土地を売って売却益が出た場合の税金について

土地を売って利益が出たら、利益に対して税金(所得税・住民税)がかかってきます。売却益から取得費・費用を差し引いた金額に対して発生するのです。

また、特例制度によって税金が軽減されるケースもあり、こちらは譲渡の場合に適用となるものです。

居住用財産の特例対象となるのは、自宅を売却したときです。条件をクリアすれば、特別控除(3,000万円)・軽減税率の対象となります。

また、購入時よりも売却時の価格のほうが低い場合も税金は発生しません。注意したいのは何もせずに非課税になるのではなく、確定申告が適用条件となることです。

家を売却した場合、確定申告を行ったほうが良い場合もあります。税金がかからないとわかっていても、確定申告によって所得税の還付対象となる可能性があります。

長期譲渡所得の場合は税率が優遇されます。所得税15%・住民税5%の計20%が税率となります。売る時期は不動産の所有期間から5年超(長期譲渡所得)にしたほうが、税率を大幅に低くできるわけです。

特別控除も適用となるので、税金対策にはいいことずくめです。不動産の所有期間が5年以下(短期譲渡所得)だと高税率となりますが、これは土地転売を防止するためです。詳細については、国税庁ホームページに記載されています。

譲渡所得の算出方法

家を売ることで、譲渡所得が発生する場合、その内訳は売却価格から(購入価格・取得費・譲渡費用)を引いたものとなります。住宅の取得には、仲介手数料、ローン保証料、測量費、登記費用のほか、各種税金(印紙税・登録免許税・不動産取得税)などがかかります。

家を修理・リフォームすれば、それも取得費に含まれます。売却に関する費用には、売却の広告費用、不動産会社への仲介手数料、測量費、印紙税、登記費用(抵当権抹消)などがかかります。

これらの諸費用と住宅の購入費用を合わせた金額が、売却額より低いほど利益(譲渡所得)は大きくなります。譲渡費用が3,000万円以下の場合は非課税となります。

そのうえ、確定申告によって税金が軽減されるのです。不動産を売ることで利益を出すためには、税金(特に節税)に関する知識も必要なのです。

不動産業者を選ぶときは、税金に関する知識が豊富な業者に依頼したいものです。担当者に税金に関する質問をしてみて、きちんと回答できるか確認しておきましょう。

不動産の無料一括査定サイトを利用するなどして、自分にぴったりの不動産会社を選定することが非常に重要です。3社程度比較することで、税金面に詳しく自分にぴったりの業者が見つかるはずです。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

【参 考】
高低差のある土地を売る際の注意点
土地を売るまでの流れ(査定、売買契約から引き渡しまでのポイント)

課税譲渡所得について

課税譲渡所得は、譲渡所得から特別控除を引いて算出します。特別控除は居住を目的とした住居を売却したときに適用となる制度であり、以下のようなケースで適用となります。

  • 居住しなくなった物件売却にあたり、3年超を経過した12月31日までに譲渡を済ませる場合。
  • <親族といった生計に関わる配偶者・直系の血族などが譲渡先ではないこと。
  • 3,000万円の特例控除を、譲渡の前・前々年に受けていないこと。
  • 特例の適用(買い替え・交換など)を受けていないこと。

長期譲渡所得は、売却年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合。

  • 所得税(課税譲渡所得×税率15%)
  • 住民税(課税譲渡所得×税率5%)

この2つを合計した20%が税金となります。短期譲渡所得は、売却年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合。

  • 所得税(課税譲渡所得×税率30%)
  • 住民税(課税譲渡所得×税率9%)

この2つを合計した39%が税金となります。長期譲渡所得よりも、2倍近く税金が高くなるのです。譲渡所得が3,000万円超となった場合は特別控除の適用外となりますが、軽減税率の特例の対象となる場合があります。

住居を10年以上所有していた場合、譲渡所得6,000万円までは、所得税(課税譲渡所得×税率10%)、住民税(課税譲渡所得×税率4%)の計14%が税金となります。

6,000万円超の場合は、所得税(課税譲渡所得×税率15%)、住民税(課税譲渡所得×税率5%)の計20%が税金となります。

税金に詳しい不動産業者を

土地を売るときは、税金に詳しい不動産業者を選びましょう。不動産を売却しても、税金のことを考慮していないばかりに、その後のライフスタイルが狂ってしまうことは多いのです。

一戸建てを購入する予定が、賃貸住宅にしか住めなくなる可能性もあるでしょう。売却益から税金を引いて、どれだけ利益が残るかが重要なのです。

不動産業者が税金に関して詳しくない場合は、税理士に依頼することになりますが、報酬は決して安くはありません。5万円以上はかかると思っていたほうがいいでしょう。

相談料は無料のところが多いですが、譲渡所得や確定申告の計算を依頼すると有料となります。最初から税金に精通した業者に依頼すれば、税理士に相談しなくてすみます。

不動産の一括査定サイトを利用すれば、複数業者の比較ができます。スタッフの対応がよい、不動産の売買実績が豊富など、好条件が揃っている業者だとしても、税金に関してあまり詳しくないようであれば、その業者に依頼するのはダメです。

プロの不動産会社なら、税金について詳しくて当たり前です。

サブコンテンツ

このページの先頭へ