投資用マンションを上手に売却する方法

2020年の東京オリンピック・パラリンピックが決まってから海外投資家に人気となっている日本のマンション。

また材料不足や人手不足も重なってマンションの価格高騰はいまだに続いています。

そのような背景から、投資用のマンションはいつ売却したらいいのか悩まれている方もいることでしょう。上手に投資用マンションを売却する方法をご紹介します。

【目 次】
  1. 投資用マンションを上手に売却する為の重要なポイント
  2. 上手に売却したい投資用マンションの価格の成り立ち
  3. 投資用マンションを上手に売却する為の売り時は?
  4. 上手に売却したい投資用マンションのまとめ

投資用マンションを上手に売却する為の重要なポイント

まず知らなくてはならないことは、入居用マンションと投資用マンションは違うと言うことです。

投資用マンションを売却する上で重要なのは、購入する人の立場に立って考えることです。
居住用マンションの購入者は『自分がここに住んだらどれだけ便利か』という視点でマンションを探しています。

日当たり、設備、景色など先々の自分の生活を考えて検討していることでしょう。

しかし投資用マンションの購入希望者の多くは室内を見ることがありません。中には内覧する人もいますが、設備を確認する程度で十分なのです。

投資用マンションを購入しようと悩む人が重要視するのは『このマンションを賃貸に出したら、どれだけの収益が得られるか』になります。

その為いくら住み心地の良いマンションでも、利回りが悪く収益が見込まれないマンションを購入することはないのです。

また家賃もマンションが経年劣化した場合減額したり、空室期間があれば家賃が入ってきません。

それを考慮した上で、投資家は投資する用のマンションを探しているのです。

上手に売却したい投資用マンションの価格の成り立ち

マンション価格は用途によって価格の成り立ちが違うことをご存じですか?評価額の出し方から全く異なるのです。

上手に投資用マンションを売却する為には、価格の成り立ちを知ることが重要です。また収益についても知ることで、いかにその投資マンションが魅力ある物件か理解することが出来ます。

ではまず価格の成り立ちから見ていきましょう。

収益還元法

投資マンション購入者にとって重要なのは、購入したことによって利益を生むことが出来るのかと言う点です。

それを判断するときに用いられるのが、『収益還元法』です。これは物件が将来生み出す収益力に基づいて不動産の価格を決定する方法です。

物件の生み出す収益力が高くなればなるほど不動産価格も高くなります。収益力に着目して不動産価格を決定することから、投資マンションの価格選定によく用いられます。

収益還元法には2つの方法があります。

直接還元方法 DCF法

DCF法の方が、より細かく不動産価格を算定することが可能ですが、計算が複雑なので一般的には直接還元法を用いられることが多くなっています。

直接還元法の計算法は以下の通りです。

収益還元法査定価格 = (想定年間賃料-固定資産税などの年間出資額) ÷ 想定利回り

例えば月額10万円(管理費込)で賃貸した場合に、固定資産税などの出資額が20万円。そのマンションの地域から推定できる利回りを8%とした場合は以下の計算になります。

収益還元法査定価格 = (120-20) ÷ 0.08 = 1250万円
このマンションの評価額は1250万となります。

ではDCF法(ディスカウントキャッシュフロー法)の考え方を見てみましょう。
DCF法とは、、、、

将来得られる収益と、売却時の予想価格を現在のマンションの価格に置き換えてから、その合計をマンションの価格として算出する方法です。

現在の価格と言っても、現在の100万円と10年後の100万円は価値が違うと考えます。現在の100万円は10年間で運用に回せば増やすことが出来ると考えますが、10年後の100万円は先々の話で入ってくるかどうかわかりません。

そのような考え方から細かく計算をし、算出していくのがDCF法(ディスカウントキャッシュフロー法)なのです。

その他の不動産価格の算出方法

投資マンションの価格の決定方法は、『収益還元法』が最も多いのですが、その他の不動産決定方法も存在します。

取引事例比較法

近隣の取引事例をもとにマンションの価格を算出する方法

原価法

同じ建物を再度建築したときにかかる金額『再調達原価』から老朽化などによって生じた価格低下分を差し引いて不動産価格を算出する方法

投資しても良い金額を知る

投資マンションを購入する人にとって重要なのは、利益を上げられるかどうかです。
不動産投資をする方法には2つの種類があります。

① 所有することで利益を上げるインカムゲイン

投資用マンションを所有して、毎月家賃収入が入ってきます。資産を保有することで入ってくる収入のことをインカムゲインと言います。

入居者が入っていれば継続して収入を得ることは出来ますが、空き屋になってしまう場合も有りまた利益の額はそれほど大きくはありません。

このように

② 売買することで収入を得るキャピタルゲイン

不動産売買によって利益を得る方法を指します。売却益を得るためには、購入時よりも高額に売却する必要があるため、インカムゲインよりも難易度の高い方法です。

また投資用マンションの選び方として重要視されるのが下記の条件です。

立地を重要視する 駅近、学校・スーパーが
近いなど
築年数は新耐震基準のものを選ぶ 1981年に耐震基準が大きく改定されました。それ以降の建物が良い
中古物件を選ぶ 新築マンションに比べて、中古マンションは利回りが高くとれます。

上記の条件を満たすマンションは投資用マンショとして適していると言えます。

投資用マンションを上手に売却する為の注意点

価格の成り立ちがわかったところ、投資用マンションを上手に売却する為には注意しなくてはならないことがあります。下記の7つの注意ポイントを見て下さい。

① 投資用物件の売却に慣れている不動産会社を選択する

まず重要なのは複数の不動産会社に査定依頼することです。そこで重要となるのが『投資用マンションの売却』を得意としている会社を選ぶことです。

その判断は、インターネットで不動産会社のホームページを調べたり、店頭広告を見て判断することが出来ます。一口に不動産会社と言っても、賃貸を得意としている会社、分譲を得意としている会社様々あります。

投資を得意とする不動産会社には、投資家の顧客も多く存在しているので、必ず『投資用物件を得意』としている不動産会社を選びましょう。

② マンションの査定は『収益還元法』で行う

先ほどマンションの評価額の出し方をご紹介しましたが、必ず投資用マンションとして査定してもらって下さい。

投資としてマンションを購入する人が注目するのは『購入価格』と『利回り』です。内部の設備や環境よりも重要視されるのは利回りなのです。しっかりと査定してもらいましょう。

③ 管理費や修繕積立金の滞納がないか確認

滞納があると買い主に引き継がれてしまうので、精算しましょう。ただし引き渡し後の滞納に関しては責任を負う必要はありません。

④ 売り出し中に退出があった場合

収益物件の場合、入居者がいることで購入後すぐに収入に繋がるので魅力を感じてもらえます。しかしその入居者が退出してしまうと売却にも大きく影響します。

至急不動産会社に連絡をして入居者を探すようにしましょう。

⑤ 家賃滞納がある場合

決済引き渡し時に精算することになっています。通常月末に翌月分の賃料が貸し主に支払われているので、1月1日に売買の決済を行う場合には前月に徴収済みの家賃は買い主に渡すものです。

その為その時点で滞納があった場合には売り主が責任を負わないとならないので立て替える必要がります。

⑥ 預かっている保証金や敷金について

先々貸し主が借り主に返すべきお金は、買い主に継承されることになっています。決済時に精算するのではなく、あくまで継承という形になりますので注意が必要です。

⑦ 借り主に所有者が変わった旨を報告する必要があるのか?

所有者の変更を通知する必要がありますが、基本的には不動産会社が行ってくれる手続きになります。

投資用マンションを上手に売却する為の売り時は?

投資用マンションの価格の成り立ちや注意点がわかったところで気になるのが、売却のタイミングです。

マンションも建物が古くなってくると、修繕する場所が多くなりリスクが高くなります。

あくまで利益を生むためのマンションなので、時期をみて売却した方がリスクを負わずに済みます。では実際にいつ頃がおすすめの売却時期になるのでしょうか?

築10年までがお勧め

投資マンションを売却するタイミングとしてお勧めなのは『築10年未満』です。

設備が古くなり、修繕場所が多くなってくるのが10年を過ぎた頃が多いので、その時期を迎える前に売却した方が良いでしょう。

築年数が10年を超えると大規模修繕などマンション全体の修繕の話が出る可能性もあります。

海外投資家も大注目

東京オリンピック・パラリンピックの開催が決定してから海外の投資家が日本の不動産を買いあさっていることをご存じですか?

都内のタワーマンションの購入者の多くは海外投資家と言われているほど現在日本は大人気なのです。

現在もまだ価格が上がり続けていますが、この状況も2020年の東京オリンピック・パラリンピックが終わる頃には変わると言われています。

マンションの価格が下がる前にすぐにでも売却準備を始めた方がよいのです。上手に売却するなら『今』なのです。今が一番の売却時なのです。

一年の中でお勧めな売却時期

すぐに売却した方がいいと言うことはおわかりいただけたかと思いますが、1年の中でどの時期がおすすめかお話しします。

不動産投資家にとって『物件が足りない』と思うときこそが、売却の最高のタイミングと言えます。

売り手に比べて買い手が多いタイミングの方が有利な取り引きが可能です。また1年間の中でも市場が活発になるのが、金融機関の決算月が多い3月と9月で、営業ノルマ達成のために金融機関が融資に対して積極的になる傾向にあります。

それを考慮して考えると、1年間でもおすすめの時期は1~2月、7月~8月となります。

上手に売却したい投資用マンションのまとめ

投資用マンションは入居マンションの売却とは違うという点がわかりました。価格の成り立ちや、購入希望者が見る視点も違っています。

でも入居マンションも、投資用マンションも売却すべき時期は一緒なのです。『今』です。この絶好のタイミングを逃してしまうと、高値で売却することが難しくなる可能性があります。

あの時売り出ししておけば良かったと後悔せずに、納得のいくマンション売却を行って下さい。

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