土地相場を調べる方法

「土地を売却するにあたって、希望価格で売りたいと考えています。

不動産会社へ査定を依頼する前に価格相場を知りたいのですが、どのようにすれば良いでしょうか?」以前このようなご質問をいただいたことがあります。

不動産業者へ査定を依頼する前に有利な条件で売却を行うため、自分達の土地がいくらで売れるのか?相場を把握したい。

こんな要望が非常に多いため、本日は土地価格の相場についてお話したいと思います。

よく言われるのが、税金は払っていますので、固定資産税評価額はわかっており、20年前に近隣の土地が売りに出された際の売値や道路付けもほぼ同じです。

売るか?残すか?悩んでいるため、相場表のようなものがあれば教えてください。というご相談を受けたことがあります。

土地面積や形状にもよると思いますが、例えば現況が畑の場合は、埋め立てや土留、さらにライフラインが一切入っていないと、引込むための工事費用が減額対象となり20年前の近隣相場は一切通用しません。

また売却先も限られます。通常このような土地を個人で購入する人はいませんので一括で購入してもらえる不動産会社や建売業者となります。その際、開発許可を取り、道路工事を行い、ガス、上下水道工事を行い宅地造成工事を経て分譲する可能性が高いです。

私の経験上では、このような土地でしたら相場の半額で売れたらラッキーと考えておくべきです。

この事例の場合は、畑ですので建物については関係ありませんが、建物は評価額など一切関係なく、築年数で決まります。20年経過していれば基本的には価値は0円です。リフォーム済みでも多少評価する程度です。

本来でしたら不動産会社を複数回ればおおよその相場がわかります。お勧めは、無料の一括査定サイトを活用すれば土地の売買経験が豊富な不動産会社へ依頼するのが一番ですが、ネットで売買物件の不動産価格を見て大まかな坪単価を把握する方法もあります。

ただし、この場合の注意点として価格は、あくまでも売り出し価格であるため、価格は高めです。あくまで参考程度にとどめておくようにすることが重要です。

相場に近いのは公示価格と言われていますが果たして本当なのでしょうか。

なお、不動産売却を行う際、相場に一番近いのが公示価格と言われています。

しかし、地方で路線価の無い住宅街ですと、実態とかなりかけ離れている場合もあるため「そんな売却価格では絶対に売れない。」となる場合が多いです。

逆に東京都やその周辺エリアの場合は、「相場よりかなり安い」といった問題も発生します。

結局、土地だけに限らずマンション等の不動産売却を行う際は、需要と供給のバランスで価格(相場)が決まります。

さらに、当然のことながら、道路付け、間口、日当たり等の様々な要素で査定額(査定価格)が変わってきます。

従って、ネットと同じく路線価だけの情報では「かなり大まかな価格しかわかりませんので、不動産業者へ依頼して査定価格を出してももらうのが一番です。

【参 考】
高く家を売る場合、営業マンへの別途手数料も有り
古家(建物)付き土地VS更地:高く売れるのはどっち?

希望価格で売るためのポイント

現金化を急ぐ方などの事情があれば別ですが、買取り業者を利用するのは最終手段と考えてください。

なぜなら、買取りの場合は相場の60%~70%程度でしか、買い取ってもらえないからです。希望価格で売るなら仲介しかありません。

業者選定のポイントとしては、「決めた約束は必ず守る」「電話対応が丁寧」「非常にマナーが良い」等の信頼に足りる不動産業者へ依頼するのが大前提ですが、もっと重要なポイントがあります。

それは、希望価格で売るためによりフレキシブルな対応を取ってもらえる業者を選定することです。

どういうことかと言いますと、近隣で売りに出されている取引価格情報を元に坪単価を算出します。この坪単価をベースに売り出しの不動産価格を決めます。べースになる地価情報は、レインズ(不動産業者のみが見ることができるオンライン情報)で割り出します。

この手法は、「近傍類地」と呼ばれる手法で、私が現役時代に得意としていた売却手法でもあります。あとは、売却価格を上下させていき1週間程度が経過しても反響がなければ、明らかに価格が高いため価格(評価額)を見直します。

これを何度か繰り返せば最良でかつ最大の価格で売却することが可能になります。

「くれぐれも、不動産査定が最も高かったから、この会社にしました。」という理由で業者選定すると必ず失敗します。高い査定を付けたからといって、高く売れるとは限らないからです。

売却が成功する鍵は、「土地の売買経験が豊富な業者」を選定することが重要です。その意味でも、無料の一括査定サイトを使えば「売りに強い業者が簡単に見つかりますので非常に便利です。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

また、売主側の希望条件で売却をしてくれる業者に依頼することも重要です。

どういうことかと言いますと、広い土地の場合、前述の通り手間がかかるわけですが、なるべく現状のまま(現況有姿と呼びます)で売却されることをお勧めしたいです。

例えば200坪の土地を売るとします。「業者によっては、200坪は広すぎますので、建物を解体して更地渡しの条件じゃないと厳しいです。」と平気で言ってくる業者がいます。

しかし、「売りに強い業者」はこんなことは絶対に言いません。売りに強い業者は、売主の承諾しない買主は排除し、承諾する買主を何が何でも探してくるからです。

売主が承諾する買主をたった一人だけ見つけてくれば大成功です。売りに強い業者は常にこのスタンスで仕事に取り組んでいます。少なくとも現役時代の私はこのスタンスを貫いていました。

明らかに価格がおかしい時はどう対応すればいいの?

以前こんなご相談を受けました。「査定をお願いしたのですが、路線価と同じ値段です。取引事例も少なく相場というのがないんですよね。

担当の方は、若い社員で去年転勤してきた人で、どうも経験不足の感があります。

会社は誰もが知っている有名な会社です。」この会社に売却を依頼してもよいのでしょうか。さて、皆さんでしたらこのような不動産業者に売却を依頼されますか?

一番は、別の担当に代わってもらい、それでも同じような対応(担当変わっても同じ会社なので同じ対応の可能性が高い。)であれば業者を変えるのが一番です。

業者を変えるメリットは何も価格面だけではありません。

  • 売主に有利な売買契約書を作成してもらえる可能性が高い。
  • 重要事項説明で現在どのような法で制限を受けている土地なのか?売主に有利な瑕疵担保や特約事項を明記できるか。
  • 相場は適正価格か?更なる高値で購入する業者や個人の買主がいないか?の調査
  • 境界を確定するための確定測量を行うための、土地家屋調査士等の手配

等々、特に売買契約書や重要事項説明書はあとで「言った。言わない。」のトラブルになることが非常に多いため、納得できない業者であれば別の業者へ依頼する方が賢明です。同じ仲介手数料を払うならより売買経験が豊富な不動産会社にすべきです。

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