未入居(入居前)マンションを高値で上手に売却する方法

新築マンションを購入しても急遽売却しなくてはならなくなった時、どう売却したらいいのか悩んでしまうと思います。

未入居(入居前)は、新築扱いになるのか中古物件になってしまうのか心配ですよね。

でも安心して下さい。知識を持っていれば少しでも高値で上手に売却することが出来るのです。未入居(入居前)マンションを上手に売却する方法をご紹介しましょう。

未入居(入居前)マンションを高値で上手に売却する方法

まず未入居(入居前)マンションは建物が完成してからどれくらい経っているかと言う点が重要になります。

それは未入居(入居前)マンションと言っても、築1年未満とそれ以降では物件の扱いが異なるからです。

その詳細については後ほどご紹介するとして、まずは完成1年未満と想定してお話ししましょう。その場合は、『新築未入居(入居前)マンション』として扱われます。

不動産会社の査定を受ける

物件の人気状態、価格を知ることが大切です。その為に数社の不動産会社から査定を受けて下さい。

ただし中古マンションの売却と違い、まずは購入時担当した販売店の営業担当者に相談すると良いでしょう。

新築マンションの場合、専用のモデルルームや販売センターが設立されている場合があります。

そこの担当者に一度相談し、現在も購入希望者がいるのかどうか確認して下さい。

またその販売店が未入居(入居前)マンションの売却も可能な会社であれば相談にのってくれる可能性があります。

そして次にその販売店とは別の不動産会社にも査定依頼して下さい。

不動産会社に査定依頼する際に必ず気をつけなくてはならないことは必ず複数社に依頼することです。

インターネットの利用をしている大手不動産会社はもちろん、地元密着型の不動産会社に依頼することも忘れてはなりません。

物件購入希望者はインターネットで検索することも多いですが、現地に行って近くの不動産会社に行って探している人も多いです。

例え未入居(入居前)マンションでも人気によっては価格が購入時よりも大幅に変わっている可能性があります。

近隣の物件の動向や、同じマンションの売れ残り数などで価格が変わりますので複数社に依頼することが重要になって来るのです。

不動産会社を決める“いい不動産会社はいい人じゃない”

まずは複数の不動産会社で価格の査定をしてもらったところで、高値で査定してくれたところが必ずしもいい不動産会社とは限りません。

あくまで最初の提示金額であって、必ずその金額で売却してくれる価格ではありませんので注意して下さい。

かえって高値で売り出してしまうと、売却までに時間がかかる可能性があります。適正価格を提示することが大切になるのです。

いい不動産会社を見抜く3つのポイント

先ほどお話ししたようにいい不動産会社は、素早く少しでも高値で売却してくれる会社のことを指します。

ただ何を見て判断すればいいのかわかりづらいと思います。そんな方のために3つのポイントをご紹介します。

1, 営業年数は短いよりも長い方がいい

不動産会社は営業する上で宅建業免許が必要になります。

その免許番号の中の( )の数字が更新回数になるのでその数字で営業年数を知ることが出来るのです。

例えば(5)という数字になっていれば4回更新している会社と言えます。(1)になっている場合は、まだ更新したことがない会社となります。

1996年4月以前の更新は3年ごとでしたが、それ以降は5年更新になっていますので計算すると営業年数がわかるようになっています。

やはり営業年数の長い不動産会社の方が経験と実績があるので安心感があります。

2, 業界の団体に加盟しているか否か

いい不動産会社を選ぶポイントの2つ目は、トラブルが起きた際に回避する方法があるかという点です。

高額な取引をする不動産売買ではトラブルが起こることも想定されます。その時のために不動産会社が団体に加盟しているか確認しておくと良いでしょう。

下記のような団体が存在しますので、不動産会社に聞くことをお勧めします。

① 社団法人全日本不動産協会
② 社団法人不動産協会
③ 社団法人全国宅地見物取引業協会連合会
④ 各都道府県の宅地建物取引業協会
⑤ 社団法人日本住宅建設産業協会
⑥ 社団法人不動産流通経営協会

上記のような団体に加入するには審査があり、規約がある場合もありますので信頼できる不動産会社を見つける手段の一つと言えます。

また問題が起きたときにその各団体の窓口に相談することが出来、状況によっては保証してくれる場合もあります。

団体に加盟している不動産会社の方がトラブル回避しやすいので安心出来るでしょう。

3, 不動産会社の得意分野が何か

不動産会社と言っても、得意分野は様々です。賃貸案件から分譲案件まで不動産会社によって得意分野は異なります。

営業担当と話をして売買物件の実績が多いか確認すべきでしょう。

『未入居(入居前)マンション』は特殊案件です。新築・中古マンション売買の取り扱い実績が多い不動産会社の方が売却手法をより多く持っている可能性があります。

信頼できる不動産会社を見つける参考にすべきでしょう。

以上の3つのポイントを確認した上で未入居(入居前)マンションの売却に適した不動産会社を選定しましょう。

未入居(入居前)マンションを売却する理由を明確に提示する

未入居(入居前)マンションの売却理由がマイナスイメージだった場合、購入希望者が敬遠することがあります。

特に未入居(入居前)マンションは、想像以上の悪い出来事が起こったために売却したと想像されがちなのです。

その為売却理由がプラスのイメージの場合は、売却広告にしっかりと提示しておくことで、購入希望者は安心して物件に興味を持つことが出来ます。

例えば栄転で急遽転勤になりマンションを売却することになったとします。

マンション売却理由としては、プラスのイメージがあるため購入希望者は安心することが出来ます。

そして離婚や家族の介護が出た等の理由で売却したとしても購入希望者にとってはあまり影響がないので問題ありません。

購入希望者が一番気にするのは近隣問題です。

上下階の人が神経質な人だったり、騒音が激しい等の理由は次に住む人にも大きく影響します。

そのような理由ではない限り、理由を明確にすることで早く売却することが出来るでしょう。

未入居(入居前)マンション売却の際の注意

未入居(入居前)マンション売却の場合、忘れがちなのは『瑕疵担保責任』です。マンションに限らず住宅を売却する場合には『瑕疵担保責任』が付いてきます。

これは売却契約をして引き渡しをした後でも、その建物に重大な欠陥が見つかった場合、売り主が責任を持たなくてはならないのです。

新築物件で、未入居(入居前)だから自分に責任はないのではなく、売り主が自分になっている以上費用を負担して補修しなくてはなりません。

ただし、自分が購入者の時にも同様の話です。自分が購入した先に瑕疵担保責任を負ってもらうことも可能ですが

しっかりと話し合いを進めて依頼するようにしましょう。

『住んでいないから私には責任はない』と言うのではなく、自分が販売側に立ったことも十分に認識し話を進めることをお勧めします。

未入居(入居前)マンションの条件とは?

未入居(入居前)マンションの売却の注意点や進め方がわかったところで、『未入居(入居前)マンション』の意味について確認しておきましょう。

『未入居(入居前)マンション』は2種類の意味を持ちます。それは『未入居(入居前)マンション』と『新築未入居(入居前)マンション』です。

最初の項目で建物完成から1年未満とそれ以外がとても重要だとご説明しました。

基本的に『新築未入居(入居前)マンション』は建物が完成してから1年以内という定義があります。

そして1年以上過ぎてしまった物件に関しては『未入居(入居前)マンション』と呼ばれており、『中古物件』扱いになりますのでその違いに注意しましょう。
例えばマンションを購入したのに、仕事の関係などで入居せずに置いておいたとします。

その後急遽住むことができなくなってしまった場合、それが1年以内と一年を超えてしまう場合には売却価格が大幅に変わってしまうと言うことです。売却予定の場合は、とにかく早く売却に出すことをお勧めします。

新築マンションと新築未入居(入居前)マンションの違い

次に疑問に思うのは、『新築マンション』と『新築未入居(入居前)マンション』の違いです。

新築物件と新築未入居(入居前)マンションは一見同じように感じる人もいますが意味は全く異なります。

新築マンションとは、出来たばかりの物件もしくは建設中の物件の場合に使います。もちろん誰も入居していない物件です。登記上も誰も記載していない物件になります。

一方新築未入居(入居前)マンションは、築年数1年以内の物件で、一度購入者がいるけれど入居していない物件のことを指します。

登記上は1度他の人の名義になっているケースです。しかし物件のみを見ると、新築マンションも新築未入居(入居前)マンションも同じ状態を指します。

未入居(入居前)物件は何故出てしまうのか

せっかく買ったマンションを住むことなく売却せざる得ないケースはどんな場合でしょうか?4つのケースが想定されますのでご紹介したいと思います。

地権者住居の売却の場合

新築マンションを建てる場合、広い土地が必要になります。その土地を確保するために土地を購入し、その際お金で精算するだけでなく完成後のマンションの部屋を元々の土地の所有者に引き渡すケースがあります。

このようなケースを『地権者住戸』と呼びます。『地権者住戸』はとかく好条件物件が多いと言われています。

マンション建設には土地がなくては成り立ちません。その場合土地所有者は自分の好みのマンションの部屋を作らせてしまうのです。

方角やフロアーはもちろん、内部の設備に至っても希望を出す場合がります。

しかしディベロッパーにすれば、少々高く付いてもマンション1棟を立てることを優先させるので、大概の場合にはその条件をのむしかありません。

『地権者住戸』の場合、一度土地所有者の名義になっているので『新築未入居(入居前)マンション』という扱いになります。

もちろん1度でも入居してしまえば『中古マンション』になってしまいますが、土地の広さによっては数室与えられる場合もあるので住まない部屋は売却に出されるのです。

しかし現在マンション購入希望者の中には『地権者住居の多いマンションは避けた方が良い』という認識があります・その理由を下記にご紹介したいと思います。

A,土地購入の際、ディベロッパーと地権者の間での土地取引においてどのような取極めがされたのかわからないため、一般購入者よりも有利な条件になっている場合がある。

B,ディベロッパーに便宜を図ってもらっている場合もある土地所有者は、入居者とディベロッパーとトラブルになった場合、ディベロッパーを便宜または情報漏洩する場合がある。

C,地権者という理由で、管理組合やマンションの中で偉そうな立場を取る

D,1人の地権者が複数の部屋を所有している場合、多くの議決権を持ってしまう。

E,地権者とデォベロッパーとの契約で1階店舗を与えられて場合、景観を損ねる商売をされても断ることが出来ない

F,特にタワーマンションなど、高級マンションの場合地権者と入居者の収入格差が出る場合もある。また地権者は高齢者も多く、生活時間も異なるので騒音トラブルも起きやすくなる

以上のように地権者が多いと、一般購入者とは考え方や条件、年齢層が違う場合が多いので近隣トラブルに繋がりやすいと言われています。

しかし地権者のコミュニティーが出来ているために、良好な関係が気づけている物件もあるので物件をよく調べることをお勧めします。

急な転勤で売り出さなくてはならなくなる場合

新築マンションの場合、ほとんどの購入者が建物の完成前に購入契約をすることがほとんどです。

目安とされるのが、マンションの階数+3ヶ月が建設期間と言われています。

特に人気マンションの場合は、モデルルームで購入を決めてしまうので入居するまでにはかなり日数が空いてしまいます。

その期間中に急な転勤や子供の都合、家族の介護など住むことが出来なくなるケースが発生する場合があります。

その際には契約解除する場合もありますが、手付金が戻らなかったりすることもあるので売却する人も出てきます。

このような場合には未入居(入居前)の物件として売却に出されることになるのです。

もしもこれが人気のマンションで抽選によって購入した場合には、購入した額よりも高値で売却出来る場合もあるのです。

新築マンション購入の際は、オークション方式ではないのでお金を出せば買える物ではありません。

新築未入居(入居前)マンションとして出たのであれば、購入を断念した希望者にとっては嬉しい話となり、高額売却しても希望者が出ることでしょう。

売れ残りのマンション

多くの新築マンションが建設中に売却されますが、物件によっては売れ残ってしまう場合があります。

その場合には他の人が入居後も空室の販売が続けられるのです。特にこのようなケースは販売価格を下げられることも想定されます。

離婚して入居しなくなってしまう場合

結婚後念願のマイホーム購入後、住宅ローンの重圧や新しい家具の意見の不一致などで夫婦関係が悪化してしまう場合があります。

以上のように4つのケースに含まれる場合、未入居(入居前)新築マンションが発生します。

考えると購入者にとっては『未入居(入居前)マンション』は魅力ある物件と言えます。

しかし詳しいことを知らない人にとっては『何か原因があるのでは?』と思われて避けられてしまうこともあるので、そう思われないために売却の際少しでも高く売る方法についてご紹介したいと思います。

まとめ

以上のように、『未入居(入居前)マンション』でも売却理由を明確にし、早めに準備すれば、高値で売却出来る可能性もあるのです。

近年のマンションは、高性能で上下階や左右の音が軽減される造りになっていますが集合住宅であることには違いありません。

売却理由が近隣トラブルでなければ、未入居(入居前)マンションは購入希望者にとって人気物件・優良物件と言えるでしょう。

理由を明確にすれば、上手に売却することも可能になります。まずは早めに動き出すことが大切です。

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