大規模修繕のタイミングをみて、マンションを上手に売却する方法

マンションの売却や住み替えを検討している方にとって、売却のタイミングは悩みどころです。

特に築年数がある程度たつと、マンションも劣化していき大規模修繕工事の話が出てきます。

そんな時、大規模修繕前に売却した方がいいのか、綺麗に修繕した後に売却した方が良いのか、時期を悩むことでしょう。

どのタイミングが一番得なのか、上手に売却するにはどのような方法がいいのかご紹介します。

【目 次】
  1. 大規模修繕が気になる!マンションを上手に売却する方法
  2. 大規模修繕が気になる!マンションを上手に売却するタイミング
  3. マンション売却で大規模修繕が気になる!修繕積立費を確認する
  4. マンションを上手に売却したい!大規模修繕とは?
  5. 大規模修繕が気になる!マンションを上手に売却するタイミングまとめ

大規模修繕が気になる!マンションを上手に売却する方法

マンションを上手に売却するとは、早く高値で売却することを言います。それを叶えるためのポイントは、売却する時期を選ぶと言うことです。

後ほどマンションの修繕する時期のお話をしますが、大規模修繕が想定されるタイミングでの売却する場合には注意しなくてはならないことがあります。

そのポイントをご紹介します。

大規模修繕をする前とした後、売却する場合にはどちらがいいのか?

まず大規模修繕を予定している時期が近づいた場合、修繕前が良いのか後が良いのかと悩むと思います。

結論から言いますと『大規模修繕工事の前に売却』すべきです。その理由は下記の3点になります。

① 大規模修繕後には修繕積立費が上がる可能性がある

修繕工事費が予定していた予算よりも高額になってしまうことにより起こります。

詳細は後ほどご説明しますが、修繕積立費が高額になる前に売却した方が購入希望者が現れやすくなります。

②大規模修繕のタイミングになると同じマンションでも売却する人が増えてライバルが増える

同一マンション内で売却する人が増えることにより起こります。マンション売却の最大のライバルは同じマンションの住人です。

もしも同じマンションの売り出し部屋が、持っている部屋よりも高いフロアーにあったり、条件が良かった場合には、その部屋よりも価格を下げなくてはなりません。

そうならないためにはライバルが現れる前に売却するのが良いのです。

② 大規模修繕中のストレスから解放される

大規模改修のほとんどが外部に足場を立てて外壁廻りの確認や補修作業を行います。足場を上がっている職人さんが急にベランダに現れることもあるでしょう。

外部からの視線を気にして1日中カーテンを締め切りにしなくてはならない場合もあります。売却を悩まれているなら、このようなストレスを感じる前に売却を検討すべきでしょう。

上記の3点から考えても、大規模修繕前に売却した方が良いでしょう。

大規模修繕工事が行われていないマンションの売却は?

マンションの購入を検討している人の多くは月々の支払額を少しでも減らしたいと考えています。しかし『修繕積立費』や『管理費』のないマンションはかえって危険です。

マンションの築年数が15年~20年経っているにもかかわらず大規模修繕が行われていないマンションはしっかりと管理されていないと見なされます。

修繕費や管理費がない良さはありますが、危険があっては購入者は現れません。大規模修繕が行われておらず、その予定のないマンションの売却は難しいでしょう。

大規模修繕が気になる!マンションを上手に売却するタイミング

上手に売却するには大規模修繕前がいいという点がわかったところで、具体的なタイミングはいつがいいのでしょうか?それは今です。

売却を検討しているのであればすぐに売却準備を始めるべきです。その理由をご説明します。

修繕積立費が倍増する?

本来ならば修繕計画に基づき修繕積立費で大規模修繕が行われるはずです。しかし下記の理由により、修繕積立費では足りないケースが各地で多発しています。

① 2020年東京オリンピック・パラリンピックの影響で資材費が高騰している
② 2020年東京オリンピックに・パラリンピックにより建設ラッシュで人手不足になり人件費が高騰している
③ 新築分譲の際に、購入しやすくなるように修繕積み立て費が安く設定されていた

上記の3点が原因で、予定していた修繕積立費だけでは大規模修繕が行うことが出来ず、結果修繕積立費が増えてしまうことになるのです。

修繕積立費でマンションの売却が難しくなる

マンション購入者は月々の支払額でシュミレーションを行い、物件購入を検討します。その際修繕費が高額になってしまうと、物件の価格に充てる額が減ってしまいます。

マンションを売却する際には、修繕積立額が増額になるのはかなりのマイナス要素となってしまいます。修繕積立費の増額が決定する前に、売却準備を進めましょう。

注意!!売却しても修繕積立費は返ってこない

マンションを売却する際に、今まで支払った修繕積立費の返却を求める方がいます。しかし残念ながら一旦納入した修繕積立費は返却されることはありません。

既に修繕積立費として支払った段階で、そのお金の所有者は管理組合になるからです。ただし修繕積立費を先払いしていた場合のみ、返金してもらうことは可能です。

注意!!修繕積立費の滞納は売却の際トラブルに!

修繕積立費を滞納していても売却することは可能です。しかしこの滞納額に関しては新しい所有者に支払い義務が移行しますので、トラブルの元になってしまいます。

売却予定の場合は、極力修繕積立費を支払っておくとマンションの査定にも影響なく売買が進むことでしょう。

マンション売却で大規模修繕が気になる!修繕積立費を確認する

売却するタイミングを検討する上で確認しておくべきことは修繕積み立ての状況です。

一体自分のマンションがどのような計画を立てていて、どのくらい修繕の為の費用を確保してあるのかを確認するとよいでしょう。

長期修繕計画を調べる

マンションの修繕積立費と、大規模修繕の予定金額を確認するには『長期修繕計画』を確認する必要があります。

平成25年の国土交通省の行ったマンション総合調査によると、約89%のマンションにおいて『長期修繕計画がある』と回答しています。

その為残りの11%の中に持っているマンションに含まれてしまっていると管理状況が悪いとして売却しづらくなってしまいます。

今回は『長期修繕計画』がされていると想定してご説明致します。分譲の際に多くのマンションでは『長期修繕計画』を作成しています。

しかし分譲の際に不動産会社が売却しやすいように修繕積立費が低く設定されているマンションがとても多いとお話ししました。

現在多くのマンションが6000円~8000円修繕積立費として集めているところが多いでしょう。

しかし上記の金額では全く足りず、実際の修繕の際に資金不足となるマンションが多発したことにより国会で問題適宜されたほどです。

その為2011年に『修繕積み立てに関するガイドライン』が発表されました。目安としては㎡単価200円、65㎡の居室の場合、13000円以上となっています。

お持ちのマンションの修繕積立費はいかがでしょうか?上記の金額を参考として確認してみて下さい。

また確認が必要なのは、計画年数です。長期修繕計画で完全に修繕費を管理するために必要な計画期間は『40年』です。

しかし国土交通省の調査では25年以上だったマンションは46%しか存在せず、計画年数の甘さも問題視されています。

修繕項目を確認する

次に修繕計画で確認すべきなのが修繕項目です。修繕計画の年数が短いほど項目が抜けています。下記がよく抜けている項目です。

機械式駐車場やエレベーターなど、重設備機器の取り替え
給水、排水などの配管。又はガス管の取り替え
建具(窓サッシや扉)などの交換

修繕計画に上記の項目が抜けていないか確認しましょう。

国土交通省の長期修繕計画の様式例から確認すると、修繕の時期と項目は下記の通りです。

4年ごとに必要な修繕 鉄部塗装(例;屋外一切)
5年ごとに必要な修繕 機械式駐車場補修(部品など)、長期修繕計画の見直し・調査
6年ごとに必要な修繕 鉄部塗装(住戸玄関ドア・共用部ドア・照明器具・屋内設備)
8年ごとに必要な修繕 給水ポンプ・排水ポンプ補修
10年ごとに必要な修繕 自走式駐車場補修(車止め交換)
12年ごとに必要な修繕 大規模修繕の調査・診断
屋外防水補修(防水目地や立ち上がり部分など)
非鉄部部分金物・樹脂部塗装・塗り替え
15年ごとに必要な修繕 屋外給水管、屋内給水管、空調設備取り替え、換気設備取り替え、伝統設備交換、TV設備交換、インターネット設備交換、インターホン設備交換
16年ごとに必要な修繕 給水ポンプ・排水ポンプ交換
20年ごとに必要な修繕 自動火災報知装置取り替え、機械式駐車場取り替え
24年ごとに必要な修繕 屋外防水の全面修繕、金物交換
25年ごとに必要な修繕 貯水槽の交換、屋内外放火設備交換、連結送水管設備取替
30年ごとに必要な修繕 給水管取替、配水管取替、ガス管取替、電気関係設備交換、エレベーター取替
36年ごとに必要な修繕 外部塗装塗り替え(剥離処理、下地処理、再塗装)建具交換、手摺り交換、屋外鉄骨階段交換避雷針設備取替
40年ごとに必要な修

以上のようにマンションには多くの設備が有り、年数が経つほど交換が必要になってきます。

上手に売却する為にも、マンションの築年数を考えて現在どの程度の修繕が必要なのか参考にすると良いでしょう。

繕積立金のガイドラインを調べよう

先ほど2011年に国土交通省より『マンションの修繕積立費に関するガイドライン』が出されたとご紹介しましたが、詳細は下記の通りです。

階数・延床面積 1㎡あたりの
修繕積立月額平均値
15階未満、5000㎡未満 218円/㎡
15階未満、5000~10000㎡ 202円/㎡
15階未満、10000㎡以上 178円/㎡
20階以上 206円/㎡

また機械式駐車場がある場合には、1台あたり月7、085円~14,165円が必要になります。

例えば11階建ての5000㎡未満のマンションで、80㎡の部屋の平均修繕積み立て費は、
218円×80㎡ = 17,440円になります。

大規模修繕前に売却しよう

修繕積立費を確認したところで、大規模修繕の計画が進展しないうちに売却準備を進めて下さい。まず最初にすべきなのは不動産会社に査定依頼をすることです。

近隣の不動産会社と、インターネットを利用している大手不動産を含む複数社に査定依頼することをお勧めします。

既に同じマンション内で売り出しが出ていないか、過去の売却実績などの情報を入手することも大切です。

2020年の東京オリンピックの影響で、不動産価格は上昇傾向にあります。それは中古マンションも例外ではありません。上手に売却する為に少しでも早く準備に取りかかりましょう。

マンションを上手に売却したい!大規模修繕とは?

上手にマンションを売却するためにはすぐに売却準備をすべきとわかったところで、そもそも大規模修繕とはどのくらいの規模の者を指すのでしょうか?

まず『修繕』と言う言葉の意味からお話しします。修繕は下記の3つの条件を満たすと言われています。

① 同じ材料を用いる
② 元の状態に復元する
③ 建築当初の価値を回復させる

またマンションの中には『模様替え』を行う場合もあります。『模様替え』に関しては下記の通りです。

① 建物の材料や仕様をかえる
② 建築当初の価値の低下をさせない

上記のように、修繕と模様替えは異なることがわかります。

大規模修繕の意味は?

修繕と模様替えの違いがわかったところで、大規模とはどこまでのことを指すのでしょうか?

大規模修繕は、建築基準法にも記載されており、明確に規定されています。

『建築物の主要構造部の一種以上のについて行う過半の○○をいう』

○○には、修繕もしくは模様替え入ります。
大規模の定義は

① 建築物の主要構造の種類工分ごと
② 建築物全体の過半になること

例えば、柱と内装に関して修繕を行うとした場合、総本数の過半数以上の柱に対して修繕を行った場合には大規模修繕に当たりますが主要構造部に当たらない内装に関しては適合しないことになります。

大規模修繕を行う時期の目安は?

多くのマンションでは竣工後、10年~12年を目安に大規模修繕を行っています。

販売業者が分譲時に作成した『長期修繕計画』というものが存在し、それに沿って検討をはじめます。

もちろん建物によっては10年~12年で実施する必要のない場合もあります。

ただ傷みが大きくなりすぎてからでは修繕が不可能になってしまうケースもありますので、一度建物診断を受けてマンションの状態を確認する目安が10年と思っていて良いでしょう。

大規模修繕が気になる!マンションを上手に売却するタイミングまとめ

大規模修繕を間近に迎えるマンションもとにかく早く売却すべきと言うことがわかりました。

悩んでいて計画が進んでしまう前に、少しでも早く行動に移すことが一番大切です。ポイントを押さえて上手にマンションを売却して下さい。

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