等価交換したマンションを上手に売却する方法

【目 次】
  1. 等価交換したマンションを上手に売却するためにすべきことは?
  2. 等価交換したマンションを上手に売却するにはタイミングが大切
  3. 等価交換したマンションを上手に売却するために注意しなくてはならないこと
  4. 上手に売却したい!等価交換のメリットデメリット
  5. 等価交換したマンションを売却することで支払うべき税金は?

等価交換したマンションを上手に売却するためにすべきことは

個人で土地を所有している場合、『等価交換方式によってマンションを建設してはいかがでしょうか』等と話を持ちかけられることがあります。

きっとそれはディベロッパーと言われる不動産開発業者です。広い土地は持っているけれど、自宅は老朽化し建物を建て替える費用がないなどの事情がある場合等、等価交換方式はメリットの多い事業と言えます。

また敷地面積が広く、それに見合った価値の部屋数を受け取った場合、土地所有者が住まない居室に関しては賃貸もしくは売却をすることが可能です。

賃貸の場合には家賃収入が入り、売却した場合には多額の現金を手に入れることが出来ますので、広大な土地を有効利用出来ていない地権者にとっては魅力ある事業なのです。

しかしあくまで地権者が持っている財産と交換という形になりますので、しっかりと知識を身につけて行わないと損をする可能性があります。

ディベロッパーの言いなりで進めるのではなく、自身で情報を得て上手に等価交換して、そこで得たマンションを売却しましょう。

まずは等価交換で得たマンションを上手に売却する為に土地所有者としてどのようなことが出来るでしょう。

マンションを上手に売却するとは、早く高額に売却することを指します。早く高額で売却するためには、『購入したい!!』と思ってもらえる魅力あるマンションにすれば良いのです。その為のポイントは下記の通りです。

① 需要にあった間取りを決める

マンションを立てる際に重要になって来るのが間取りです。地権者が住む部屋に関しては階数やインテリアなど多くの希望を言うことが可能です。

しかし住居として利用しない居室に関しての間取りは近隣の状況を見て判断すべきでしょう。もちろん不動産会社も利益が出なくてはマンションを建設する意味がありません。どのような間取りで建設する予定なのか事前に確認して下さい。

土地所有者の考える住居者層と異なる場合には、十分に話し合いをした方が良いでしょう。

等価交換はあくまで土地所有者とディベロッパーの共同事業でもあります。お互いの相違がないと、事業がうまくいきません。納得した上で話を進めましょう。

例えば近隣に小学校や中学校などの教育施設が充実している場所や、スーパーが近いなどファミリー層向けにお勧めの立地の場合には3LDK等の広めの間取りにします。

逆に近隣に大学キャンパスがある、ショッピングや映画館などの賑やかな立地の場合には単身者が好む立地になりますので1Kや1LDKの間取りにすることが多いです。

② 高品質にしすぎない

地権者のこだわりが入りすぎて過ぎてしまうと、賃貸や売却の際問題となります。自身が住む住戸以外に関しては不動産会社やディベロッパーなどの意見を参考にして万人受けする仕様としましょう。

こだわりがありすぎてしまうと、内装の使用が高品質になりすぎて与えられる住戸数が減ってしまうことも考えられます。あくまで提供した土地との交換事業になりますので、その点は認識しておくべきです。

③ 魅力あるマンションにする

ディベロッパーも採算性があると決定して、土地所有者に等価交換の話を持ちかけているはずです。その為、どのようなマンションにすると賃貸希望者や、売却希望者が現れるのか十分に検討していると思います。

しかし土地地権者としてマンション住戸が与えられますので、ご自身でも考えておくと良いでしょう。下記は近年の人気マンションに設置されている設備です。

来訪者用のゲストルーム お招きしたゲストに快適に過ごしてもらうためのお部屋です。キッチンが備えられている場合もあります。
コンシェルジュサービス コンシェルジュ用のデスクを設置して、来訪者の対応や宅急便の受け取り等日々の暮らしをサポートするサービスです。不審者の侵入から入居者を守るためにも有意義になります。
パーティールーム 入居者同士の集まりや、入居者の友人を招いてパーティーが出来るスペースです。近年では子連れでパーティーをするご家庭も増え、お店では外のお客様の迷惑になるからと、マンションにあるパーティールームはママ達の間からも人気の設備です。
カーシェアリングサービス 1台の車両をマンションの入居者に限り、必要なときに利用出来るシステムです。1台の車両を複数の入居者で共有するので維持費が大きく押さえることが可能です。
フィットネスジム 入居者専用の設備です。自宅から近いと言うのが最大の魅力です。仕事帰りや休日にも有効利用され多忙な都市生活者の健康をサポートできます。

等価交換したマンションを上手に売却するにはタイミングが大切

等価交換したマンションを売却する際にとても重要なことをお話しします。5年以内に売却すると不利だと言うことです。

敷地を売却して、マンションを得たという形になりますが、実際はマンションを手に入れた際、取得費は0と見なされます。

その為5年以内にマンションを売却する際には『短期譲渡所得』が発生します。また5年を超えると長期譲渡所得に切り替わりますので税金の支払う額で考えると5年を超えてから売却をした方が良いでしょう。

ただし5年後の売却となると新築マンションと中古マンションという違いが発生します。

例え未入居マンションでも完成してから1年以降の物件は中古物件扱いになりますのでどのタイミングで売却するか見極める必要性があります。

所有期間 所得税率 住民税率
長期譲渡所得 5年超 15% 5%
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%

また2013年~2037年までの25年間は復興特別所得が所得税額の2.1%の税率でかかってきます。その為上記に加えての支払いになります。

またもう一つのポイントが5年の考え方です。売却した年の1月1日の時点で5年を超えているかが基準となりますので間違えないようにして下さい。

等価交換したマンションを上手に売却するために注意しなくてはならないこと

等価交換には2つの種類がありますのでご紹介します。

等価交換の方式を見極める

1,全部譲渡方式
2,部分譲渡方式

上記の2つの方式が存在します。1の全部譲渡方式は、いったん土地をディベロッパーに譲渡して、その後地権者が土地付き区分建物の譲渡を受ける方式を指します。

土地所有者が複数の場合にこのケースがとられることがあります。しかし方式には注意が必要ですので、下記で紹介します。基本的には、ディベロッパーよりの方式です。

2の部分譲渡方式は、地権者は土地の一部をディベロッパーに譲渡して、金額に見合った建物の一部の譲渡を受ける方式です。基本的には、土地地権者よりの方式です。

等価交換の全部譲渡方式には注意が必要

先ほど等価交換には2種類の方式があるとご紹介しましたが、全部譲渡方式の場合には注意が必要です。もちろん複数の地権者がいる場合にはスムーズに話が進むので全部譲渡方式をとる場合があります。

もしくは地権者が1名だとしても、ディベロッパーに資金力がない場合には建設費用のための融資を受けるために土地を担保として入れなくてはならないために、全部譲渡方式を選択するケースもあるでしょう。

しかし全部譲渡方式は、地権者にとってはリスクがあることを認識して下さい。その理由としては、ディベロッパーの中には悪徳な業者もいるからです。

実際に広大な土地を所有している地権者が、悪徳ディベロッパーに等価交換の話を持ちかけられ全部譲渡方式でマンション建設に向け話を進めていました。

地権者は手付金を受け取り、土地の名義をディベロッパーに換えた後、マンション建設することなくその会社は計画倒産をしたのです。

地権者はわずかな手付金だけを受け取り、広大な土地を奪われていまいました。このようなケースが実際に起こっていますので、全部譲渡方式には十分注意が必要なのです。

上手に売却したい!等価交換のメリットデメリット

等価交換をするか迷われている方のために、メリットからご紹介します。

上手に売却したい!等価交換のメリット

① 自己資金がなくてもリスクを負わずにマンション建設が可能

→自己資金なしで住み心地の良い居住スペースを確保できます。

② 地権者の住まいを確保しながら土地活用が出来る。

→完成したマンションの好きな階に自宅を確保することが出来ます。間取りやインテリアも要望を出せます。

③ 譲渡税の優遇措置がある

→後ほど詳細をご説明します

④ 将来の財産の分割がしやすくなります

→先々遺産を分ける際にお子さんの数で部屋を確保しておくと先々のトラブル回避にもなります

⑤ 先々のメンテナンスも面倒が見てもらえる

→不動産会社にもよりますが、メンテナンス事業も行っている会社だとマンションが老朽化した際も相談にのってもらえます

⑥ 借金も返済できる

→土地所有者に借金がある場合には、それに相当する現金を住戸の代わりに現金で支払ってもらうことも可能です。

上手に売却したい!等価交換のデメリット

メリットの多い等価交換ですが、デメリットもありますので見てみましょう

① 土地全体の所有権から、所有権の共有となる
② 持ち分を賃貸とした場合には、建物の減価償却が受けられない

上記を見ると、メリットの方が多く存在することがわかります。

しかし広大な敷地があるからと言って、等価交換が全ての土地に有効とは限りません。採算性の合わない事業であればディベロッパーも多額の資金を投入することはしないでしょう。

また等価交換とは、地権者とディベロッパーの共同事業と言えます。お互いの契約の合意がなければ実現するのは厳しい事業になりますので、信頼関係も必要となります。

等価交換したマンションを売却することで支払うべき税金は?

次に気になるのが、等価交換でどれくらいの費用がかかってくるか気になるところです。

等価交換で発生する税金は?

等価交換は土地を譲渡しているので、原則としては土地譲渡利益に対して、譲渡所得税を支払わなくてはなりません。

しかし一定の条件に合えば譲渡所得税を繰り延ばし出来るのです。この制度を立体買い換えと呼び、昭和の高度成長期から現在に至るまで有効な資産活用や設備投資のために利用されてきました。

平成23年度の税制改正において大幅な見直しがされたものの個人に関しては引き続き利用することが可能です。

しかし注意しなくてはならないのが、税金を免除されるのではなくその後に繰り延べると言う点です。等価交換で得たマンションを賃貸や売却などで得たお金を税金の支払いに回すことになるので、先ほどデメリットでお話しした減価償却費が低くなるのです。

売却で発生する税金は?

等価交換したマンションを売却するために支払う税金は譲渡所得税と住民税です。取得費が0と見なされてしまう等価交換は、売却のタイミングを間違えてしまうと高額な税金を支払います。

利益が出たら税金を納めるという日本の税制は等価交換でも例外ではありません。売却のタイミングをしっかりと見極めましょう。
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そもそも等価交換とは

等価交換とは、土地所有者が不動産開発のディベロッパーに土地を譲渡して建設した建物の一部を土地所有者に買い換え資産として譲渡することを言います。

例えば土地地権者が3億円相当の土地を所有し、ディベロッパーが7億円のお金を用意してマンションを建設します。完成したマンションの30%に当たる住戸を土地地権者が保有し、70%をディベロッパーが保有する制度です。

等価交換の流れは下記の通りです。

① ディベロッパーが基礎調査を行う

② 土地地権者に合意を得る

③ マンションの詳細設計を行い、土地地権者と契約書を締結

④ ディベロッパーがマンションを建設、完成後土地地権者に住戸の割り当てを行う

⑤ 土地地権者は使用しない住戸を賃貸又は売却する

等価交換とは上記の流れで進めます。

等価交換のマンションを上手に売却する為のまとめ

等価交換方式は、広大な敷地を有効利用出来ていない地権者にとってはとてもメリットの多い事業です。綺麗な住戸を手に入れ、賃貸や売却で収入を得ることが出来ます。

しかしいい話には落とし穴があることも事実です。全く知識を持たずにディベロッパーに任せすぎてしまわないで、自分でも知識を持って取り組無用にして下さい。

素敵なマンションを建設して、少しでも高額に上手に売却したいものですね。

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