贈与税が気になる!!相続したマンションを上手に売却する方法

親や祖父母、親戚の持っているマンションを相続する場合、少しでも無駄を少なく相続したいと思います。

平成27年に相続税が増税したことで、生前に贈与をしようとする人が増えました。しかし中には既にマイホームを購入済みで、贈与されたマンションに住む予定がないと言う方もいらっしゃることでしょう。

不動産物件を寝かしてしまうと、物件は朽ち果てていき価値はどんどん落ちてしまいます。そんなことにならないように、他人に賃貸として貸し出ししたり、売却をするかの2つの方法が考えられます。

実際賃貸の場合には、借り手が見つからなかったり、室内の不具合が出た場合に修繕したりと、負担がかかります。その為相続したらすぐに売却してしまうケースがとても多いのです。

相続したマンションを売却する場合、払わなくてはならない税金が多く存在します。それを少しでも軽減するために節税について知っておくと良いでしょう。

知らないと知らず知らずのうちに損をしてしまいます。お得に、マンションを相続して上手に売却しましょう。

【目 次】
  1. 贈与税が気になる!相続したマンションを上手に売却する方法
  2. 贈与税が気になる!相続したマンションを売却するときにかかる費用
  3. 贈与税が気になる!相続したマンションを売却するタイミングは?
  4. 贈与税も相続税も気になる!贈与して売却と相続して売却の方法
  5. まとめ

贈与税が気になる!相続したマンションを上手に売却する方

人生の中で、財産や不動産を相続したり、マンションを売却する機会は何度もある事柄ではありません。

多くの人が知識がないために、どれくらい費用がかかるのか不安に思っている方もいることでしょう。

でもとにかく大切なことは、相続すると決まったら早めにそのマンションをどのようにしていくか判断することです。物件を眠らせることは無駄な費用を生み、物件価値を落とします。

少しでも節税したり、物件を高額に売却するためには売却するための準備を早く進めることなのです。

贈与税が気になる!相続したマンションを売却するときにかかる費用

相続したマンションを上手に売却するためには早めに決断した方がいいと言うことがわかったところで、どれくらいの費用がかかるのか気になるところです。一体どれくらいかかるのでしょうか。

(相続税)

相続税とは財産を持つ人が亡くなった後に相続する場合にかかる税金を指します。

相続税には『基礎控除額』という非課税の金額が存在します。財産は不動産だけでなく、現金預金や有価証券なども含まれ、そこから亡くなった方の債務や葬儀費用を差し引いた額が対象になります。

亡くなった後の相続でかかる相続税の計算方法は下記の計算方法で計算することが可能です。

相続財産 - 3000万円×(相続人の数×600万円)=相続税対象の財産

例えば4000万円のマンションを1人で相続するとします。4000万円-(3000万円+600万円)=400万円が相続税の対象財産となります。

またマンションの評価額は、固定資産税評価額がそのまま評価額になりますので十分に注意しましょう。

4000万円のマンションを相続するため、基礎控除を覗くと400万円分が相続税のかかる分と考えられます。

相続税の速算表から見ると、10%が相続税に当たりますので400万円 × 10% = 40万円が相続税となるのです。

(贈与税)

自分の財産を生前に配偶者や子供、孫もしくは希望した人に相続させる場合にかかる税金です。

通常は亡くなった後に法律に基づき血縁者に相続させますが、遺族間での争いごとになってしまったり、故人の想いと異なって相続されてしまうことを避けるために行われます。

贈与税には多くの特例が存在し、減税することが可能ですので適合しているか確認するとよいでしょう。特例を利用出来ない場合にかかる贈与税の計算方法をご紹介します。

贈与財産-110万円(基礎控除) = 贈与税対象の財産

例えば4000万円のマンションを1人で贈与を受けるとします。4000万円-110万円=3890万円が贈与税の対象財産となります。

贈与税の速算表から見ると、55%が相続税に当たりますので3890万円 × 55% -400万円= 1739.5万円が贈与税となるのです。

上記を見てみると贈与税はとても高額に感じると思いますが、贈与税には特例いくつか存在するので自分が当てはまらないか確認して下さい。

・贈与税特例の配偶者控除

婚姻関係が20年以上の夫婦間で、住宅または住宅を購入するための資金を贈与した場合にはその金額のうち2000万円が控除されるというものです。

また贈与税には年間110万円の基礎控除があるため、2000万円+110万円=2110万円を超えた分だけに贈与税が課税されます。

この配偶者控除を受けるには下記の条件を満たす必要があります。

①夫婦関係が20年以上であること
②受贈者の居住用不動産もしくは、居住用不動産を取得するための資金の贈与であること
③n受贈者が贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与により取得した不動産に居住し、その後も引き続き居住する予定であること
④受贈者が贈与を受けた年の翌年2月1日~3月15日までに贈与税の申告を行っていること

上記の条件を満たしていれば贈与税の配偶者控除は受けることが可能です。ただし下記に関しても注意しておかないとなりません。

同一の配偶者間では一生に一度しか利用できません。
居住以外の用途の不動産を現物贈与する場合には、日本国内に限ります。またおの敷地が借地権だとしても条件は同じです。
店舗兼住居の場合には、住居部分のみとします。ただし居住用部分が90%以上であれば全てが住用として認められます。
相続開始前3年以内に被相続人から贈与を受けていても、相続財産に加える必要がありません。また贈与を受けた年に亡くなったとしても、配偶者控除は受けることが可能です。
この制度を利用して贈与税が一切かからなかった場合でも、不動産取得税や登録免許税は課税されます。金銭の贈与に関しても同様です。

上記の注意点も確認したうえで、自分が当てはまるか確認して下さい。

・贈与税の特例 子や孫へ住宅取得のための資金贈与特例とは

贈与者が直系であり、住宅取得金として贈与を行った場合に最高1500万円までが非課税となります。非課税枠は、贈与を行う時期や住宅の条件によって異なりますので注意が必要です。住宅の条件とは、下記の3点になります。

① 省エネルギー性の高い住宅
② 耐震性の高い住宅
③ バリアフリー性の高い住宅

上記の条件を満たしていない場合、500万円の非課税対象額が異なってきますので購入の際は十分に注意して下さい。

また上記の特例を受けるための条件は下記の通りです。

  • 住宅取得のために金銭の贈与を受け、実際その金銭を住宅購入に充てていること
  • 受贈者が贈与を行う年の1月1日において20歳以上であること
  • 受贈者が贈与を受けた翌年3月15日の時点までに住宅を取得して居住を開始していること。また未入居となってしまっても完成後すぐに居住することが確実であること
  • 建物の登記簿面積が50㎡以上240㎡以下であること
  • 中古住宅の場合には、築年数がマンションなどの場合は25年、木造住宅の場合は20年以内であること(特例あり)
  • 受贈者の贈与を受けた年の所得金額が2000万円以下であること。
  • 原則として贈与を受けた翌年の3月15日までに住宅に居住している

上記の条件を満たしていれば贈与税の子や孫への控除は受けることが可能になります。
ただし下記に関しても十分確認するようにしましょう。

  • 居住用不動産そのものや、住宅ローン返済の為の援助など住宅取得後に贈与されたものは適用外
  • 原則として贈与を受けた翌年の3月15日までに住宅に居住している

・贈与税の特例 相続時精算課税

相続時精算課税とは、生前贈与の際には贈与税が軽減されます。

その代わりに相続時に贈与された財産と相続した財産の合計金額に対して相続税がかかるという特例です。

この制度に関しては、人によっては損する可能性もあります。

何故なら生前贈与で現金を2500万円以下受け取り非課税となっても、最終的に相続した場合には生前贈与を受け取った額も含めて相続税を計算するからです。

税金の支払いを先送りしただけと言うことになります。

また年間110万円以下の贈与は非課税になりますが、一度相続時精算課税を利用してしまうと110万円以下の非課税も使用できなくなるのです。

その為この制度を利用するのは、将来的に財産額が相続の基礎控除を下回る見込みのある人には効果がありますが、それを上回る人に関しては損をしてしまう可能性のある制度だと言うことを覚えておいて下さい。

・贈与税の特例 子や孫へ教育資金に関わる特例

30才未満の子供や孫に対して、教育資金として贈与する場合には、1500万円までが非課税となります。あくまで学校の教育費であって、塾や習い事の費用には使用できません。

・贈与税の特例 子や孫へ子育てや結婚に関わる特例

20才から49才までの子供や孫に結婚や子育ての資金として贈与した場合に、結婚で300万円、子育てで1000万円までが非課税対象になります。

以上のように生前贈与をしても、上記の条件に適合すれば節税することが可能になりますので安心して下さい。

(登録免許税)

相続したマンションを売却するためには名義変更を行います。名義が変わっていないと売却がしづらくなるためです。その理由は下記の4点になります。

⑤不測の事故が起きても名義人が異なっていると保証を受けることができない
⑥売却などの処分が出来ない
⑦他の相続人が自分の分だけを勝手に登記して売却してしまう
⑧将来的に相続人が増える可能性がある

売却するためには早く相続登記を済ませることが大切だとおわかりと思います。そして名義変更の時にかかってくるのが『登録免許税』です。

相続で不動産を取得した場合に登録免許税は下記の計算方法で計算することが出来ます。

固定資産税評価額 × 0.4%

例えば固定資産評価額が4000万円の場合には、16万円になります。

固定資産評価額に関しては、毎年送られてく固定資産税の納税通知書か市役所で『固定資産税評価証明書』を取得して調べて下さい。

(譲渡所得税・住民税)

相続をしてからその後、名義を換えてマンションを売却したとします。売却の際に利益が出た場合に発生する費用のことを指します。

支払うタイミングとしては、売却の年の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をして納税することになります。

この支払額の計算方法には、取得費が必要になりますので調ベておくとよいでしょう。

課税譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除
税額=課税短期譲渡所得金額×税率39%(所得税30%、住民税9%)

以上のように相続したマンションを売却し利益が出た場合には上記の税金がかかってきます。
自分が相続する予定の財産を再度見直し、かかる費用を計算しておくと安心です。

生前贈与もしくは相続したマンションを売却するタイミングは?

生前贈与もしくは相続をしたマンションを売却するタイミングはとにかく早く売却することです。実際はいつがいいのでしょうか?

不動産は人が住まなくなると、急速に朽ち果てて物件価値が落ちるので、放置する期間は極力短くし、速やかに売却する準備を進めましょう。

相続登記さえしていればすぐに売却準備に取りかかることが可能です。

新生活や転勤などで、12月~3月くらいに物件が多く動くと思われがちですが、近年新築マンションよりも中古マンションが売却件数を上回っていると言われています。

そのような背景から一年間を通して中古マンションの動向に大きな差はありません。実際マンションを売り出すまでにも様々な手続きが必要になりますので、準備は進めておくべきでしょう。

では相続を受けたマンションを売却する流れについてご紹介します。

マンションの売却方法としては、住まいとして使用していたマンションを売却する場合と変わりませんが、売却する前に『相続登記』をしなくてはならない点が異なります。

名義を換えておかないと、売却が難しくなるので必ず行って下さい。

① 相続登記をする

個人で相続登記することは可能ですが、必要書類が多く、手続きも面倒なので専門家に依頼した方が良いでしょう。

②不動産会社に査定をしてもらう

※必ず複数社に査定依頼をして下さい。複数の不動産会社に依頼すると査定額に差が出ることがわかります。地元密着型の不動産会社と、インターネットを駆使している大手不動産会社を含み依頼することをお勧めします。

③不動産会社と契約

専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約3つの種類の契約方法があります。

④売り出し開始

売り出し価格はとても重要です。不動産会社の言いなりではなく、自身も納得した価格で売り出しをしましょう。

その為にはインターネットで同じマンションの売却実績の情報を調べて参考にして下さい。

あまり強気に高値で提示しすぎてしまうと、なかなか購入希望者が現れず、売却期間を長引かせてしまう恐れもありますので注意しましょう。

⑤内覧

購入希望者が出てきたら不動産会社を通して内覧してもらうことになります。内覧者が住みたいな、購入したいなと思ってもらえるよう室内の清掃はしっかりしておきましょう。

購入希望者は、前の入居者や持ち主がどんな人なのかとても気になります。相続をしたマンションだとしても、購入希望者が不愉快になる物は片付けておきましょう。

内覧希望者に少しでも高額で購入してもらえるよう『ホームステージング』などのサービスを利用することも高額で売却するためには有効な手段です。

※ホームステージングとは、一定期間家具などのインテリアグッツをレンタルするサービス

⑥契約

金額交渉が終了し、売却完了

中古マンションの売却期間は3ヶ月~6ヶ月と言われています。それを考慮して早めに売り出ししましょう。

また相続したマンションを売却するときに知っておくべき3つの特例があります。それに関しては期日がある特例もありますので注意して下さい。

①取得費加算の特例(3年10ヶ月以内)
②居住用不動産の特別控除
③相続空き屋の3000万円の特別控除

贈与税も相続税も気になる!生前贈与の方法

売却の方法がわかったところでマンションを生前贈与するときの流れをご紹介します。

自身で手続きすることも可能ですが、必要な書類が沢山ありますので専門家に依頼した方が良いでしょう。

①マンションの調査と、対象不動産の確認

『所有権移転登記』を行うために、マンションの登記状況を調べに行きます。

②贈与契約書を作成する

まずは財産をあげる側と、受け取る側がしっかりと認識しているか明確にするために贈与契約書作成します。そこで必ず必要になる記載内容は下記の通りです。

  • 贈与する物
  • 誰が誰に贈与したか
  • 贈与した日付
  • 契約書を作成した日付
  • 贈与した人の署名と捺印
  • 贈与を受け取った人の署名と捺印

この書類は法的に決まった様式はありません。しかし上記の内容をしっかりと網羅されていないとならないので十分に注意しましょう。

例えば書き方としては下記の通りです。

贈与契約書

贈与者 ○○太郎を甲とし、受贈者 ●●一郎を乙として、甲乙間において次の通り贈与契約を締結した。

第一条 甲は乙に対して、○○区○○のマンションを贈与することを約し、乙はこれを承諾した。
第二条 甲は、当該財産を平成27年4月1日に所有権移転登録手続きを行う物とする。
第三条 マンションの所有権移転登録手続きにかかる必要な費用は、乙が負担する

上記契約を証するため本書を2通作成し、甲乙各1通ずつ保有する。

平成●●年○月○日

贈与者    住所
氏名

受贈者    住所
氏名

③必要な書類を集める

  • 登記済権利証
  • 贈与者の印鑑証明(発行から3ヶ月以内)
  • 受贈者の住民票
  • 固定資産評価証明書
  • 登記原因証明情報(贈与契約書)
  • 贈与の対象となる不動産の登記簿謄本

④全ての書類を持って法務局に申請する

書類が足りない場合もあるので、その都度足りない物を持参することになります。実際この作業を自身でやることはとても大変ですので専門家に依頼する方が良いでしょう。

書類が受理されてから1~2週間後に新しい権利証が発行されます。

まとめ

平成27年1月1日から新しく改正された税法がスタートしました。相続税の基礎控除が引き下げられたことで、相続税の課税対象者が現在の4%から6%に増え、最高税率が50%から55%に引き上げられています。

これは高額を相続した者にさらなる負担を増やして富の再分配を図ることが目的と言われています。

また贈与税に関しても特例が多く設けられ、早い段階で次世代へ財産を受け渡すことを図った施策です。この税改正を利用して、上手に家族のマンションを相続して、少しでも高額にマンションを売却しましょう。

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