離婚が原因でマンション売却する際の注意点とは?

マンションは実は購入よりも売却の方が大変だと言うこと皆さんご存じですか?

またその売却理由が離婚の場合には様々な問題が待ち構えています。

購入したときは新しい生活に胸をときめかせてくれたマンションが、離婚時にはただのお荷物になってしまうのです。名義の問題や、連帯保証人の問題、財産分与や税金など課題は山積みです。

そんな離婚が原因でマンションを売却する際に注意したいことについて注目したいと思います。

1, 離婚の際の財産分与は?

離婚時によく聞くのが『財産分与』と言う言葉です。財産分与とは、結婚していた際に夫婦が協力して築き上げた財産を夫婦それぞれのものとして分ける行為のことを指します。

婚姻前の貯蓄や婚姻後親から相続した財産、また個人で購入したものは財産分与の範囲には含まれません。具体的には建物や土地、車や家財がこれに適合します。

よって結婚後夫婦で購入したマンションは財産分与の財産の中に含まれるのです。

2, 離婚の際のマンション売却において事前に調べること

離婚する際、購入していたマンションを売却して財産分与をするケースが多いと思いますが事前に確認しておかないとトラブルになる可能性があるパターンがいくつかあります。

① 名義

マンションを購入する際に、ほとんどの人が住宅ローンを利用すると思います。

そのローンを借りた名義が夫、妻どちらになっているか、または夫婦連名になっているかどうか確認しましょう。

またマンションの名義も同様です。誰名義になっているか重要なポイントになってきます。基本的には住宅ローンの名義と、マンション名義は同一人物であることが多いです。

② 同マンションの販売実績

売却予定のマンションをインターネットで検索すると、過去の販売歴が表示されます。広さ、方角、階層で金額は変動しますが販売価格の参考になることでしょう。

3, マンションの住宅ローン連帯保証人は誰になっているか?

まず保証人と連帯保証人の違いから確認しましょう。

保証人とは、債務者が滞りなく支払いをするよう助言する立場のことを指します。債務者に返済能力がある限り保証人は責任を持つ必要がありません。

一方で連帯保証人とは債務者と同じ責任を請け負います。債務者が返済できない場合には返済を求められる可能性がある点が最大の異なる点です。

例えば別れた夫が住宅ローンの返済が滞っていた場合、連帯保証人である元妻に返済要求が来ます。

「離婚したので、元夫に言ってください」と主張してもその権利はなく、同じ責任において返済しなくてはならないのです。

ただし住宅ローンを組む際、必ず連帯保証人を立てなくてはならない法則はありません。
しかし下記のいくつかのパターンの場合に連帯保証人が必要になっていますので注意して下さい。

① 夫婦など収入を合算して住宅ローンを組む場合
② 土地や建物どちらかでも共同名義の場合
③ ペアローン、親子リレーローンなどの複数の債務者形式にしている場合
④ 自営業者もしくはそれに付随する場合
⑤ 借入金に対しての収入が少なかったり、勤続年数が少ないなどと審査の内容が厳しい状態にある場合
⑥ その他保証会社が必要と判断した場合

上記に当てはまった場合のみ連帯保証人を立てなくては住宅ローンが組めないのです。
そこで問題となるのが、離婚した際にどちらか一方が連帯保証人になっているケースになります。

例え離婚しても連帯保証人は解除することが出来ません。

婚姻関係はなくとも、住宅ローンを組む際契約をしている以上、ローンが完済されるまで基本的には抜けることは出来ない契約になっています。

そんな中実は連帯保証人を変える方法がいくつかあるので、それについてご紹介します。

① 住宅ローンを借り換える(他社に変える)

残債が夫婦合算ではなく夫のみで支払うことが可能な場合には妻側が連帯保証人になる必要性はありません。

② 代わりの連帯保証人を連れてくる

一定額の収入がある人に連帯保証人を変わってもらうことが可能です。

③ 住宅ローンに相当する資産を担保にいれる

一定額の試算があり、住宅ローンに相当するものがあれば可能です。

4,  売却するなら離婚前と離婚後どちらがお得?

結論から言うと離婚前に売却をした方が得と言えるでしょう。

離婚によって氏名が変わるとマンション名義・氏名変更が必要になるからです。また中古物件を購入する方の中には売却理由を気にする人も少なくありません。

離婚が原因で行う売却の場合、売却理由がマイナスイメージになってしまいます。その為値引きとなったり、買い手が付かない可能性もあるので離婚前の売却の方がスムーズです。

5,  離婚して夫又は妻の単独名義のマンションを売却する場合、もしくは名義以外の人が住み続けるという選択をした場合

単独名義の場合離婚後のマンション売却でトラブルは少ないでしょう。実際売却し発生した現金を財産分与として夫婦で分けるのが一般的です。

ただしあくまで住宅ローンの残債がない場合のみです。

マンションを売却し住宅ローンが残り、残債をすぐに精算できない場合には通常の売却方法とは異なり、『任意売却』という手法をとります。項目8で詳しく説明しますので参考にして下さい。

離婚後単独名義で問題になるのは売却せずに名義人以外の人が住み続ける場合です。

何故なら多くの金融機関が、住宅ローンの契約に対して名義人が継続して住み続けることを条件としているからです。

例えば夫の不倫が原因で離婚することになった夫婦が、慰謝料として妻と子供を住まわせ夫が家を出て住宅ローンを払い続けるというケースが想定されます。

このような場合には金融機関を説得し承認を得なければならないので注意しましょう。

6,  離婚して夫又は妻の共同名義のマンションを売却する場合

マンションが共同名義の場合、どちらかがマンション売却を拒否した場合には売却することが出来ません。

また夫婦共にマンション売却を了承した場合でも売却に必要なことがいくつかあります。

① 契約時にマンション共有名義人の立ち会いが必要
② 契約書に共同名義人の直筆のサインが必要
③ 共同名義人の実印と印鑑証明が必要
④ 決済時に共同名義人の立ち会いが必要

離婚後の場合、共同名義人である夫婦が別に暮らしている場合も多いので想像以上にお互いが一緒に立ち会うのが難しくなります。

どうしても来れない場合には事前に司法書士が共有名義人と面会を行った場合には委任することも可能です。

7, 売却した金額がローン残債よりも上回る場合

中古マンションの販売件数が新築マンションの販売件数を超え始めたというニュースも耳にするようになりましたが、やはり購入時よりも価格が高騰する物件はなかなかありません。

頭金を多めに支払っている場合には、売却を住宅ローンの残債を全て支払うことが出来、手元に現金が残るケースもあります。

この場合にはあまりトラブルにならずに財産分与を完了することが出来るでしょう。

8, 売却した金額がローン残債よりも下回る場合

マンションを売却しても、ローン残債の方が残ってしまう場合には、通常の売却が出来ません。特別に『任意売却』『任意売買』という手段を使います。

ほとんどの方が住宅を購入の際は住宅ローンを利用しているかと思いますが、銀行に一括残債精算が出来なければ通常の売却が出来ません。

しかし離婚やローン支払いが出来なくなったなど特別な時のために『任意売却』という方法が存在します。

銀行側にも持ち主側にもメリットが出ます。支払いが出来なくなり滞ってしまい競売になるよりは、任意売却で高く売却をした方がいいのです。

メリットとしては下記の5点になります。

① 競売だと市場価格の5割~7割程度で売却される。一方任意売却は市場価格に近い価格で販売可能。
② 近隣・職場に知られずに売却できる
③ 退去日を相談できる
④ 引っ越し代を捻出できる
⑤ 残債の交渉が可能

しかしデメリットとしては個人信用情報(ブラックリスト)に載ってしまうので一定期間は金融機関の借り入れが難しくなるでしょう。

9, 離婚が原因で売却するマンションの税金は?

ではまず税金はどのような場合に支払うのかを確認しましょう。マンション売却の際に税金が発生するのは売却によって売却益が出たときです。

売却した金額が購入時の価格よりも上回った場合に売却益が出たことになります。その際所得税・住民税・印紙税が発生し、売却した翌年に支払うことになります。

10, 離婚でマンションを売却したいが売れないケース

離婚が原因でマンションを売却する場合、早めに売りたいと考えるでしょう。

しかし一度住んでしまうと中古物件になってしまい条件によってはなかなか買い手が付かないのが原状です。

また新築マンションがどんどん建てられ、買い手が付かないために競って価格を下げています。

良い条件のマンションでないと、希望通りの販売価格で売却は難しいでしょう。下記に買い手が付きづらいマンションの例を上げたいと思います。

  • 立地条件が悪い
  • 築年数が古い
  • 売却価格が高すぎる

上記のようなマンションは売却に苦戦する可能性があります。

11, 少しでも高くマンションを売りたい

中古マンションを少しでも高く売るには立地が大切です。新築好きの日本人にとって、綺麗な設備の整った新築マンションは人気です。

しかし新築マンションが中古マンションにどうしてもかなわない点が1点あります。それは立地です。

新築マンションは残された土地に建てているので、場所だけは中古マンションにかないません。購入の際は立地には配慮すべきでしょう。

そして次に高く売却するためにすべきことは、購入希望者に住みたいと思わせることです。室内を綺麗にすることはもちろん、住み心地がよく感じるインテリアでお迎えします。

その一つとして『ホームステージング』という言葉をご存じですか?

人の住んでいない閑散としている室内よりも、住むことを想像でいる家具やインテリアを設置して購入希望者が住むことを想像できるお手伝いをするサービスです。

実際『ホームステージング』をしている案件の方が高額に売却できている実績もあります。

12, まとめ

以上のように離婚が原因でマンションを売却するのは難しい点がいくつもあります。

自分はどこに当てはまるのか、十分に確認した上で上手にマンションの売却を進めて下さい。少しでも早く少しでも高額に売却得きるといいですね。

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