1階、2階の低層階マンションを上手に売却する方法

マンションを購入する際、階数が異なると販売価格も大きく差が出ます。またそれによって支払う税金も異なっているのは皆さんもご存じかと思います。

購入したときは自分で納得して購入したものの、売却するとなると1階、2階の低層階の売却は難しいのです。そんな低層階マンションについてご紹介したいと思います。

1階、2階の低層階マンションが売れにくい理由

賃貸物件を借りる場合も、1階は人気がありません。しかしその分家賃も安く設定されていると思います。

では何故1階などの低層階は人気がないのでしょうか?では具体的にどんなマイナス点があるのか調べていきたいと思います。

1階、2階の低層階マンションのデメリット

低層階である1階、2階を避ける人が多いですが、具体的にはどんなデメリットがあるのか見ていきましょう。

① 防犯面が心配

低層階に住みたくない理由の一番が防犯面だと思います。道路に面していたり、柵や竹垣が低い場合には外部からの侵入が心配になることでしょう。

また洗濯物も見えてしまうため、家族構成を予測されてしまう危険性があります。

最近のマンションは、外部からの侵入者を懸念して、侵入すると作動するカメラや照明を設置したり24時間の警備管理をしている物件も多くなってきています。

② プライバシーが守られるか心配

道路に面している場合、歩行者の視線が気になり、室内が見えてしまうなど気にされる人も多いと思います。

物件によっては常時カーテンやブラインドを閉めた状態になってしまう可能性が考えられます。

しかし現在はレースのカーテンでも『ミラーカーテン』という商品が存在し、レースだけでも中が見えないように工夫された物もありますので、一日中閉め切って真っ暗な状態で過ごすことはないでしょう。

③ 自然災害が心配

近年各地ではゲリラ豪雨によって近隣の川が氾濫し、浸水してしまう光景をニュースで見ます。

マンションでも高層階よりも1階2階などの低層階で被害が大きくなってしまう為低層階を避ける人も多いようです。

また大型地震の際も上層階の重みに耐えきれず1階部分が完全に崩れて見えなくなってしまう場合もあることから、近年の低層階離れが進んでしまったようです。

④ 日当たりが悪い

上層階に比べ日当たりはどうしても悪いのが1階、2階です。家族が多いと洗濯物が乾かなかったり、日中でも電気をつけなくてはならない場合もあります。

また冬場には地面からの湿気によって結露やカビの心配も出てくるため注意が必要になります。

一軒家も同じではと思われがちですが、構造体が異なるのでマンションの方が発生しやすくなるのです。

⑤ 景色が悪い

1階2階からでは景色は期待できないでしょう。

新築マンションのモデルルームでもバルコニーのイメージは高層階から望む眺望の写真が掲載されていますが、1階2階の場合はその景色は見ることが出来ません。

⑥ 外部の騒音が心配

低層階でも特に1階部分は、玄関前の通路がEVに行くまで通る道になる場合があります。入居者の足音や話し声も気になることでしょう。

また道路に面している場合には、車の騒音も気になります。

道幅の広い道路となると、夜間の救急車や消防車などの音も頻繁に聞こえることとなるので窓を開けての就寝が難しくなるかも知れません。

⑦ 落下物が心配

1階の専用庭がある場合によく見られるのが落下物です。想像以上に落ちてきます。洗濯物であれば当たっても問題ありませんが、たまに植木鉢を上層階の方が誤って落としてしまうケースもあります。

また最近多いのがタバコ問題です。禁煙ブームに伴って、室内で吸えない人がバルコニーで吸う『ホタル族』の光景をよく見かけますが、タバコの吸い殻や灰が落ちてくることも避けられないでしょう。

バルコニーが上層階と同じ位置にしかない場合には落下物の量もほとんどないかも知れません。

⑧ 虫が心配

上層階に比べて蚊は多くなります。近年共用スペースの照明もLED化されつつ有り、明るいところに蚊が集まるというよりは、人の体温や汗のにおいに集まってきます。

現在の蚊は利口になりエレベーターで高層階に上がって来ると言われていますが、やはり低層階の方のほうが刺されやすく部屋に侵入されやすいでしょう。

⑨ EV使用しないのに管理費・修繕費が同額

マンションによっては高層階・低層階と金額設定を変えている場合もありますが、一律のところも多いようです。

1階はエレベーターを使用しませんし、2階の場合でも階段を使う人が多いのに高層階の住人の使用した電気費用を払わなくてはならないのです。

⑩ 専用庭がある場合隣が丸見えなのが心配

魅力ある専用庭ですが、隣と併設されているのでフェンス越しに丸見えになってしまいます。

また隣の専用庭からもこちらの室内が見えてしまうので隣との関係が悪い場合には問題になります。そして関係が悪くならないように気を使わなくてはならないでしょう。

他に売りにくいマンションはどんな物件?

1階、2階の低層階の物件のデメリットを見たところで、特に売りにくい物件があります。それは上記のデメリットの数が多い物件です。

でも安心して下さい。デメリットよりもメリットを多く持ち、それを全面に提示すれば購入希望者は現れます。

1階、2階の低層階でも高く売れるマンションがある?

1階2階のデメリットを多く見てきましたが、低層階でも高額で売れる物件も多くあります。

低層階でしか設置することが出来ない設備があれば、十分に高額で売却することが可能になるのです。

その代表例は専用庭や専用のカースペース、駐輪スペースです。またマンションによっては、格子窓や防犯シャッター、警備システムが完備されていて、1階2階部分のセキュリティが一番強化されている場合もあるので、低層階だからと言って高額の売却を諦めてはいけません。

低層階だからこそ実現できていることが沢山あるのです。

1階、2階の低層階マンションのメリット

各マンションによって様々ですが、低層階の魅力も多くあります。メリットについて詳しく紹介したいと思います。

① 専用庭がある

マンションではなかなか手に入れることの難しい専用庭。近年では専用庭に水栓が設置されている物件も多くあります。

お子さんのプールや、ペットの遊び場。また家庭菜園など使い方は様々ですが、マンションに住みながら一軒家の良さも味わえるのはとても魅力的です。

② 専用のカーポートがある

マンションの共用の駐車場に止める入居者多い中、部屋の目の前に車を停めることが可能な物件もあります。

車で買い物に出かけたり、旅行から帰ってきて大きな荷物を抱えていると、駐車場から部屋まで遠くて不便を感じたことのある人は多いはずです。

目の前に車が停められると出入りも専用出入り口から可能になるのでエントランスを回らずに外出できるメリットもあります。

③ 騒音を気にしなくていい

お子さんのいるご家庭では、下の階の方へとても気を使います。どんなに気にしていても、子供はソファからジャンプしたり、床でおもちゃの車をがらがら転がしたり、物を投げたりと階下へ響く音が沢山発生します。

同じ子育て世代だと理解してもらえる場合も多いですが、神経質な方が下の階だと天井をたたかれたり、直接しかられたりと近隣トラブルになってしまいます。

その点1階であれば階下にいないので安心して気を使わず子育てが出来るでしょう。

④ 荷物の運搬が楽

買い物帰りや旅行帰りは荷物が多くなりがちです。エレベーターのないマンションだと荷物を持って階段を上がるのはかなりの労働になります。

また大型の家電や家具を購入した場合、エレベーターのないマンションだと追加搬入費用を取られることも多いので、低層階はその点とても便利です。

⑤ 子供が物を落として人に迷惑をかけることがない

高層階に住んでいると共用廊下やベランダから子供が物を落としてしまう場合があります。それが人に当たってしまっては大変な事件に発展するのです。

その点1階や2階であればその心配がかなり軽減されるので子育て世代には低層階は魅力です。

⑥ 災害時に安心

マンションの高層階に住んでいて心配になるのは停電によってエレベーターが止まることです。

火災が起きた場合には素早く避難することが重要になりますが、多くの住人が避難するため非常階段も混み合います。その点1階2階の場合はすぐに避難することが出来て安心です。

⑦ 夏場は涼しい

日当たりが良くない分、上層階よりも夏場は涼しく過ごすことが可能です。エアコンも押さえることが出来るので、電気代も節約できるでしょう。

⑧ 泥棒が入りにくい

1階2階の場合、道路に面していると周囲の目にもとまりやすいので空き巣も入りにくくなります。侵入しやすくても、目立ってしまっては空き巣も避けることでしょう。

⑨ 価格が安い

マンションの価格設定は上階に上がるほど高くなります。ただし専用庭や専用カーポートなど1階にしかない特別な設備がある場合は価格が上がってしまうのでこれには当てはまりません。

一番価格設定が低いのは2階です。価格が低ければ憧れのマンションであっても手に入れる可能性が出てくるかも知れません。

1階、2階の低層階マンションは実は人気物件

以上のようにメリットも多くある低層階マンションですが、実は人気物件ということをご存じですか?

眺望は望めないもののそれに代えがたい魅力が低層フロアーにあると考えられるからです。

地上20階立てのタワーマンションに住む場合、どこに住みたいかとアンケートをとると30%程度の人が低層階と答えるそうです。

人気がない、売りにくいというイメージもあるかも知れませんが、実は低層階は人気があるのです。

1階、2階の低層階マンションを上手に売却するために出来ることは?

低層フロアーのメリットとデメリットがわかったところで、少しでも高値で1階2階の低層階マンションを売却する方法を考えたいと思います。

① 不動産屋を決める

1階2階のマンションの場合、人気がある反面嫌う人も多い物件です。その低層階の物件をいかに高く、早く売却してくれる不動産はとても貴重です。

まずは不動産を決めるためにも数社から査定を受けて下さい。

このときに大切になるのが、インターネットを駆使している大手不動産会社と地元密着型の不動産両方を含んで下さい。

そして大切なのが高値査定だったところがいい不動産ではありません。

適正価格を提示してくれて、低層階フロアー物件の売却に関してアドバイスや方向性を詳しく説明できる担当者がいるところが良いのです。

この判断がマンション売却にとても大きく影響するので慎重に選ぶと良いでしょう。

② メリットを最大にアピール

デメリットも多くある1階2階の低層階物件です。広告には一番の売りを書いてもらって下さい。

『専用庭有り・専用カーポート有り・騒音心配なし』など明記してもらうようにしましょう。1階部分は特に探しているお客さんもいます。うまくアピールできれば内覧希望者が出ることでしょう。

③ 結露やカビの多い物件はリフォームを

内覧したときにカビや結露が出ていると購入する気になりません。少々費用はかかりますが汚れてしまった壁紙は貼り替えた方がいいでしょう。

内装を綺麗にすると言うより、最低限の見た目にする程度なのでそこまでの費用をかける必要はありません。

④ 内覧に備えて清掃する

内覧した人が『住みたいな』と感じてもらえるよう綺麗に清掃しておきましょう。極力生活感のある物は収納の中にしまい、水廻りは特に力を入れて清掃して下さい。

この内覧でのお客さんの印象次第で価格交渉の状況が変わってきます。

⑤ 価格を下げる

1階2階低層階マンションの場合、高層階に比べて価格が安いというイメージがあります。そして高層階よりも高額で売却するのは難しいでしょう。

マンション売却の場合、1フロアー下がるごとに20万円下がると言われています。例えば30階の部屋が5000万円で売りに出ている場合もしくは売却出来ている場合、2階とは28フロアー異なります。

20万円×28=560万円

30階が5000万円 2階は4460万円が相場と言うことになります。もちろん高層階の価格設定が必ず相場とは限らないので過去の事例をいくつか確認して下さい。

まとめ

デメリットも多い1階2階低層階マンションですが、高層階には代えがたい魅力も沢山あります。良さを最大限アピールして少しでも早く高値で売却出来ると良いですね。

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