借地権のマンションを上手に売却する方法

【目 次】
  1. 借地権のマンションを上手に売却する方法
  2. 借地権付きマンションを上手に売却したい!土地の所有権と借地権
  3. 借地権付きマンションを上手に売却したい!実は大注目案件!!
  4. 借地権付きマンションを上手に売却したい!メリットとデメリット
  5. 借地権付きマンションを上手に売却したい!まとめ

マンションには所有権の土地に建設したマンションと、借地権の土地に建設されたマンションがあります。

借地権の土地に建設されたマンションを購入した方の中には、当初は売却予定がなかったものの、急遽売却することになってしまって売却出来るのか不安に思っている方もいることでしょう。

でも近年の中古マンション市場拡大と共に、売却するポイントさえ理解していれば上手に売却出来るのです。

借地権マンションを上手に売却する方法をご紹介したいと思います。

借地権のマンションを上手に売却する方法

まず借地権のマンションを上手に売却するとは、早く高額に売却することを指します。

価格を下げていれば早く売却出来ますし、高額で売却することだけを望むのであれば、価格を下げずに売却希望者をひたすら待つしかないのです。

しかし上手に売却すると言うことは、売却開始から1ヶ月~6ヶ月の間でなるべく高値で売却すると言うことです。ではそれを実現させるためのポイントについてご紹介しましょう。

借地権のマンションを上手に売却するポイント

借地権マンションを上手に売却する上で重要なポイントは以下の通りです。

① 借地権の種類を調べる
② 信頼できる不動産会社に依頼する
③ 適正価格で売却する
④ 購入したいと思わせるような雰囲気作りをする

借地権マンションを売却する為に、上記の4つのポイントを押さえておけば納得できる売却が出来ることでしょう。

① 借地権の種類を調べる

後ほど詳細の説明をしますが、借地権の種類によって売却する為の書類が必要になります。お持ちのマンションがどのような借地権と契約方法になっているのか確認して下さい。

② 信頼できる不動産会社に依頼する

マンションの査定をしてもらいましょう。その際にインターネットを駆使している大手の不動産会社と、地元に根付いて営業している不動産会社を含む複数社に依頼することで、査定額に差があることを知ります。

高額査定をしてもらったからその価格で売却約束をしてくれるわけではありませんので、その点を十分確認した上で良い不動産会社と出会いましょう。

③ 適正価格で売却する

最初の売り出し価格はとても重要です。あまりに高額で提示してしまうと、購入希望者からの印象が良くありません。

希望者が現れず、徐々に価格を下げていくと時間もかかります。近隣のマンションや、同じマンションの売却実績を参考にして適正価格で売り出ししましょう。

④ 購入したいと思わせるような雰囲気作りをする

購入希望者が現れるとすぐに不動産会社を通して内覧依頼が来ます。その際に購入希望者には『住むことを想像させる』ことが重要になるのです。ポイントとしては下記の通りです。

  • 室内を綺麗に清掃する
  • お客様が来たときには見ないような場所も清掃する(収納・浴室・寝室など)
  • 室内の臭いに気をつける(異臭をさせない)

室内の内覧で、見せられない場所もあることでしょう。その場合は断ることも可能です。

しかし見せられない場所が多すぎてしまうと、購入希望者の印象を悪くする恐れもありますので、ある程度は見られても良い状態で準備しましょう。

また室内の異臭には気をつけましょう。ゴミのにおいや、雑排水のにおいなど設備が古いと思われてしまう可能性があります。極度の芳香剤も不快感を与える可能性もあるので注意して下さい。

借地権のマンションを上手に売却するタイミングは?

借地権のマンションを上手に売却する為に最も大切なのがタイミングです。2020年の東京オリンピック・パラリンピックの開催が決定してから東京都内を中心にマンションの価格が高騰しています。

その理由としては、2点があげられます。

一点目は、日本人だけでなく台湾や中国などの海外投資家が日本の不動産に注目して購入を勧めている。

二点目は、選手村や競技場などの建設が急ピッチに進んでいる中、人手不足となり人件費が高騰しているからです。

しかしオリンピック関連だけではなく、マンションの高騰の背景には下記の理由もあると言われています。

  • 相続税増税改訂により、富裕層が節税目的に不動産を購入している
  • 日銀の金融緩和により、サラリーマンなどの個人投資家が増え、不動産に投資している
  • 円安により、海外の投資家が日本への投資を積極的に行っている

以上により、2020年の東京オリンピック・パラリンピックまで新築・中古共にマンション価格の高騰は止まらないと思われます。

その為、借地権のマンションを売却するタイミングは今なのです。今売却すれば需要が高まっており、高額に売却出来るでしょう。

東京オリンピック・パラリンピック終了後、使用されていた選手村などは、全てが住居として売却されるわけではないものの、多くの物件が住居として出回ります。

物件数が溢れてしまうと、借地権マンションも売却しづらくなり高値で取引出来なくなる可能性があります。

とにかく今すぐに借地権のマンションの売却準備を進めるのが、最良のタイミングと言えるでしょう。

借地権のマンションを上手に売却する際、トラブルにならないためにしておくことは?

借地権のマンションを売却する上でとても重要なのが、地主とのトラブルを起こさないことです。

借地権にはいくつか種類が存在し、売却する為には地主の承諾がないと売却出来ないケースもあります。

詳細は後ほどご説明しますが、土地を借りている地主と良好な関係でいることは大切です。道で会ったら挨拶をする程度でも良いと思います。

所有権マンションの売却では気にする必要がありませんが、借地権マンションを上手に売却する為には、日頃から気をつけておくと良いでしょう。

借地権付きマンションを上手に売却したい!土地の所有権と借地権

まず借地権には3つの種類があることをご紹介します。

契約更新 契約期間
旧借地権 あり 30年以上
普通借地権 あり 30年以上
定期借地権 なし 50年以上

旧借地権について

旧借地権とは、土地の所有者から土地を借りる契約をすると、半永久的にそれが継続されると言うものです。

明治時代になって、それまで幕府のものと言われていた土地の所有が解禁されることになり、賃貸や売買が自由に出来るようになりました。

それと同時にトラブルも多くなってしまいました。そして特に借りる側に不利益が生じることが多かったので、それを保護する目的で大正時代に旧借地権は制定されました。

1941年の改正で、正当な理由なく賃貸契約の更新を拒否できないと借地借家法で強化されています。

しかしこの法則は、現行の法律には基づいていないため、新たに同じ内容の契約を結ぶことは出来ませんが、以前から契約が続いているものに関しては旧借地権という名で契約は継続することが可能です。

普通借地権について

1992年に借地借家法が改定され、借地契約に更新の有無を選択できるようになりました。その中の更新があるものを、普通借地権と呼びます。

普通借地権は賃借人が希望すれば更新が可能で、賃貸人は正当な理由がない限りは断ることが出来ません。

契約期間は最初が30年。更新の1回目は20年でそれ以降は10年ごとと決められています。

また更新をしなくてもその時点で建物が残っている場合には、土地の所有者に建物の買い取りを請求できるので、賃借人にとても有利な契約内容になっています。

定期借地権について

契約期間が終わると、賃借人は更地の状態に戻さなくてはならないのが定期借地権です。

契約期間によって、50年以上は一般定期借地権、30年以上は建物譲渡特約付き借地権、10年以上は事業用借地権と言った内容に分かれています。

普通借地権と異なり、定期借地権は地主にとって有利な借地権と言えます。1代限りで住むと考えている方には、所有権の物件を購入するよりも大幅に値段を抑えることが出来ると人気です。

定期借地権期限が来たらどうなるのか?

定期借地権で建てられていた物件に住んでいて、期限が来てしまったらどうなるのか心配だと思います。

でも期限付きで金額を設定して借りているため、期日は守らなくてはなりません。建物を取り壊して、土地所有者に返却することになります。

地上権と賃貸権

借地権には地主との関係性を示すもう一つ分類があります。それは『地上権』と『賃借権』です。『地上権』は地主の承諾なしで売買することが可能です。

しかし『賃借権』の場合は売買するときには地主の承諾が必要になり、承諾書に印鑑を押してもらうだけの場合と、数万円から数十万円の承諾料がかかる場合があります。

実際に『賃借権』で地主が売却を拒否するケースはほとんどありませんが、地主と良好な関係でいた方がいいのは間違いありません。

借地権付きマンションを上手に売却したい!実は大注目案件!!

借地権付きマンションだと、土地は自分のものにはなっていないので、売却出来るのか心配だと思います。

しかし近年、新築マンション・中古マンション共にとても大注目の物件なのです。所有権マンションの場合、土地・建物を含む固定資産税の支払いが発生します。

一方借地権マンションの場合だと、固定資産税は建物のみで、それ以外に借地代を支払うことになります。

マンションの相場だと、1万~2万程度で、土地の返却の時期が来たときに、建物の解体にかかる費用を上乗せしている場合もあります。

しかしこの借地代を支払っても所有権のマンションと比べて3割~4割程度値段が抑えられるので人気が出てきているのです。

借地権のマンションは売れにくいと言われる理由は?

借地権マンションが売りにくいとイメージを持たれてしまうのは、2つの要因があります。1つ目は、残存期間です。

せっかくマンションを購入しても、数年後には出て行かないとならないという状況から売却しづらいのではと思われがちです。

しかし先ほどもご紹介したとおり、借地権にも種類がありますのでそのマンションの借地権の種類はどれに当たるのか確認すれば問題はありません。

そしてもう1点注意しておかないとならないのが住宅ローンの問題です。

借地権の残存期間が35年を切っている場合、マンションは手放さなくてはならないけれど、住宅ローンだけ残ってしまう状況になります。

購入希望者から考えるとそのような状況は避けたいでしょう。以上の2点から売れにくいと言われるのです。

借地権のマンション、実は高値で取引されている!!

では実際に借地権のマンションの売却実績を見ていきましょう。

ご存じの通り、2020年の東京オリンピック・パラリンピックまでは建築ラッシュにより、マンション価格は高騰を続けています。

借地権マンションも同様です、魅力ある土地やデザインに格安で住むことが出来る借地権マンションは人気物件になってきているのです。

例えば新築マンションの例を挙げると、通常6000万円~8000万円の価格帯で販売される地域で借地権マンションの新築が販売に出されると4500万円程度で売り出されています。

近年では有名大手ディベロッパーの手がけるマンションの中に借地権マンションも多く存在し、ブランドマンションが低価格で購入できると人気物件となっているのです。

また『マイホーム購入』=『永住の家を手に入れる』という考え方が主流でなくなってきた近年の考え方により借地権マンションが人気になってきたのかも知れません。

結婚をして、子供がまだ小さいうちは子育てしやすく、教育環境の整った街に住みたいと考えます。また通勤にも便利な場所を選ぶことでしょう。

しかし子供が育ち、定年を迎えると静かで落ち着いた街を好む傾向にあります。自分たちのライフスタイルに合わせて、住む場所を変える人が多くなったのです。

そのような理由により、借地権マンションは期限があるだけに価格を抑えて購入することが出来るので人気が高まっていると言えるでしょう。

借地権付きマンションを上手に売却したい!メリットとデメリット

近年人気の出ている借地権マンションですが、メリットとデメリットについても十分理解した上で上手に売却準備を進めましょう。

借地権付きマンション売却のメリット

立地が魅力的 都心部には借地権マンションが多く存在します。アクセスの良い物件は購入希望者からのニーズも非常に高いです。
低価格 同レベルのマンションに比べて低価格になるので、購入希望者が現れやすいといえます。
デザイン性が良い 借地権マンションにはデザイン性の高い物件も多く、グットデザイン賞を受賞したマンションもあります

借地権付きマンション売却のデメリット

残存期間が短くなると価格が下がる 借地権の残存期間が少なくなってしまうと、売却しづらくなり価格も抑えなくてはならなくなります。
住宅ローンとのバランスが難しい 居住期間と住宅ローンの支払期間のバランスを考えないとなかなか購入希望者が現れません
東京オリンピック以降は厳しい状況になる とにかく東京オリンピックまでが売却のチャンスと考えて下さい。

借地権付きマンションを上手に売却したい!まとめ

借地権マンションを上手に売却する為にはポイントを理解していれば十分に高値で売却出来ることがわかりました。

敬遠される方もいるとは思いますが、賃貸として貸し出す投資家にとって借地権マンションはメリットの多い物件なのです。

ただ2020年の東京オリンピック終了後には不動産市場も少々冷え込むと言われていますので、売却するなら今が最大のチャンスです。

この時期を逃さないように早めに売却に踏み切ることをお勧めします。

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