中古マンションの販売件数と動向

2020年の東京オリンピックを前に新築マンションが高騰を続けていたのはご存じですか?

材料の高騰と、建築ラッシュによって発生している人手不足で人工(職人さん1人あたりの手当)も値上がりし、建築費が上がった事によって起こった販売価格の高騰でした。

しかし2017年新築マンションの高騰が激しさを増したことで売れ残り物件が多発してしまったのです。

設備、立地が良くても価格が上がりすぎて購入したくても出来ない人が多くなってしまいました。

そしてその後に起こったのが新築マンションのあり得ない程の値下げ競争です。売れ残りよりは、買い手を探さねばと、大幅な値下げが始まったのです。

2016年は中古マンションの売れ行きが好調で、新築マンションの販売件数を上回ったと話題になりました。

しかし2017年2月以降、新築マンションの大幅値下げと共に、中古マンションの販売件数も伸び悩んでいます。

やはり『新築好きの日本人』はたいして価格が変わらなければ新築へと動いてしまうのです。

何故早く売った方がいいのか?

中古マンションの販売状況がこれから厳しくなるかも知れないとお話ししましたが、時期はいつがいいのでしょうか?

それはとにかく早く売ることです。現在は新築マンション高騰の反動で値を下げて販売している新築マンションですが、いつまでも続くことではありません。

強気な価格設定で販売開始をしていくことでしょう。しかし中古マンションは過去の販売状況などを見て価格が大きく変わることはありません。

信頼できる不動産を見つけて、早めに査定をするなど動向を知るべきでしょう。

買い手の付きやすいマンションのポイント

これから先、中古マンションの販売状況が厳しくなるかも知れないというところまでご説明をさせて頂きました。では買い手の付きやすいマンションのポイントについてご説明しましょう。

① 好立地の場所に建設されていること

新築マンションも中古マンションも立地はかなり重要なポイントになります。中古物件を選ぶ人の理由として、場所に魅力を感じて選ぶと言う人も多いのです。

新築は決められた場所にしか建設されませんが、中古マンションの場合は多くの物件から選択できるので好立地というのはかなり重要なポイントになるでしょう。

駅からの距離や複数の駅からアクセスできるなど、一般的に好まれる人気エリアにあった方が買い手が付きやすいでしょう。

例えば一年に一度発表される『住みたい街ランキング』です。やはり毎年上位にランクインする街は衰えることはないでしょう。

再び1位に返り咲いた『吉祥寺』23区外にはなりますが、武蔵野の自然溢れる雰囲気と駅前には充実したショッピング施設があり様々な顔を見せてくれます。

井の頭公園や井の頭動物園も有り、子育て世代には人気の街です。また渋谷区23区だと、渋谷・恵比寿エリアは根強い人気です。

住所は渋谷区でも、新宿まで徒歩圏内だったり複数の駅へアクセスが可能だったりと、通学通勤にも便利です。

やはり23区以内は土地ももう確保するするのが難しい状況なので中古マンションはお勧めです。

② 施工会社やマンションブランド・管理会社の体制の充実度

よく中古マンションの販売チラシの記載欄に○○建設施工やマンションブランドなどが明記されている場合があります。

中古物件の場合どうして築年数が経ってしまっている分、新築物件と比較すると、耐久性を気にされる方も多くいます。

その場合に有名な大手ゼネコンの施工というだけで安心感がでます。またマンションブランド力で買い手が付きやすくなることも多いです。

具体的には、マンションの施工店で評価の高いのは鹿島建設・大林組・竹中工務店です。また不動産が名付けているマンションブランででもかなり変わってきます。

問い合わせが一番多いのが『プラウド』です。これは野村不動産が販売しているマンションで根強い人気です。

③ 近隣環境

住宅購入を考える世帯で一番多いのは子育て世代です。結婚や出産のライフステージをきっかけにマイホーム購入を検討される方が多いからと言えます。

そしてそんな世帯が気にするのがマンション近隣の子育て環境です。近隣の保育園や幼稚園の有無。また学区内の小学校の評判もマイホーム購入の地域を選ぶ上で重要になってきます。

共働き家庭にとっては保育園の場所や待機児童の数は重要なポイントになります。また、預かり保育の時間の長さや、特別な教育に特化している幼稚園が近隣にあればより買い手が付きやすくなるでしょう。

また選択が出来ない学区の小学校もとても重要です。自由に選択できる保育園、幼稚園と違って小学校は決められた学区の学校があります。

最近の公立小学校では地域ごとで様々な教育改革がされており、魅力ある教育をしている小学校は多く存在しています。

都内でも人気の公立小学校の学区内では住宅が値上がりするほど需要が高まるのです。

例えば公立小学校の英語教育です。これから国際化と言われる日本で、積極的に英語教育に力を入れている地域が多くあります。

まず一つ目は港区です。

大使館の多い港区では外国人居住者が特に多い地域です。区内の小学校の中には、外国人児童の為に通訳をおいているほど外国人にふれあうことの多い区です。

そんな中平成17年には『国際人育成を目指す教育特区』に認定されたことで英語授業時間を増加させました。

1年生から週に2時間『国際科』の授業を行っており、英語活動はもちろん国際理解教育も行われているのが特徴です。

言語だけではなく、異文化を知るというこれからの子どもにはとても貴重な授業を行っています。

二つ目は品川区です。

小中一貫教育を実施したり、多くの教育制度を先駆けで行っている品川区では特別な英語教育を行っています。

1年生から担任教師・英語指導者・ボランティアの3人でチーム構成とし、授業中は英語のみで行います。

教室の中や廊下にも英語の掲示をしたり、日頃から英語を慣れ親しめる環境を大切にしています。

また4年生終了時には宿泊合宿として『イングリッシュキャンプ』を行うなど、とても魅力ある教育を行っているのです。

他にも区立小中学校の5年~9年生を対象に年度一回英語検定の検定費を負担してくれます。

これからファミリーでマイホームを探すのであれば、このような魅力ある公立小学校がある学校を選ぶのは必然かと思われます。

リノベーションで物件価値を上げる

ではこれから厳しくなるかも知れない中古物件を少しでも高く売るために、何をしたらいいのかを考えたいと思います。

その一つとして『リノベーション』です。以前は“リフォーム”という言葉が主流でしたが持つ意味が全く異なるのです。その点からご説明したいと思います。

まず“リフォーム”ですが、一般的には老朽化した建物を新築の状態に戻すことを指します。その為悪い状態から元々の状態に戻すと言う原状回復という意味も持ちます。

壁紙や床材を張り替えるなど、仕上げをやり替えるケースが多いのが特徴です。

一方“リノベーション”とは、性能を新築の状態よりも向上させ価値を高めることを指し、耐久性や耐震性を高める工事に関してもりにべーションと区分けされます。

リノベーションの流れ

ではリノベーションと言ってもどのように進めたらいいのか悩まれることと思います。
ここで一般的なリノベーションの流れをご紹介したいと思います。

① リノベーションを依頼する会社ピックアップする

リノベーションと言っても世の中に建築会社は沢山あります。数社から見積もりや問い合わせを行うとよいでしょう。

リノベーションを専門で受けている会社も多くあります。その場合は過去の事例も参考になりますので確認して下さい。

とにかく信頼できそうな会社をいくつか探すとよいでしょう。

しかしリノベーション業者を装った悪徳業者もいますので、業者選定には注意が必要です。現在はインターネットの普及で会社の口コミ情報はすぐに出てくるはずです。

しっかりと見極めましょう。

② 現地調査・打ち合わせ

数社から見積もりを出してもらう際は、現地調査と打ち合わせが依頼する業者さん分必要になります。そう考えると、近隣の会社に依頼するのもメリットがあるでしょう。

③ 見積書・図面完成

現地調査と打ち合わせを元に図面と、見積書が出来てきます。基本的には業者決定は見積もり確認後で良いと思います。

ただし会社によっては作図をしてしまった段階で、作図費用がかかると言ってくる会社もあります。見積もり依頼をする際には十分に確認して下さい。

また見積もりの費用が安いから一番良いというわけではありません。見積もりの内訳内容に希望の工事内容が含まれているかの確認をすることが大切になります。

後々追加金額を請求されないよう内容はしっかり確認して下さい。

④ 業者決定、金額取極め、契約

信頼できる業者さんと出会えたらな、完成している図面を元に契約をしておくと良いでしょう。リノベーションの場合、どうしても後々増減が出てきます。

その際、どこまでを含んでいて別途になっているかなど曖昧になってしまうケースがあります。せっかくのリノベーション、極力トラブルないように進められると良いでしょう。

⑤ 図面決定・着工

図面の最終確認を行いついに着工です。

⑥ 引き渡し前検査

工事完了し、図面通りに工事がされているかの確認も行います。

⑦ お引き渡し

リノベーションを成功させるポイント

今回は自分が住むだけではなく、売却時のことも考えたリノベーションです。どのような物が高値に繋がるのかご紹介したいと思います。

① 多くの人が好むデザインにする

多くの購入希望者が出るように多くの人が好むようなデザインにしておいた方が、良いでしょう。

アクセントクロスや、壁面にエコカラットやタイルを貼っている物件は人気ですが、奇抜な色を使う物件は落ち着かないと感じる人も多くなるのでお勧めできません。

② 特化している人にあった物を設置する

キッチンを業務用のものにしたり、ペットと一緒に暮らす人のためにペットの出入り口を設置したりと部屋に特別感を持たせます。

一部の人が探しているようなリノベーション物件にするのも買い手を付きやすくするためのポイントです。

リノベーションをした実例

① 間取り変更

昔のマンションは1部屋の広さよりも部屋の数が多い方を好みます。その為、3KDKや3DKといっても1部屋がかなり狭くなっている物件が多く見て取れます。

そんな場合には、間仕切り壁を撤去し1LDKなどに変え1部屋を広々使用する事例がいくつもあります。

② 先々賃貸にする可能性を考えたプラン

1人暮らしの人にとって、都内のマンション家賃はかなりの高額です。一方古いマンションは築10年も経てば建物の価値も落ちているので、販売価格も下がっています。そこでリノベーションをして自分好みの住まいへと大変身をさせています。

先々結婚などで引っ越すことになっても賃貸物件として貸し出せばマンションオーナになってしまうのです。

まとめ

昨年までは中古マンションがこれからも伸び続けると予想されていましたが、新築マンションの値下げ競争のためにその動きも大幅に変わってきています。

また北朝鮮からのミサイルのニュースによって先々不安に思いマイホーム購入に足踏みをしている人も多いことでしょう。

しかし人は魅力ある物にはどんな状況でも寄ってきます。とにかく他の人よりも素早く動向を知り、動き出すことが何よりなのです。

リノベーション物件を売却して、少しでも早く少しでも高く買い手が付くようにしたい物です。

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