ワンルームマンションを上手に売却する方法

ワンルームマンションを購入したけれど売却を検討している方も多いと思います。

2020年の東京オリンピック・パラリンピックが決定してから不動産の価格が高騰している話は耳にされたこともあるでしょう。

では実際に、ワンルームマンションを上手に売却するにはいつがいいのでしょうか?
マンションを売却することは人生の中でも何度もあることではありません。

少しでも高額に、売却するためのコツやポイントをご紹介します。

【目 次】
  1. ワンルームマンションを上手に売却するためにすべきことは?
  2. ワンルームマンションを上手に売却する時期は?
  3. ワンルームマンションを上手に売却する方法は?
  4. ワンルームマンションを上手に売却する相場は?
  5. ワンルームマンションを上手に売却するまとめ


ワンルームマンションを上手に売却するためにすべきことは?

ワンルームマンションを上手に売却する為には購入者の目線に立って売却準備を進めることが大切になります。誰に売るのか、どのような目的の人がワンルームマンションを購入するのか考えて売却準備を進めて下さい。

用途で変わるワンルームマンションの売却

ワンルームマンションを購入する人には2つの種類があります。

1つ目は住居を目的とした購入です。

その場合にはマンションの立地はもちろん設備や日当たり、住み心地を重視します。二つ目は投資を目的とした購入です。

ワンルームマンションの購入希望者のほとんどは二つ目の投資目的です。その為購入希望者が一番重要視するのは『このマンションを賃貸にしたらどれだけの収益を得ることが出来るか』という点です。

室内の綺麗さや景色ではなく利回りが大切なのです。

ワンルームマンションはどんな人が購入するのか?

ワンルームマンションの購入希望者は50代が41%、40代が33%、60代が14%と高めの年齢の人が多いことがわかります。

そしてその多くは、老後の年金対策として考えています。また驚くべきことに、ワンルームマンションの購入者の一番多い職業が37%の『サラリーマン』という結果も出ており、不動産投資と言えば富裕層が行うというイメージがありましたが近年では特別なものではなくなってきています。

貯蓄や株を購入するような気持ちで、ワンルームマンションを購入する人が多くなってきているようです。

ワンルームマンションを上手に売却する時期は?

ワンルームマンションを購入したもののどのタイミングで売却するのが一番得なのか悩まれることでしょう。

実際築年数8年~9年目までは比較的高値で売却することが可能です。しかし10年目以降から価格は下がっていきます。

その理由としては、建物が古くなると修繕する場所が大きくなり、マンション全体としての大規模修繕の話が出るようになるからです。

では一体いつがいいのか、詳しく見ていきましょう。

売却するなら今!

新築でワンルームマンションを購入した場合、5年以内では売却の際にかかる税金が高額になります。長期譲渡所得と短期譲渡所得です。

逆に10年以上経ってしまうと建物が古くなり修繕が必要になるので、売却する一番いい時期としては築6年~9年と言えます。

しかし現在、2020年の東京オリンピック・パラリンピックが決定してから、海外の投資家は日本の不動産に大注目しています。

オリンピック関連の建設ラッシュと共に新築マンションの高騰も続いており、売却するのであれば2020年までに売却すると高値で買い取ってもらえる可能性があります。売却するには今が一番いい時期なのです。

マンション売却の際、一番のライバルは同じマンションの部屋です。他の部屋が売り出される前に早く売却準備に取りかかりましょう。

2020年の東京オリンピックが過ぎるとマンション価格は下がると言われています。少しでも高値で売却するには今なのです。チャンスを逃さないよう、早めに準備を進めましょう。

ワンルームマンションを上手に売却する方法は?

ワンルームマンションを上手に売却する為には今動き出した方がいいと言うことがわかったところでどのように進めたらいいのかご紹介します。

・ワンルームマンションを売却する流れ

ワンルームマンション売却の場合、方法は2つあります。

① 仲介

不動産会社に物件の査定依頼をする

大切なのは複数社の不動産会社に査定依頼をすることです。査定方法は住居用の場合と、投資用の場合異なりますので気をつけましょう。

不動産会社を決定

ワンルームマンションの売却を得意とする不動産会社を選びましょう

売却開始

買い手が物件を気に入れば高値で売却することが可能です。

投資目的の売買の場合、内覧するケースはほとんどありません。大切なのは利回りや、管理費・修繕費・家賃などの滞納がないかが重要です。

売買契約

購入希望者が現れて、金額の折り合いが付くと契約・引き渡しになります。

② 買い取り

不動産会社に直接ワンルームマンションを買い取ってもらう方法です。

  • すぐに現金化できる
  • 仲介手数料が不要
  • リフォームなどの修繕が不要
  • 瑕疵担保責任の心配がない
  • 問題のある物件でも価格や条件で買い取ってもらえる

上記の通りメリットがありますが、仲介で売却するよりもかなり安い価格での契約になるので、時間がある程度ある人は仲介の方法で売却して下さい。

ワンルームマンション売却にかかる費用や必要書類

ワンルームマンションを売却する際に必要な費用や書類についてご紹介します。多くの書類が必要になりますので、事前に確認することをお勧めします。

紛失してしまっても再発行や、代替えで可能な場合もありますので安心して下さい。

① 査定時に準備が必要な書類

権利書もしくは登記識別情報

物件の権利書が必要ですが、見つからない場合には『本人確認情報』を司法書士に発行してもらうことが可能です。

固定資産税の納付通知書

毎年送付されてくるものですが、ない場合には固定資産税の納税証明書を市役所に行けば発行してもらうことが可能です。

ローン残高証明書又はローン返済予定表

紛失している場合には、金融機関より再発行を依頼して下さい。

物件購入時のパンフレット

当初のパンフレットがあると売却しやすくなります。

建物図面、売買契約書、重要事項説明書、公図、測量図

建築確認書、検査済証

紛失した場合には、市役所より発行される建築台帳記載事項証明書で代用することが可能です。

住宅性能評価書

登記簿謄本

法務局で再発行可能です。

② 媒介契約時に必要なもの

身分証明書(免許証・保険証などの公的な身分証明書)

③ 売買契約時

実印

印鑑証明書

3ヶ月以内のもの

評価額証明書

物件の情報が記載されており、資産税課で発行が可能です。

必要な書類や準備するものは以上になります。それでは費用はどれくらいかかるのでしょうか?

仲介手数料

売却価格の3%+64,000円

印紙税

500万以下:2000円
500万~1000万円 :10000円
1000万円~5000万円 :15000円
5000万円~1億円 :45,000円

抵当権抹消登記の免許税及び司法書士への報酬

抹消するのに1件1000円
司法書士へ書類作成依頼をした場合に、10000円程度かかります。

不動産譲渡所得税

不動産を売却する際に発生する所得税

売却価格―(購入価格+購入時・売却時にかかった費用)× 20%又は39%

上記20%の場合は、所有年数が5年以上だと長期譲渡所得にあたり、所得税15%+住民税5%で20%の計算になります。5年未満となると短期譲渡所得になるので、所得税30%+住民税9%となり39%になります。

ワンルームマンションを上手に売却する相場は?

現在ワンルームマンション投資は、コストパフォーマンスに優れていて近年とても人気の投資です。では一体いくらくらいで購入可能なのでしょうか?

日本の総人口は減少し続けているものの、特に東京・横浜では人口は増加傾向になります。それと共に20代30代の独身人口は増加傾向にあるのでワンルームマンションの需要はこれからも増え続けていきます。

中古ワンルームマンションとファミリータイプの価格の相場は下記の通りです。

中古ワンルームマンション 中古ファミリータイプ
価格 700万円~1800万円 2000万円以上
実質利回り 5.0~7.0% 4.0%~5.0%
家賃 60,000円~85,000円 100,000円

上記を見ると、ファミリータイプよりもワンルームマンションの方が投資目的で考えるとメリットがあると言うことがわかると思います。

またワンルームマンションの場合、新築を購入するよりも中古の方が高利回りなのです。

その理由は新築マンションの場合、一度登記されるとマンションの価格は新築時よりも20%~30%下落します。

また新築マンションの場合は賃料を高く設定出来るメリットもありますが、入居者が退去すると中古扱いになるので賃料が下がってしまいます。

一方中古マンションの場合、物件の価格が最初から手頃で投資額に対し高利回りが期待することが出来ます。

また入居者が既にいる場合もありますので、中古のワンルームマンションの方がメリットが多いのです。

ワンルームマンションの歴史と需要

ワンルームマンションとは、ご存じの通り、1部屋だけの住戸のことを言います。

専有面積16㎡~20㎡ほどの一室に台所とトイレ、浴室を備えた空間をイメージされる方も多いと思います。

しかし近年では大型の部屋が作られファッショナブルなワンルームマンションも増えてきているのです。

ワンルームは江戸時代から存在するスタイルだと言うことをご存じですか?しかし当時はトイレやお風呂が共同のものが多く、商人がこれらのアパートを買い占めていました。

それが明治時代になると『不動産産業』が普及され、昭和に変わると新興住宅地が立てられたことでマンションが増加するようになりました。

そして昭和50年代からサラリーマンや単身世帯が増加したことによりワンルームの需要も高まるようになったのです。

その頃から不動産投資も活発になったことで、個人投資家でも購入しやすいワンルームマンションの人気は急増していきます。

現在ではワンルームマンションだけでも70,000戸以上あり、不動産投資では15兆円規模の利益を出しているほどです。

ワンルームマンション近年の人気物件

ワンルームマンションの歴史と、人気についてわかったところで、近年の流行はどのような部屋なのでしょうか。

① 防犯が強化されている

平成28年のストーカー相談件数は2万件を超え、自身の身を守るために自宅のセキュリティを強化することはとても大切になっています。

一人暮らしのマンションこそ防犯が必要な世の中になってきているのです。しかし多くのワンルームマンションのセキュリティ性能は低いのが現実です。その理由を見てみましょう。

建物全体のセキュリティが低い 賃貸用で建設されている場合、分譲用ほどセキュリティが高くありません
隣人との関係が希薄 隣にどんな人が住んでいるのか把握していない為、いざというとき助けてもらえない

上記のような理由から、かえってセキュリティのしっかりしているマンションが人気となるのです。

② 可変タンブラーシリンダー・リバーシブルキーの採用

可変タンブラーシリンダー・リバーシブルキーとは、LBシリンダーとも呼ばれ、普通のカギとは違う構造で出来ています。

キーの形状は美和ロック独自仕様であり、セキュリティカードを発行していれば複製できない仕組みになっているので、勝手に鍵を作られる心配がありません。

またピッキングに関しても10分以上となっているので空き巣対策にも大きな効果を発揮します。このような鍵を採用していると防犯上安全と見なされます。

③ 二重床・二重天井

間取りの変更やバリヤフリーの施行がしやすいように、二重床や二重天井構造の物件は人気です。また防音効果も期待できるので近隣トラブル回避にも繋がります。

傘やブーツを入れるだけでなく、男性の一人暮らしでも置き場に困るゴルフバックが収納できるシューズインクローゼットのあるワンルームマンションは近年人気が高いです。

近年、一人暮らしでも料理を楽しむ人が増えました。その背景にSNSの普及で、人に食べさせる目的だけでなく、見せる為に料理をする人も増え、2口コンロであったり広々としたシステムキッチンは人気物件となります。

ワンルームマンションと言えば、ユニットバスが主流でしたが、現在では別々の物件も多くなってきました。

また温水洗浄機能付きのトイレや、浴室乾燥機付きのお風呂が付いている物件も出てきているほどです。

上記のような人気の設備が付いていると、入居者も付きやすくなります。

ワンルームマンションを上手に売却するまとめ

近年大注目のワンルームマンション投資は、これからも大注目です。その為2020年の東京オリンピック開催までに売却をすれば、高値で売却することが可能になるのです。

売却方法と、時期さえ間違わなければ上手に売却することが可能なワンルームマンション。ポイントを押さえて満足できる売却を目指して下さい。

売却するなら今です!!

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