土地の価格をめぐる不思議な話

「どうして、あの土地よりも、うちの土地の方が好条件なのに、同じ査定なの?」これは、A社の査定を受けたCさんから実際に相談を受けた内容です。

このCさんの土地は、南道路に面していることもあって、日当たりも申し分ありません。

一方、Cさんから指摘を受けているあの土地とは、Cさんの土地から10数メートル離れた場所に存在し、西道路に面しています。

土地の形状、面積、駅からの距離等の条件は同一です。それでは、なぜCさんの南道路側に面した土地と西道路側に面した土地が、同一の査定価格なのでしょうか?

理由は簡単です。
「査定を出した不動産業者の力量不足だからです。要するに近隣物件の土地価格を考慮に入れないで査定価格を出してしまった。」のが原因です。

「不動産会社って土地売却のプロでしょ?土地査定で失敗するなんてことがあるの?」こう思われる方もいらっしゃるかも知れませんが「土地売買に長けた仲介会社であれば、失敗しない。」

ことでも、「土地の不動産売買に長けていない業者であれば、失敗する。」ことも多々あります。従って、不動産会社に媒介契約を依頼する際は、「土地の売買に長けた業者に依頼することが非常に重要です。」

不動産会社選びは非常に重要です。

なぜ、不動産会社選びが重要かと言いますと、「値段がおかしい」という理由が一切通用しないからです。

仮に不動産会社に土地売却を依頼して、土地を安く手放してしまったとしても、「あとから高く売れたであろうと思われる差額の請求はできないのでしょうか?」といった相談を受けることもありますが、

買主や不動産会社に違法行為があったわけでもなく、法律に則って重要事項説明を行い売買契約を行ったあとです。

「どうしても」というのであれば、訴訟という方法もありますが、「たぶん勝てません。」なぜなら、これをいちいち認めていれば契約行為自体が成り立たなくなるからです。

従って、売主として土地を高く売りたいのであれば、「この不動産会社に売却を依頼しても良いのか?土地の売買に長けているのか?」を見極める必要があります。

注意点としては、地域周辺の不動産相場に詳しいのは、当然のこと。不動産売買は、トラブルが付きものですので、誠実な対応を行ってくれる業者へ依頼するのが良いでしょう。

とは言うものの、どうやって探せばいいの?が一番困ることだと思います。そんな時は、完全無料の不動産一括査定サイトの活用をお勧めします。

売却エリアの住所や敷地面積を入力すれば、5~6社程度の業者が出てきます。実際に私も利用しましたが、登録業者は全て「土地の売却に長けています。」ので安心して利用して欲しいです。

その他の高く売るためのコツとは?

1円でも自分の土地を高く売りたい人へのベストな選択肢が、「土地の売買に長けた業者に依頼する。」のが最も良いのですが、ご自身でも土地の相場を把握する方法があります。

どのような手法かと言いますと、縮尺が1万分の1の住宅地図を活用します。

プロはゼンリンという詳細な住宅地図を使い個人宅の名前まで特定できるものを使いますが、そこまでのものは必要ありません。

普通の書店で売られているごくごく一般的なものでOKです。

この住宅地図にチラシやインターネットで見た物件の価格をどんどん書き込んでいきます。実際に書き込む際は、1坪あたりの単価を算出して書くと比較しやすくなります。

例えば、100㎡、3500万円の場合の坪単価を算出するには、100㎡は、30.28坪(100㎡÷3.3025)となりますので、3500万円÷30.28坪=115万円。つまり、1坪あたりの単価が115万円という風に記載していきます。

この時、坪単価以外での情報としては、面積、土地の形状、駅からの距離を記載しておくと、後々不動産会社からの査定が食い違う時に「妥当な価格なのか?」の判断材料になります。

この作業を行うことで、自分だけのオリジナル相場地図が完成します。

最低限、自分たちが売却しようとしているエリアの土地は、坪単価がいくらで取引されているのか?がわかっていれば、「もう少し高く売れませんか?」という手法ではなくて、「この前、南側で30坪の土地が坪単価120万円だったから、自分の土地も120万円程度までは取引可能なのではないでしょうか?」といった中身のある交渉ができます。

また、この手法を知っていると不動産会社を選定する際の参考になります。

媒介契約を取りたい一心で、周辺の相場以上に高値の査定を付けてくる業者(大手に多い)を排除できますし、大胆な値引き要求を行ってくる購入希望者をシャットアウトすることもできます。

いくらくらいで取引されているのか等の相場感も養われているはずですから、売り急ぐ必要もなくなります。

従って、高値で土地を売りたい人は、相場地図の作成をお勧めします。

一番やってはいけないことが、素人はプロよりも情報が足りない分、冷静さを欠いてしまうことで、相手の口車に乗せられることです。自分が売りたい土地の相場観を養うことは、これらのリスク低減にも繋がります。

さらに高値で土地を売りたい人へ

土地には、いろいろな条件が付随しますので、必ずしも坪単価だけでは、土地の良し悪しの判断ができません。また、土地に対する人の感性もバラバラです。

例えば、「Dという土地は駅からの距離が15分かかるのを除けば、南道路だし綺麗な正方形なので、無駄が無い。同じエリアのEという土地は、Dよりも駅から近いのに坪単価が15万円安い。でも土地の形状が三角形で使いづらそうだった。」この辺りの相場観はどうなんだろう。こういう場合です。

そんな時は、「取引事例比較法」を参考に査定したいと思う土地と同一エリア内で、既に取引が終了している事例を探します。この事例と査定したい土地を比較する表を作ります。

例えば、「駅までの距離」「商店街までの距離」「土地の面積」「用途地域」などの項目を立てて比較します。

この表ができたたら、点数付けを行います。例えば、駅までの距離が徒歩10分以上だとー3点、5分以内と+5点などのように、数値化します。こうすることで、より詳細な相場を把握することができます。

査定の際に不動産会社へ尋ねれば、近隣の成約事例を教えてくれますが、情報が無い場合は近隣の世話好きのオバちゃんに聞くのが一番です。「●●さんの土地は相場よりもずいぶん安い値段で売ったらしいわよ。」などの情報を得られるだけでも十分です。

通常は、ここまで調査するのが大変な人は、先程紹介した完全無料の不動産一括査定サイトを活用すれば、土地の売買に長けた業者が必ず見つかりますので、ぜひ活用してみてください。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

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