売れない土地を売る方法とは?

私が不動産仲介をしていた時代、いまから約10年前の話になりますが、条件が良く無くなかなか購入希望者が出てこない土地であっても力技で売却していました。

当時の私の口癖としては、「売れない不動産は無い!」と断言できる程、どんなに条件が悪い土地でも必ず売買契約を締結させていました。

日本人には土地神話があり「土地=所有していると資産になる。」といった考えが根強い部分もあると思います。

売れないことが当たり前の時代に・・・

しかし、ここ数年でその状況が大きく変わってきました。

「売れないことがむしろ当たり前になってきました。」半年~1年は売れない。なんてザラです。

需要と供給の観点で言うと「需要が限りなくゼロに近くなっている。」そんな感じがします。

要するに「タダでもいらない。」土地のことを指します。

近年非常に多いのが相続絡みの土地です。

相談者本人は、東京都内に在住しているものの田舎で活用されていない土地を相続しなければならない状況に追い込まれるケースです。

土地は資産ではあるものの、何かしらの用途で活用しない限り固定資産税の負担だけは毎年発生します。

タダでもいらない土地を手放す方法

一番ベストな選択肢としては、土地活用を得意としている専門業者へ相談してみることです。

①駅からの距離が遠い=立地が悪い 
②土地が変形しておりしかも狭い=地型が悪くしかも狭小地 
③土地が広大すぎる=通常の仲介では売却不可能

などのように明らかに「タダでもいらない。」と思われるような土地でも土地活用のプロに依頼すれば、すんなりと解決することも多分にあります。

土地活用など、ほとんどの方が未経験だと思いますし、どの業者に相談すれば良いかわからない。

そんな方も多いと思います。お勧めはこちらの土地活用の一括問い合わせサイトを活用すれば複数業者へ簡単に相談できますので、土地の処分に困っている方は、完全無料で利用できますので、ぜひ資料請求してみてください。

自治体に寄付すればいい?その考えは甘い!!

土地活用しないのであれば、所有している限り永遠に固定資産税が発生し続けます。いらない土地は自治体に寄付できるのでは?そう思われた方もいらっしゃると思います。

いらない土地=売れない土地=自治体も必要ありません。現金の寄付でしたら受け付けてもらえますが、不動産の寄付は大半のケースで拒否されるでしょう。

理由といたしましては自治体は、土地に固定資産税を課税して税収を得ているからです。

中には、東京都内の超都心や誰もが欲しがる土地であれば、寄付を受け付けてくれるケースもあるでしょうが・・・

利用価値もない土地など税収は下がりますし管理コストはかかりますので、寄付は絶望的だと考えてください。

それではどうすればよいのでしょうか?

不要な土地はとにかく「売り切る」ことが重要

相続前であったとしても、「何としてでも売り切る!!」ことをお勧めしたいです。

タダ同然の売却価格であったとしても、「売れたらラッキー」と考えてください。

特に日本人は土地に対する思い入れがことのほか強いため「先祖代々の土地が・・・売れたらラッキーなんて・・・」と思われるかもしれませんが、前述の土地活用や相続後に移り住むなどの考えはなく単に土地を寝かせておくだけでしたら、将来固定資産税貧乏になる可能性が高いため注意が必要です。

お勧めは、土地売却に長けた不動産会社へ依頼して売り切る方法がベストです。

こちらの完全無料で利用できる一括査定サイトでしたら全国対応ですので、売却に長けた業者が見つかります。現役時代に私が勤務していた会社も登録されていますので、ぜひ利用してみてください。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。この会社は現役時代の仲間が多数在籍していますので、まず売却で失敗することはないでしょう。

いらない不動産は相続放棄で手放せるのでは?

このページをご覧の方で相続前の方も多いと思います。

売れない土地の固定資産税を払うくらいなら「相続放棄」することを決めている。そんな方も多いと思います。

しかし、相続人全員が相続放棄し、認められたからと言って、相続財産の所有権を放棄できるわけではありません。

土地の所有者は、依然として相続放棄した相続人名義であって、自治体や国ではありません。

相続放棄しても所有権を放棄できるわけではない

確かに相続放棄によって、固定資産税の支払い義務はなくなりますが、相続放棄でも所有権の放棄は免れません。所有権を放棄できないということは、当然のことながら所有者としての責任は発生します。

所有者として土地の管理責任を負う必要があります。この管理責任を怠ると損害賠償や刑事責任を問われる可能性があります。

全ての責任を放棄するためには相続財産管理人を選任して裁判所へ申し立てを行ってもらい、相続財産を国の所有としてもらって、はじめて「不要な土地」を手放すことができます。

しかし、相続財産管理人の選定には予納金などのコストの問題(数十万円~100万円程度)が発生します。

結局、固定資産税の負担と比較されるため、実務上は相続財産管理人の専任が見送られるケースが非常に多いです。

いらない土地はタダ同然でも処分した方が良い

従って、タダ同然でも売り切った方が懸命だと私は思います。一括査定サイトをぜひ活用してください。

あるいは1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方限定となりますが、1円でも高く土地を売りたいのであれば、高値売却を追及しているこちらもお勧めです。現役時代の仲間も多数在籍していますので、間違いありません。

その他の処分方法について解説します。

不動産会社へ依頼してもどうしても売却できない場合の対処法について解説します。

1.隣人への無償譲渡(個人への寄付)

私は現役時代、不動産会社を開業したくて香川県高松市にある某不動産会社にて3日間の開業研修を受けたことがあります。

当時の研修先会社の社長から言われたことは、特に地方の場合「土地を売りたければ隣人から攻めよ。」という格言があるくらい隣人への成約がそれなりにあると聞いたことがあります。

また、登記を行う上でも一団の土地として合筆できるのは、隣人所有の土地のみとなりますので隣人の所有者が第一候補となります。

残念ながら私は首都圏と近畿圏でしか不動産売買の経験がないため、地方の取引事情に精通しているわけではありませんが、少なからず可能性があると考えます。

なお、無償譲渡の際に気をつけておかなければならないことは、寄付を受ける相手方は、資産が増えるため贈与税が課税されます。

ご存知の方も多いと思いますが贈与税には基礎控除が110万円あり、土地の評価額が110万円以下であれば課税されません。

基本的に「いらない土地=売れない土地」を譲渡するわけですから、贈与税はそれほど高くはならないと考えます。

これから地方の土地を手放したい方は、贈与税に詳しい不動産会社に相談してみてください。

なお、前述の一括査定サイトは全国対応ですので無償譲渡を検討している人もぜひ活用してください。

さて、無償譲渡を行う上で、ぜひとも相手方へ了承して欲しい内容としては、無償譲渡するわけですから所有権移転の登記費用は相手方負担としたいものです。

その他の注意点としましては、無償譲渡とは言え契約書は作成したいものです。金銭の授受が発生する際は、売買契約書となりますが、無償譲渡の場合は贈与契約書を作成します。

今回は土地の無償譲渡となりますので土地贈与契約書として2通作成し、双方が1通づつ所有することになります。

契約書を作る目的は、贈与後のトラブルを防ぐ意味合いも兼ねていますので以下のポイントで作成すると良いでしょう。

  • 贈与者、受贈者双方の氏名で贈与契約を締結した証。
  • 土地の所在地、地番、地目、地積(登記簿謄本に記載されている内容)の確認。
  • 贈与税や所有権移転登記費用の負担者の確認。
  • 税金などの公租公課の負担者の確認。

最低限、上記4項目は契約書に明記いただきたいと考えます。「所有権移転登記の手続きを行わずに、無償譲渡した土地が使われているにも関わらず自分に固定資産税が課税される。」などという本末転倒なことにもなりかねません。くれぐれもご注意ください。

2.隣人が個人ではなく法人の場合

法人の場合は、個人よりも可能性が低いと考えておいてください。理由は、法人の場合は個人よりも税負担が増えるからです。

そもそも営利目的で設立されている法人の場合は、収益に結びつかない土地に対して固定資産税などの税負担をしてまで無償譲渡に応じる法人があるのか?という問題があります。

また、法人の場合、必要であればこちらから頼まなくても売買や賃貸の話になるはすです。

さらに、法人が土地の無償譲渡を受けると土地取得に対する不動産取得税、登録免許税、受譲税としての法人税が課税されます。

同時に管理費などのコストも発生しますので、土地という資産が増えても本来であれば事業資金となるはずの現金が無くなってしまうため土地を得たことによって、かえって資金繰りが悪化するといったリスクがあります。

営利法人への寄付は個人とは比較にならないくらいデメリットが大きいことはご理解いただけるかと思います。

それでは、公益法人への無償譲渡はどうなるのでしょうか?

公益法人とは、身近な例言いますと学校、寺院、NPO法人などが挙げられ原則非営利で公益性の高い団体を指します。

公益法人への無償譲渡は相手方によっては、社会福祉、文化、教育分野などへの貢献行為とみなされ、税制上の優遇措置を受けることができます。

私は高松で受けた開業研修の際に1度だけ公益法人側への無償譲渡取引に立ち会ったことがありますが、税制上の優遇措置(譲渡所得税が非課税)を受けるためには、税務署の承認を受けなければならないなどの手続きが煩雑だったのを記憶しています。

公益性の高い法人への無償譲渡が心情的に最も良い気がしますが、公益法人側でも公益性の高い用途で利用してもらった方がスッキリすると思いますが、すんなりうまくいくとは正直思えません。

やはり一番ベストな手法としては、とにかく二束三文でも良いので不要な土地は、売り切った方が良いと考えます。たとえ、相続放棄したところで所有権の放棄はできないわけですから、相続前から手を打っておいた方が良いのではないか?と考えます。

こちらから売却の専門家に相談されることをお勧めしたいです。

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