円以下

売却住宅の条件

  • 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていること。
  • 対象となるのは敷地面積500㎡までの損失部分。
  • 売却したマイホームに譲渡損失が生じ、その年の他の所得と損益通算しても、なお赤字が生じること。

買い換える住宅の条件

  • 前のマイホームを売却して、翌年の12月31日までに新しいマイホームをローンで購入すること。また、マイホームを先行取得する場合には、翌年の12月31日までに前のマイホームを売却すること。
  • 購入するマイホームは50m²以上の床面積を居住用にすること。
  • 購入後のマイホームのローンは、融資期間が10年以上で、特例を受ける各年の年末に残債があること。※住宅ローン控除と併用出来ます

必要な書類

  • 売ったマイホームの登記事項証明書(原本)
  • 取得したマイホームの登記事項証明書(原本)
  • 取得したマイホームの住宅借入金等の残高証明書

具体的な計算例

繰越控除の計算例<ケーススタディ>

  • 平成21年5月に7,000万円で購入したマンションを、平成29年4月に4,100万円で売却し、5,000万円の住まいを購入。
  • 購入後のローン残高は2,000万円。譲渡費用は、100万円
  • 平成29、30、31、32年の各年の所得800万円、所得控除190万円、所得税は80万円とする。

住宅譲渡損失の計算

4,100万円(売却代金)-7,000万円(取得費)-100万円(譲渡費用)=3000万円住宅譲渡損失

平成29年度分の所得税

800万円所得-3000万円住宅譲渡損失=2200万円繰越譲渡損失
損益通算により2200万円の譲渡損失が残ったので翌年に繰越が認められる。
所得税は全額80万円が還付

平成30年度分の所得税

800万円-2200万円=1400万円翌年へ繰越
所得税は全額80万円が還付

平成31年度分の所得税

800万円-1400万円=600万円翌年へ繰越
所得税は全額80万円が還付

平成32年度分の所得税

800万円-600万円-190万円=10万円
所得税は所得の中の10万円分を支払う。

マンション売却後買い替えの場合、3000万円控除は要注意

凄まじく強力な3000万円控除ですが、買い替えの際には注意が必要です。

3000万円控除を利用すると、家を売却した年から3年間の間に家を購入すると、住宅ローン減税を利用することが出来ません。

3000万円控除か、住宅ローン減税のどちらが得かを選択する必要があるのです。

もし売却で3000万円を超えるなど巨額の利益が出た場合は、3000万円控除を利用し、家を売却した年を含めた3年間は賃貸を利用するのが良いでしょう。

買い替え先の住宅ローン減税ではなく、3000万円特別控除を利用した方が良いケースは、下記のような場合です。

1.新しく買う不動産が住宅ローン控除を利用出来、新しく買う不動産が中古住宅(個人売主)だった場合

この場合、住宅ローンの控除額は最大200万円となりますので、これよりも減税金額が大きい時は、3000万円特別控除を利用した方が良いことになります。

2.新しく買う不動産が住宅ローン控除を利用出来、新しく買う不動産が新築住宅や法人売主の中古住宅だった場合

この場合、住宅ローンの控除額は最大400万円となりますので、これよりも減税金額が大きい時は、3000万円特別控除を利用した方が良いことになります。

家を売却した場合

所得条件 控除をうける年の合計所得金額が3000万円以下の人

売却住宅の条件

  • 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていること
    A.譲渡損失が発生していること。
    B.売買契約を締結した日の前日に住宅ローンが残っていて、この金額が売却金額を超えていること。

以上のケースでA(譲渡損失)かB(売却代金-ローンの残債)のいずれか損失の少ない方の金額が損益通算および繰越控除の対象となります。

必要書類

  • 登記事項証明書(原本)
  • 譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書(譲渡契約締結日の前日のもの)

具体的な計算例

繰越控除の計算例

  • 平成21年5月に7,000万円で購入したマンションを、平成29年4月に4,000万円で売却し、ローン残高が売買契約の締結日の前日で5,000万円あるケース。譲渡費用は、100万円。
  • 平成29、30年の各年の所得800万円、所得控除190万円、所得税は80万円とする。

適用対象譲渡損失の計算

(A)4,000万円売却代金-7,000万円(取得費)-100万円(譲渡費用)=2900万円住宅譲渡損失

(B)4,000万円売却代金-5,000万円ローン残高=-1,000万円
損失の少ない方の金額は、1,000万円

平成29年度分の所得税

800万円-1,000万円=△200万円
損益通算により△200万円の譲渡損失が残ったので翌年に繰越が認められる。
所得税は全額80万円が還付。

平成30年度分の所得税

800万円-200万円-190万円=410万円
800万円のうち410万円を引いた390万円分が還付される。
所得税は約40万円が還付される。

特別控除が使えない場合ってあるの?

前述の通り、売却益が発生したとしても、居住用の場合3000万円特別控除が使えるため、多くの方が不動産等の資産を売却しても確定申告を行えば税金を払う必要がありません。

しかし、以下のケースに該当する際は、3000万円特別控除を利用できない可能性が高くなりますので、注意が必要です。

以前住んでいた住宅等の場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までの売却が条件です。従って、引っ越してすぐに売却する必要があります。売却活動が長期化する場合は、使えない可能性があります。注意が必要です。

不動産会社は、賃貸をメインで行っている業者が非常に多いため、業者選定が非常に重要になります。賃貸がメインの業者に売却を依頼してもうまくいくはずがありません。

お勧めは無料の不動産一括査定サイトを活用すれば、売却に強い不動産会社が必ず見つかりますので、利用されることをお勧めします。

もし、3年以上経過した場合は、ただの不動産売却と見なされ住宅等を取得して5年以上経過していれば、長期譲渡所得、5年未満は短期譲渡所得として課税されます。

いずれにしろ、特別控除を効率的に利用するためには、売却を依頼する不動産会社の力量次第となりますので、ぜひ家を売ることに長けた不動産会社を選定してください。

投資用のマンションにかかる税金(住民税、所得税等)

投資用マンションとは、賃貸に貸し出したり、転売したりして利益を得るために購入したマンションのことです。マンションに住んでいる方は、居住用マンションになります。

利益に関係なくかかる税金

居住用マンションと同様、印紙税・登録免許税がかかるのに加えて、投資用マンションではさらに消費税がかかります。

投資用マンションを売る際には、建物部分に消費税がかかります。
ただし、納付するかどうかは売主の状況によって異なります。

  • 2年前の課税売り上げが1,000万円以下の免税事業者は、納付が不要です。
  • 2年前の課税売り上げが1,000万円超の課税事業者は、納付が必要です

利益が出た場合にかかる税金

投資用マンションの売却によって利益を得た場合も、居住用マンションと同様、譲渡所得に所得税・住民税がかかります。かかる税額の算出方法や税率も違いはありません。

投資用マンションの売却で控除される税金

投資用マンションの譲渡所得にかかる税金は、≪特定事業用資産の買換え特例≫によって課税を将来に繰り延べることができます。

特定事業用資産の買換え特例

投資用マンションを売却して一定の期間内に再び投資用マンションを購入した場合、以下の要件を満たしている場合、譲渡所得にかかる税金の最大80%を将来に繰り延べることができます。

売却したマンションの要件

  • 売事業用の土地・建物であること
  • 売った年の1月1日時点で10年を超えて≪所有≫していること
  • 一定の地域内(都内23区・大阪市など)にあること

新しいマンションの要件

  • 売事業用の土地・建物であること
  • もとのマンションを売った年の前年から翌年までの間に買うこと
  • 買った日から1年以内に事業につかうこと
  • 一定の地域内(都内23区・大阪市など)にあること

損失が出た場合に控除される税金

投資用マンションを売却して損失が出た場合、所得税・住民税は課税されません。

その譲渡損失は、同年中に他のマンションや土地を売って得た譲渡所得と損益通算することができます。

家を売るなら確定申告をしてください

確定申告とは、収入から支出を差し引いた所得を申告し、それにかかる税金を確定、支払うための手続きです。

1年間の収入と支出を正しく税務署に申請することで、払いすぎた税金の還付やさまざまな特別控除などを受けることができます。

毎年、2月16日から3月15日までが申告期間となっており、前年1月1日から12月31日までの1年間の所得が対象です。

家を売ったことによっての売却益がプラスになった人は、確定申告をしなくてはいけません。また売却益がマイナスになった人でも特例を受けられることもあるのでした方が良いです。

確定申告の流れ 家を売る際にしておくとお得にもなります。

確定申告は譲渡年の翌年2月16日から3月15日までの間に行います。確定申告は、自分で確定申告を行う人と税理士に頼んで確定申告を行う人がいます。

確定申告を自分で行うのは、難しいです。

確定申告の時期になると、最寄りの市区町村役場で税理士が無料で確定申告書の書き方指導を行っていますし、税務署に電話しても親切に教えてもらえます。

税理士に依頼した場合は10万円前後の費用となる税理士事務所が多いです。

家を売る場合、確定申告の流れは以下です。

①申告用紙を手に入れる
②申告内容に合わせて必要書類を揃える。
③確定申告書を作成する。
④税務署に訪問して手続きを行う。

自分がどんな目的で確定申告をするのか明確にしてから行動しましょう。

家を売る際にかかる所得税以外の費用

家の売却には、譲渡所得税以外に下記の手数料が必要になります。

①仲介手数料
②印紙税
③抵当権抹消登記費用
④住宅ローン残債+繰上返済事務手数料
⑤その他(リフォームや引越しなどの費用)

①仲介手数料

家の売却は、不動産業者に依頼するのがほとんどです。家の売買契約が成立したときの成功報酬を仲介手数料として払わないといけません。

仲介手数料の上限額は売却金額によって異なりますが、上限が下記のように法律で決まっています。

仲介手数料=売却価格×3%+60,000円+消費税

②印紙税

売買契約書を交わす際に発生するのが印紙税です。

契約書など、公的文書をお金のやりとりですると、法律が支えてくれるので、双方にとって信頼のできる契約となります。

そのために支払うのが、印紙税というわけです。売却金額が5000万円でも印紙税は1万円程度です。

③抵当権抹消登記費用

家を売却するときにローンを組んでいる人は、抵当権を消す手続きが必要です。

住宅ローンは家と土地を担保にお金を貸す仕組みとなっています。

住宅ローンの支払いができなくなった場合、金融機関が担保となっている家と土地を差し押さえることができる権利を抵当権と言います。

住宅ローンを完済すれば(家を売却するため)、家も土地も担保にしなくてよいので抵当権の削除が必要です。

その手続き(抵当権抹消登記費用)にお金がかかります。

抵当権を抹消するための手続き(登録免許税や事前調査費用、事後謄本取得費用)は色々しないといけませんが、中でも最もお金がかかるのは司法書士代で1万~2万円です。

自分で手続きすれば司法書士費用は必要ありませんが、難しい書類を作成しなければならなかったり、平日しか空いていない法務局で手続きしなければならなかったりします。

他にも、登録免許税や事前調査費用、事後謄本取得費用が必要ですが、数千円ですみます。

④住宅ローン残債+繰上返済事務手数料

住宅ローンを返済している最中の家を売却するには、ローン残債を全額支払わなければなりません。

また、残債全額を繰り上げ返済するには事務手数料が発生します。

3,000~5,000円+消費税が相場です。
※固定期間選択型ローンでは3~50,000円

⑤その他(リフォームや引越しなどの費用)

リフォーム費、引越し、不用品処分などでも費用がかかります。主な費用はローンがある方はローンの支払いです。他にあるとすると仲介手数料です。

それらの負担を抑えるためには、家を高く売る必要があります。高く売るという点でおすすめなのが、不動産の一括サイトを使うことです。

一括サイトを使えば、様々な不動産会社を比べながら家を売ることが出来ます。
是非ご利用ください。

税金を減らして家を売る方法 3000万円以上の課税譲渡所得があっても大丈夫です。

3000万円の特別控除以上の売却益が出ても減税される可能性があります。

売った年の1月1日に、マイホームの所有期間が10年を超えている場合は、3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額(売却益(課税譲渡所得)―特別控除)に対して、次のとおり軽減された税率で税額を計算することになります。

課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税
6,000万円までの部分 10% 4%
6,000万円を超える部分 15% 5%

注:確定申告の際には、基準所得税額(所得税額から、諸々の費用を差し引いた額)に2.1%を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります。

家を買い替えた場合も減税対象になる可能性があります。

マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームの買換え(交換)をした場合は、譲渡価額が1億円以下、売った年の1月1日現在で所有期間10年超、居住期間10年以上の場合など、一定の要件に該当する場合は、その譲渡益の課税を繰り延べられます。

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