知らないと大変なことに!マンション売却には税金がツボ

マンションのような不動産を売却すると高額なお金が手に入りますね。さまざまな夢がふくらむでしょう。

しかし、費用を考えずに売却額ばかりに目がいくと、「こんなはずではなかった!」というケースに陥ることが少なくありません。

今回は、費用のなかでも難しいといわれ、目をそむけがちな税金についてご紹介します。おおよその税額が分かるだけでも売却時の予定が立てやすくなるでしょう。

マンション売却には何かと出費がある

マンションを売却したときには、「仲介手数料」をはじめ、「広告費用」「引っ越し代」「印紙税」「登記費用」「譲渡所得税・住民税」など、さまざまな経費が発生します。

費用をトータルするとバカにできない額になります。売却額から費用を差し引いた残りの額が使える額だという認識が必要です。

マンションを購入したときに支払わなければならない税金

不動産売却にかかる税金は、支払時期も異なるので注意が必要です。まず、購入時に必要となる税金についてご紹介しましょう。

マンションの売却額に応じた印紙税の貼付が必要

売買契約を結ぶときには、契約書を締結するでしょう。契約書には印紙を貼らなければならないとされています。

印紙の額は、「売買契約」や「工事請負契約書」などの種類により定められています。契約書に印紙を貼ることで、印紙税を支払うことになるのです。

たとえば、契約代金が3,000万円だとしましょう。契約金額が「1,000万円を超え5,000万円以下」の場合は、2万円の印紙を売買契約書に貼ることになります。

参照URL:国税庁・印紙税額の一覧表

抵当権を抹消するために登録免許税が必要

売却するマンションに住宅ローンが残っていれば、登録免許税が必要になります。なぜなら、一般的に抵当権を抹消しなければ売却できないからです。

抵当権とは、銀行がお金を貸しだす場合、返せないときに備えて借入する人の不動産を担保(保証)に取ることをいいます。

住宅ローンに残額があれば抵当権も残っているでしょう。抵当権を抹消する手続が必要になります。抹消登記に必要な税金が登録免許税です。

抹消登記に必要な登録免許税の額は、土地と建物につき、それぞれ1,000円とされています。

確定申告のときに支払わなければならない税金

忘れたころにやってくる税金が、譲渡所得税と住民税です。確定申告のときに支払わなければなりません。知らなかったとか、うっかりしていたではすみませんね。

利益があれば譲渡所得税と住民税が必要

譲渡所得税や住民税を支払わなければならないのは、あくまで売却により利益が生じた場合です。所得税なので、所得が発生しなければ支払う必要はありません。

譲渡所得税と住民税の計算

譲渡所得の計算方法

譲渡所得税や住民税を計算するときには、先に「譲渡所得」を確認します。

式1…譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)

  • 譲渡価格とは、マンションを売却した価格です。
  • 取得費とは、売却したマンションを購入したときの価格と取得に要した費用から建物の耐用年数に基づいた減価償却費を差し引いた金額です。
    (取得費が不明の場合は売却した価格の5%となります)
  • 譲渡費用とは、仲介手数料などマンションを売却したときに要した費用です。

居住用マンションの場合は特別控除で救われる

マイホームのような居住用財産であれば、特別控除として譲渡所得から3,000万円が差し引かれます。生活するうえで必要な物件として優遇されるからです。

式1で計算した譲渡所得から3,000万円特別控除を差し引いた額を課税譲渡所得といいます。税額は、課税譲渡所得に税率を乗じて求めるのです。

マンションの所有期間で税率が異なる

譲渡所得税や住民税の税率を確定しましょう。税率は、物件の所有期間により異なります。

所有期間が短ければ、投機物件として購入・売却をくり返している営利目的の可能性があるので税率を高く設定しています。

税率1

売却した年の1月1日に所有期間が5年以下の土地・建物であれば短期譲渡所得

  • 譲渡所得税率…30.63%
  • 住民税率…9%

売却した年の1月1日に所有期間が5年を超える土地・建物であれば長期譲渡所得

  • 譲渡所得税率…15.315%
  • 住民税率…5%

(復興特別所得税として2.1%が加算されています)

なお、所有期間が10年を超える居住用の物件であれば、さらに「10年超所有軽減税率の特例」が適用されます。

税率2

譲渡所得税率

  • 課税譲渡所得6,000万円以下の部分…10.21%
  • 課税譲渡所得6,000万円超の部分…15.315%

住民税率

  • 課税譲渡所得6,000万円以下の部分…4%
  • 課税譲渡所得6,000万円超の部分…5%

(復興特別所得税として2.1%が加算されています)

課税譲渡所得に譲渡所得税と住民税の税率を乗じれば税金を求めることができます。

式2…税額=課税譲渡所得×税率(譲渡所得税・住民税)

シミュレーションしてみよう

具体的に数字を入れてシミュレーションしてみましょう。

物件データ

居住用マンションの売却

  • マンションの譲渡価格…6,000万円
  • 譲渡費用…250万円
  • 所有期間…10年超
  • 取得費不明のため譲渡価格の5%で計算

シミュレーション

譲渡所得

6,000万円-(6,000万円×5%+250万円)=5,450万円

課税譲渡所得(3,000万円特別控除後)

5,450万円-3,000万円=2,450万円

税額(10年超所有軽減税率の特例適用)

譲渡所得税額…2,450万円×10.21%=250万円
住民税額…2,450万円×4%=98万円

参考URL:国税庁・譲渡所得の計算の仕方

相続したマンションには特別控除がないの?

マンションを相続したときに、既に自宅を所有していれば、売却時に居住用財産の特例は使えません。残念ながら税金が高くなりそうですね。

「空き屋問題」を解決するための特効薬

相続したのが戸建ての場合、一定の要件に該当すれば、空き家対策特別措置法として「3,000万円の特別控除」が適用されます。しかし、マンションには適用されません。

戸建ての空き屋が増えると、劣化による危険性や地域のスラム化が進みます。現在、空き屋が社会問題化されているのです。

参考URL:国税庁・空き屋を売ったときの特例

投資用マンションの場合はどうなるの?

投資用マンションを売却したときにも税金については、同じように考えられるのでしょうか?

原則として、個人の取引であれば消費税は非課税です。しかし、個人でも投資用の物件を取引するときは課税されます。

投資とは事業とみなされます。商売をするのであれば、消費税を支払わなければならないという考え方です。

なお、消費税が課税される場合でも、課税対象は建物だけであり、土地には課税されません。

税金を知ることで重い固定資産税負担を解消しよう

実際に住んでいるマンションであればともかく、別に相続した物件を所有していると固定資産時の負担が重いでしょう。

たとえば、固定資産税が10万円であれば、5年間所有し続ければ50万円の損失です。財産の資産価値が目減りしていることになります。

使わない物件であれば、一刻も早く処分することをおすすめします。税金を知り、計画的に取引することで重い税負担から逃れることができるのではないでしょうか。

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