フラット35返済中のマンション 売却における注意点

気に入って購入したマイホームを急遽売却しなくてはならない場合があります。

例えば、急な転勤や親の介護のために実家に戻らなくてはならない。もしくは親との同居のために広い家に引っ越すなど理由は様々です。

他にも住宅ローンが払えなくなってしまったためにマイホームの売却を検討されている方もいるかも知れません。

そこで心配になるのが、住宅ローンが残っている状態で売却が出来るのかと言うことだと思います。

そんな中、金利が長期固定されているフラット35で借り入れしている場合には一体どうなるのでしょう。

フラット35で返済中のマンションの売却についてご紹介したいと思います。

フラット35返済中のマンションを売却するときの注意点

フラット35に限らず、マンションの残債とマンションの売却価格のバランスがとても重要です。

ローン残債が売却金額よりも多くなってしまう場合は基本的には売却出来ないのです。その理由としてローンを組んだ際、マンションには抵当権がつけられます。

ローンの支払いが出来なくなり、滞ってしまった際に金融機関が残債にあてるためにつけられています。

もちろん抵当権が付いていると購入希望者はいやがりますので誰も購入してくれません。

逆に金融機関に抵当権を外すようにお願いした場合には、残債を精算するようにと申し入れがあるでしょう。

しかし売却出来ないわけではありません。『任意売却』『任意売買』という手法を利用します。

金融機関にとっても『競売』になってしまうよりは、『任意売却』で売却出来た方がメリットが多くあります。以下の通りです。

① 競売だと市場価格の5割~7割程度で売却される。一方任意売却は市場価格に近い価格で販売可能。
② 近隣・職場に知られずに売却できる、プライバシーを守れる。
③ 退去日を相談できる
④ 引っ越し代を捻出できる
⑤ 残債の交渉が可能

上記のように残債が残っていても『任意売却』によって売却が可能になります。

そして金融機関に話もせずに、ローンの支払いを滞ってしまうと競売にかけられることになりますので十分注意しましょう。

もしも任意売却することになった場合には、まず専門の不動産会社や専門会社に相談するとよいでしょう。

場合によっては、マンションに住み続けると言う選択も可能です。『リースバック』という手法で、いったん売却をしてから賃料を払って住み続けると言うものです。

主にお店などの場合には移転すると商売が出来なくなる場合があるので、利用する人もいます。

ただ賃料と住宅ローンの残債両方を払うことになりますので支払額の確認が必要です。

また他にも任意売却の手法で様々なケースが出ていますので、不動産会社に相談するとよいでしょう。

フラット35返済中のマンションを売却するときの上手な方法

マンションの残債が残っている場合の注意点についてご説明したところで、売却金額が残債金額を上回った通常売却の場合でご説明しましょう。

残債が残らなければ金融機関からの抵当権も外れ、希望金額で売却することが可能になります。

マンションを上手に売却する上で大切なことが3点あります。下記の3点をクリアできれば、上手に売却することが可能になるでしょう。

『素早く動く』

これはとても大切なことです。いつどんなとき購入希望者が出るのかわりません。

以前は新学期に合わせた4月や年末に不動産が動くと言われていましたが、中古マンション市場が拡大している今、時期はそう関係ないようです。

少しでも早く不動産会社に査定依頼を出し行動することが重要になって来るのです。

いい不動産会社を見つける

いい不動産会社は、いい人ではありません。少しでも高値で早く売却出来る人のことを指します。その為には複数社の不動産会社に査定依頼することが重要になって来るのです。

複数社と言っても必ずインターネットを駆使している『大手不動産会社』と地元の情報に精通している『地元密着型不動産』を含めて下さい。

現在インターネットはマンション売却でも重要なツールとなっています。

マンション購入希望者のほとんどが、インターネットを利用し検索してから行動に移すと言っても過言ではありません。

その為、査定依頼する場合には必ず大手不動産にも声をかけて下さい。そしてもう一つ、地元に根付いている不動産会社にも依頼をして下さい。

マンション購入希望者は購入したいマンション地域に直接足を運び近隣の不動産会社に声をかけている可能性が大きいです。

そしてインターネットでは知ることの出来ない、重要な情報を持っていることも多いのが地元の不動産です。

複数社にて査定してもらってからどの不動産会社にお願いするかを検討するとよいでしょう。不動産会社を選択するポイントとしては以下の通りです。

① 営業年数を見極める

不動産会社を選定する上で、営業年数を確認することは重要なポイントです。

例えばインターネットで不動産会社を検索すると会社設立の年が記載されています。

また別の検索方法として、不動産会社が営業する上で『宅建業免許』で確認することが出来ますので覚えておくといいでしょう。

宅建業免許に記載されている番号は免許の更新回数が記載されています。宅建業免許に記載されている()の中の数字に注目して下さい。

例えば(1)になっていれば更新したことがないと言うことになり、(2)で更新1回と判断することができます。

そして1996年4月以前の更新は3年ごとでしたが、それ以降は5年更新になったため()内の数字を計算すれば営業年数を確認することが出来るのです。

インターネットで設立の年数が記載されていなくても、『宅建業免許』番号は記載されていると思いますので()の数字で確認しましょう。

やはり営業年数が長い不動産会社の方が実績と信頼があるので安心出来るでしょう。

② 査定金額だけでは見極められない

複数社に査定依頼をすると、金額のバラツキを知ることが出来ます。でもここで判断を誤ってはいけません。高値で査定してくれた会社がいい会社ではないのです。

例え一番高く査定をしてくれたとしても、売却してくれる価格とは限りません。

不動産会社は、近隣のマンション動向や、過去の売却実績、マンションの内覧の状態など全ての条件を見た上で金額を出してくれます。

高く査定されたとしても、逆に売却の際提示した金額が高すぎて購入希望者が現れず、販売期間が延びてしまったり、最終的には値引きすることになったりと高い査定額の不動産会社がいいわけではありません。

③ 業界団体に入っているかで見極める

不動産関係には様々な協会が存在します。

売買契約時にトラブルがあったり、不動産会社が急遽潰れてしまったときのために協会に入っていると契約の際にも安心して取引が可能になります。

依頼していた不動産会社が倒産してしまっても、代わりに保証してくれたり、相談にのってくれたり安心出来る部分が多くあります。

下記に協会をご紹介しますので検討している不動産会社が所属しているか確認すると良いでしょう。

① 社団法人全日本不動産協会
② 社団法人不動産協会
③ 社団法人全国宅地見物取引業協会連合会
④ 各都道府県の宅地建物取引業協会
⑤ 社団法人日本住宅建設産業協会
⑥ 社団法人不動産流通経営協会

また団体に入るには一定の条件を満たさなくては入会できない団体もあります。その条件をクリアした不動産会社は信頼できると判断することも可能です。

フラット35返済中のマンションを少しでも高値で売却するには

マンションを少しでも上手に売却出来るポイントを知ったところで、次に気になるのが高額で売るためにはどうしたらいいかという点です。

信頼できる不動産会社に出会い、売り出し始めてから少しでも高値するためにはいくつかの工夫が必要です。それについてご紹介しましょう。

部屋を綺麗に清掃する

売り出しを開始すると購入希望者より、内覧希望の依頼が来ます。とにかく部屋の中を清潔にして下さい。

普通に来るお客さんと異なり、いつもは見せない場所も見られる可能性もあります。クローゼットの中やお風呂場などです。

また臭いも重要です。大金をかけてマイホームを購入するのに、異臭がしては買う気になれません。

内覧者に『住んでみたい』と思わせることが重要です。

住んでいることを想像させる

例えば既に退去してしまい、部屋の中が何もない状態だとします。一見物が何もなくて内覧者にはいいのかと思いがちですが実は違うのです。

部屋の中に家具がないと住むことを想像しづらく、購入希望者に購買意欲がわきづらくなります。

例えば新築マンションの販売センターを考えるとわかりやすいと思いますが、モデルルームは沢山の家具とおしゃれなインテリアが配置されてとても素敵に感じます。

とにかく購入希望者に、自分たちが住むことを想像させるのが重要です。

現在日本でも『ホームステージング』というサービスがあり、一定期間家具やインテリアを貸し出ししてくれるサービスのことを言います。

通常中古マンションを売り出してから売却が決定するまで240日程度かかると言われていますが、ホームステージングを施したマンションの場合は45日で買い手が見つかり相場よりも高値で契約されている実績もあるそうです。

欧米では1970年代に生まれたサービスで、マンションや戸建てを売却するには当たり前のサービスになっているそうです。

日本でも既に数社存在しますが、ホームステージング専門の会社が有り、家具のレイアウトや配置、撤去まで全てを行ってくれます。

またインテリアコーディネートは、顧客の趣味に合わせて行うのではなく、物件の市場のニーズに合わせて、コーディネートし物件の魅力を最大限引き出すのが目的なので、ホームステージャーという専門の人が対応することが多いでしょう。

予算は数十万円~様々なプランも設定されているので是非検討してみて下さい。

また住みながら『ホームステージング』を利用することも可能なので、在宅だからと諦めずまずは相談するとよいでしょう。

フラット35とは?

住宅購入の際、よく耳にする『フラット35』ですが、どのようなサービスか再度ご紹介しましょう。

フラット35とは、民間金融機関と住宅融資支援機構が連携して提供する、長期間固定金利住宅ローンです。

現在ではフラット20やフラット50も出ていますが、内容は年数が異なるだけです。

また保証料や、繰り上げ返済手数料も0円で、質の高い住宅の場合は低金利になったりとても魅力ある住宅ローンです。

また団体信用生命保険の加入が義務づけられている住宅ローンも多い中、フラット35は加入が強制ではないので既往症で保険に入れない方でも利用できます。

フラット35とそれ以外の住宅ローンとの違いは?

フラット35についてご紹介したところで、フラット35と民間銀行での住宅ローンとどちらがお得か見ていきましょう。

フラット35メリット

  • 金利が一定(35年・50年)
  • 保証人が不要
  • 団体信用生命保険が任意加入(入ることも可能)
  • 繰り上げ返済手数料が無料

 

民間住宅ローンメリット

  • 事務手数料が安い(銀行による)
  • 保証料が無料(ネット銀行)

 

上記を見ると、フラット35の方がお得なイメージがありますが、団体信用生命保険に加入すると諸経費はほとんど変わりません。

それでもフラット35が人気なのは『審査基準がゆるい』と言う点です。国から借りる住宅ローンになるので、安心感もあることから根強い人気商品です。

フラット35返済中での注意点

フラット35には、任意売却のパンフレットが存在します。

そこに任意売却をすることになった場合の手順や、高額で売却するためのノウハウも記載されているので一度確認するとよいでしょう。

フラット35の場合、不動産会社との契約は専属専任媒介契約か、専任媒介契約のどちらかと決められているので注意が必要です。

まとめ

フラット35返済中のマンション売却についてご紹介しました。

住宅ローン返済中でもマンションの売却が可能で有り、残債が残っていても『任意売却』にて売却にだすことが出来るので安心して不動産会社に相談して下さい。

現在は東京オリンピック開催に向けて、建築ラッシュと共に建築費の値上がりで新築マンションが高騰を続けています。

その為中古マンション市場は拡大し、今や新築マンション市場を抜いてしまったほどです。

新築マンションが中古マンションにかなわない点が1点あります。『立地』です。

どんなに素敵な内観や設備でも、立地だけは変えることが出来ません。購入希望者はまず、住みたい地域から選択し、物件を探し始めます。

駅近だったり、バス停が近いなど利便性はとても重要です。

そこで中古マンションだとしても、内観がとても綺麗で素敵なインテリアが施されていると、物件の魅力を最大限に感じ購入希望者にも好印象を持ってもらえます。

フラット35利用中でも、早めに不動産会社に査定依頼をし、上手に高値で売却するために良いサービスを利用するとよいでしょう。

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