マンションを上手に売却するためにどうしたらいいか?

大切なマイホーム。気に入って購入したマンションを急遽売却しなくてはならない場合があります。

急な転勤や親の介護を理由に実家に戻る。または離婚というケースもあると思います。

売却理由は様々ですが、マンションを売却する際に1円でもお得に売却したいと思われる方がほとんどでしょう。

マンション売却を成功する秘訣は、上手に売却する方法を知ることです。知識がないと大幅な損をしてしまうことが考えられます。売却してしまってからでは遅いのです。

上手に売却する方法を知って、お得に売却しましょう。

【目 次】
  1. マンションを売却する時の流れ
  2. マンションを上手に売却するために大切なこと
  3. 中古マンションの相場を知ることが大切
  4. 中古マンション売却のための価格の成り立ち
  5. マンションがなかなか売れないときにできることは

マンションを売却する時の流れ

では次に売却する際の流れをご紹介したいと思います。

① 不動産会社に査定依頼をする

不動産会社の人が来て、内覧します

② 複数社の不動産会社より査定額が出てくる

査定額は不動産会社によって幅があると思います。ここで間違ってはならないのが、査定額が高いところが良い不動産会社ではないという点です。

③ 選択した不動産会社と媒介契約を行う

媒介契約には3種類の契約方法があります。

1. 専属専任売約契約

特定の不動産会社に仲介を依頼することで、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することが出来ません。

1週間に1回以上の頻度で、依頼主に対して売却状況を報告しなくてはなりません。また依頼主は自分で購入希望者を見つけることも出来ません。

2. 専任媒介契約

専属専任媒介契約と内容はほとんど変わりませんが、依頼主が購入希望者を見つけることが可能です。

3. 般媒介契約

複数の不動産会社に仲介を依頼することが可能な契約です。もちろん依頼主が購入希望者を見つけることも可能です。

④ 価格を決めて売り出す

最初の売り出し価格はとても重要です。高額すぎてしまうと、購入希望者に嫌悪感を抱かせてしまいその後値下げしていくと印象が悪くなるためです。

近隣状況を含め相場で価格提示することが重要になって来るのです。

⑤ 内覧希望者の受け入れ

購入希望者が内覧希望を不動産会社を通して提示してきます。ここでも重要なポイントがありますので後ほどご説明しましょう。

⑥ 購入希望者との価格や条件の確認

購入希望者が購入の意思表示をすると、価格の確認や引き渡し時期など条件の確認が行われます。

⑦ 売買契約

⑧ 決済とお引き渡し

マンション売却の流れは以上のようになります。

この流れの中で高額に売却するために工夫すべき点がいくつかありますので十分に確認して下さい。

流れとポイントを知ってお得に売却しましょう。

マンションを上手に売却するために大切なこと

『マンションを上手に売却する』とは早く高額に売却することを指します。次にどうしたら早く高値で売却出来るのかご紹介したいと思います。

まず早く高値で売却するポイントがあります。

1.スピーディーに動く

売却するかどうか迷っている場合、その時間が無駄になってしまいます。悩まずにまずは行動して下さい。

1年を通して中古マンションの売却購入者が多く現れる時期はありません。

年末や新学期の始まる前に不動産物件が多く動くと思われがちですが、現在1年間を通して差はあまり大幅な大差はありません。

いつ誰があなたのマンションを探しているかわかりませんので少しでも早く売却の準備を進めましょう。

以前は新築マンション市場の方が物件数は多かったのですが、近年中古マンション市場が大幅に拡大し新築マンションの販売件数を超えるようになりました。

その為中古マンション市場の動向は日に日に動いていくのです。とにかくスピーディーに売却準備を進めましょう。

2.複数の不動産会社に査定依頼をかける

マンションを売却しようと思った場合、不動産会社に今そのマンションがいくらで売却出来るか、またはどれくらいの価値があるのかの査定してもらうことになります。

その際に必ず行って欲しいのが、複数の不動産会社に査定をしてもらうと言う点です。

きっと同じマンションを査定してもらっても査定額の幅があるのに驚かされることでしょう。

ポイントとしては、インターネットなどでも物件を提示している大手不動産会社と地元密着型の不動産会社を含めた業者に依頼することです。

そこで提示される査定額をしっかり確認するようにしましょう。

3.いい不動産会社と媒介契約を結ぶ

いい不動産会社と聞いてどんな会社を指しますか?いい不動産会社とは、『早く高値で売却してくれる会社』を指します。

信頼できそう、いい人そうでは決して判断しないで下さい。また査定額が高額だからと言って決めるのも決してお勧めできません。

査定額が高いからと行って、その価格で必ず売買契約を結んでくれるわけではないのです。

かえって高すぎる査定額で、売却をそのまました場合、高額すぎるために購入希望者が現れず長引く可能性があります。

4.いい不動産会社の見分け方

いい不動産と媒介契約を結んで欲しいと説明しましたが、いい不動産を選ぶポイントは何でしょうか?見分ける5つのポイントをご紹介しましょう。

① 不動産会社の営業年数で見分ける
② 物件情報の張り紙がいつまでも同じになっている不動産会社は避けよう
③ 中古マンション売却が得意な不動産会社にする
④ 整理整頓されていない不動産会社は避けたほうがいい
⑤ 電話の出方に注意する

① 不動産会社の営業年数で見分ける

いい不動産会社を見抜くポイントの一つが、営業年数の長さです。短いよりは長い方が信用でき安心出来るでしょう。

まずは不動産会社のホームページなどで調べるとよいでしょう。またその記載がない場合でも調べる方法がありますので安心して下さい。

それは宅建業免許で確認することが可能です。不動産会社は営業する上で、宅建業免許がなくては営業することが出来ません。

そしてその免許は更新の必要があるのです。免許番号の部分の()に入っている数字があります。

それが更新の回数を指しています。例えば(1)の場合は更新したことがないことを指し、(2)になっていれば1度更新したことを指し示しているのです。

そして以前は3年おきの更新でしたが、1996年4月以降より5年おきの更新に変更になったため、宅建業免許の数字を見れば営業年巣を知ることが出来るのです。

② 物件情報の張り紙がいつまでも同じになっている不動産会社は避けよう

掲示している物件が変わらないと言うことは、物件を売却出来ていないと言うことです。

もしくは営業力がない可能性もあります。マンションを少しでも高値で売却するには適さない不動産会社です。

③ 中古マンション売却が得意な不動産会社にする

不動産会社と言っても、賃貸を多く扱う会社、分譲を多く扱う会社と種類は様々です。

その為極力中古マンション売却に力を入れている会社を選ぶとよいでしょう。

不動産会社の営業マンと話して、中古マンションの売却実績が多いかどうか確認するとよいでしょう。

④ 整理整頓されていない不動産会社は避けよう

不動産会社に行って、書類が山積みになっている会社は整理されていない会社です。

これから大切な取引を依頼しようとする会社になるので、しっかりと書類の分別が出来る会社を選びましょう。

⑤ 電話のでかたに注意する

不動産会社に電話に電話を入れて、暗い雰囲気で出る会社は注意が必要です。

これから購入希望者を探してもらうためには、感じの良い電話対応はとても重要になるのです。

マンションを高く売却するためにすべきことは何?

売却の流れがわかったところで、次に高額に売却するにはどのようにしたらいいのかをご説明したいと思います。

購入希望者が現れる前に高額売却するために出来ることは複数の不動産会社に依頼をすることだったともいます。

次に売却を出した後にすこしでも売却希望価格に近づけて売買契約を結ぶためにすべきことがあります。

購入希望者の内覧用に室内を綺麗にしておく

購入希望者が現れるとすぐに不動産会社を通して内覧希望の知らせが入ります。

もちろん住んでいる状態を見せるのですからとにかく清掃をしなくてはなりません。

今まで綺麗に住んでいた物件なのか、売却者はどのような人柄なのか、購入希望者は様々な物を見に来ます。

また友人が遊びに来るのとは違い、普段は見せることのない場所も見せなくてはならない為、清掃には十分配慮しなくてはなりません。

クローゼットの中や、キッチンの収納部分、浴室までも希望者が見たいと言った場所は見せられるような状況にした方が良いでしょう。

もちろん断ることも可能ですが、購入希望者に悪いイメージを持たれることは、マンション売却ではマイナスです。

少しでも好印象を持ってもらえるようにしましょう。

中古マンションの相場を知ることが大切

自分でもマンションの価格相場を知ることはとても大切です。

複数の不動産会社から査定額を出してもらいますが、自分でもだいたいいくら位で売却出来るのか、また住宅ローンが残っている場合に残債とのバランスは問題ないなど事前に調べておかなくてはなりません。

状況によっては通常の売却が出来ないケースもありますので、相場は知っておいた方が良いでしょう。

中古マンションの相場を調べる

今はインターネットで多くの情報を得ることが可能です。

まず同じマンションの別部屋の販売価格を確認したり、近隣マンションの販売価格を見てみましょう。

ここ数年の間でも価格の変動がある可能性もありますのでその点も注目してみて下さい。

市場をつかんで、動向を知ることが大切になります。

マンションを売却するときの心構え

ではマンションを売却する上で必要な心構えをお伝えします。

時間とお金の余裕と、計画性を持って取り組む

マンション売却の多くは、だいた3ヶ月~4ヶ月が一般的ですが、販売価格によってはそれ以上の期間が必要になる場合があります。

その為販売価格と、販売期間は密接に関係してくるのです。

もちろん売却価格が安くてもいいから早く売却したいなど特別な理由があればその点も不動産会社に相談するとよいでしょう。

不動産会社に丸投げしない

不動産会社に全て任せないと言う点です。

もちろん専門的知識の必要な重要事項説明などはプロに任せて問題ありませんが、売却価格を不動産会社の言いなりになってはなりません。

自身で市場動向や、過去の販売価格を調べておけば、だいたいいくらくらいで売却出来るのか見えてくると思います。

その中で自身の最低売却希望価格を決めておき、購入希望者との金額の取極めを行うようにして下さい。

価格を了承してからでは変更は出来ません。あくまで売却者は不動産会社ではないのです。

売却時はお客さん、内覧者が出たら商売人

マンション売却を決めて不動産会社とやりとりをしているときはお客さんモードで話を進めていて問題ありません。

しかし購入希望者が現れてからは不動産会社の人と一緒に購入してもらえるように協力して営業しなくてはなりません。

特に内覧の際の態度は重要になってきますのでしっかりと意識を持っておもてなしをして下さい。

目標をしっかり持つ

不動産会社と話をしていると、想像よりもマンション売却を大変と感じることもあるかも知れません。

しかし当初掲げていた目標時期と、目標価格をしっかりもち売却時期を過ごして下さい。

期間をしっかり定めることで計画性ある動きをすることが可能になります。

中古マンション売却のための価格の成り立ち

マンションの販売価格は、売却者と購入者とで折り合いをつけた価格になります。

例えば、販売希望価格を3000万円とします。

購入希望者は2800万円で購入したいと希望を出した場合、売り主は3000万円で買ってくれる人が現れるまで待つか間を取って2900万円まで下げるかなど検討をします。

購入希望者が、売り主の価格で納得すれば売却契約が進むのです。

住宅ローンが残っているけど売却出来るのか

マンション売却で心配になるのが、住宅ローンが残っていて売却出来るのかと言う点です。

ほとんどの方が住宅ローンを利用して購入されていると思いますので、住宅ローン残っていても売却することは可能です。

売却する際は、銀行に売却する旨を報告しましょう。ただし注意しなくてはならない点があります。

それはマンション売却価格が住宅ローン残債を下回ってしまう場合です。

ローン残債が売却金額よりも多くなってしまう場合は基本的には売却出来ないのです。

その理由としてローンを組んだ際、マンションには抵当権がつけられています。

ローンの支払い能力がなくなり、滞ってしまった際に金融機関が残債にあてるためにつけられているもので、抵当権が付いていると購入希望者はいやがりますので誰も購入してくれません。

逆に金融機関に抵当権を外すようにお願いした場合には、残債を精算するようにと申し入れがあります。

しかし売却出来ないわけではありません。『任意売却』『任意売買』という手法を取って売却が可能になります。

金融機関にとっても『競売』になってしまうよりは、『任意売却』で売却出来た方がメリットが多くありますので、問題はありません。以下の通りです。

① 競売だと市場価格の5割~7割程度で売却されてしまう。一方任意売却は市場価格
② 近隣・職場に知られずに売却が可能、プライバシーを守ることが可能
③ 退去日を相談できる
④ 引っ越し代を捻出可能になる
⑤ 残債の交渉が可能になる

上記のように残債が残っていても『任意売却』によって売却が可能になりますので安心して下さい。

また注意して欲しいのが、金融機関に話もせずに、ローンの支払いを滞ってしまうと競売にかけられることになりますので十分注意しましょう。

もしも任意売却することになった場合には、まず専門の不動産会社や専門会社に相談するとよいでしょう。

マンションがなかなか売れないときにできることは

マンションの市場を調べ、過去の売却価格を調べても購入希望者が現れない場合があります。その場合はどうしたらよいのでしょうか。

値下げをする

マンションを売り出した後、3ヶ月経つと多くのマンションが値下げをします。

平均で3ヶ月で7.4%、6ヶ月で12.7%、12ヶ月で16.6%値下げをした価格で成約しているようです。

マンション売却はご縁です。販売したときに、購入者現れるかどうかになりますので少しでも早く売却にかけることが重要なってきます。

買い取り保証を利用する

不動産会社によっては、一定期間売れなかったら買い取りますと保証をつけている場合があります。

もちろんその場合は査定額の90%以下の価格設定になりますが、それを了承すれば売却出来る可能性があります。

マンション売却の確定申告と時期

マンションを売却すると確定申告が必要になります。お金を受け取ったと言うことで、所得が発生したことになるのです。

しかしマンション売却の場合優遇措置もあります。また利益が出ていなければ必要のないものですので、管轄の税務署に確認するとよいでしょう。

確定申告の時期は、売却した翌年の2月~3月の間に行われます。国税庁のホームページにもわかりやすく記載されていますので、確認するとよいでしょう。

まとめ

マンション売却は大変な作業ですが、知識を持っていれば後悔しない売却が可能になります。

少しでも早く、高額に売却出来るように準備して下さい。

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