マンションバブルが大暴落するのは近い?!

東京都23区では東京オリンピックに向け、高級タワーマンションが建設され、人気物件ではモデルルームの段階で「完売御礼」の文字を上げている物件も少なくありません。

しかし実はマンションバブルが大暴落する日は近いと言われているのです。そんな「マンションバブルの大暴落」について調べてみました。

新築マンションと中古マンションの販売件数

ではまず現在のマンションの販売状況から見ていきたいと思います。『日本人は新築好き』と思われているのをご存じですか?

実はそう思われる背景には『日本人にとってマイホーム=新築』というイメージを持っていることからもわかります。

しかしこのような新築思考になった背景には、第2次世界大戦まで振り返ることになります。

戦争で焼け野原になった日本は、その後極度の住宅不足になりました。当時住宅不足を解消するために、大量の新築物件が供給される事となりました。

そして高度経済成長期の際には、地方から大勢の労働者が東京に集まったことで、彼らの住み家を確保するために『ベッドタウン』が作られました。

そこにも大量の新築物件が建設され、日本人にとってマイホーム=新築という印象が強く植え付けられていったのです。

そしてもう一つの理由として、『中古物件より、新築物件の方が儲かる』という売り手(不動産)の心理も影響していると言われています。

例えば新築分譲マンションを販売した場合、売り主の利益率は販売価格の15%得ることが出来ます。

一方で、中古マンションだと仲介業者が手にする手数料の利益率は6%程度と大幅に減ってしまうのです。

そう考えると、売り主が中古物件よりも新築物件を売りたがる背景が見て取れます。上記のような理由から日本人がマイホーム=新築というイメージを持ち続けることとなりました。

そんな日本でついに新築マンションの販売件数を中古マンションの販売件数が上回るという驚くべき結果が2016年出たのです。

2016年の首都圏中古マンションの成約件数は、3万7189戸(東日本不動産流通機構調べ)一方新築分譲マンションは3万5772戸と、中古マンションが1417戸上回ったのです。

その理由としては下記の3つが考えられます。

① 新築マンションの高騰

首都圏の新築マンションはここ2年~3年で23%程度価格が上昇しています。東京オリンピック決定後、材料や建設費は高値になっていきました。

また富裕層が「タワマン節税」を目的に、高級タワマンを購入することにより需要があり価格は高騰し続けているのです。

その為高額な新築マンションに手を出せない人が、中古マンションに目を向けたと考えられるでしょう。

② 国土交通省の動き

2014年に国土交通省は「中古住宅・リフォームトータルプラン」を打ち出し、2020年までに中古住宅市場を現在の倍の20億市場にしようと目標を掲げました。

そしてその為の住宅優遇税制充実し、中古マンション市場を伸ばしてきているのです。

③ リノベーション

以前は中古物件やリフォームという言葉が使われてきました。

しかし現在は「リノベーション」と言う言葉が使われるようになり、ただ仕上げ材を綺麗にするだけでなく、手を加えて性能を向上させる人が多くなったことで、中古マンションが新築マンション以上の価値を見いだすようになったのです。

新築マンションを購入するよりも自分好みにリノベーション出来るので若い人からも人気の市場へと成長していきました。

以上の3つの理由により、中古マンション市場が伸び続けている背景が見て取れます。

新築マンションの価格が一気に下落?

上記で新築マンションの価格高騰の理由と、中古マンション販売戸数の説明をさせて頂きました。しかし新築マンションの高騰の先には、一気に下落という可能性が出てくるのです。

2016年に中古マンション販売戸数が新築マンション戸数を上回ったという結果が出ていますが、世の中の人の多くは新築マンションの高騰について行くことが出来ません。

その為中古マンションに目を向けるようになりました。その結果として新築マンションが売れ残るようになるのです。

しかし不動産オーナーは、新築マンションの物件を遊ばせておく訳にはいきません。

そして最終的には新築マンションの価格を大幅に下げて購入者を待つ動きになってしまっています。

どんな新築マンションが売れないのか

では一体どんな新築マンションが売れ残っているのか見ていきたいと思います。駅から徒歩10分圏内、居室の設備も共用スペースも問題ない。

それでも売れない新築マンションが後を絶ちません。理由は販売価格またはランニングコストが高いのです。

先ほど新築マンションの高騰している理由をご紹介しましたが、利便性や設備がよくても高額すぎては多くの人が手を出せません。

富裕層や外国人の爆買いとともに高騰し続けた価格について行けるのはほんの一握りです。

一方一軒家の場合はマンションよりは価格高騰していません。

その為近隣の一戸建てが4,000万円程度で買える場所でも、マンションになってしまうと6,000万円という価格を提示している強気な物件ばかりというのもマンションの販売件数を落としている原因とも言えます。

また中には販売価格を抑えて売り出す物件も出てきていますがその分、管理費や修繕費が高額設定されています。

ここ数年、建築業界では復興支援から始まり2020年の東京オリンピックに向けて人手不足になっています。

しかし建設ラッシュは留まることを知らず、高値でも建設をしなければなりません。

その人件費や建材費用が販売価格や、管理費に含まれることになり新築マンションの高騰に繋がっています。

不動産バブル崩壊が来る理由

不動産バブル崩壊がささやかれている今、不動産バブルはいつ頃から始まったのか知ることが必要です。

2013年に始まったアベノミクスの影響で停滞していたマンション市場が活性化していったのはまだ記憶に新しいでしょう。

しかし2014年4月に消費税が5%から8%に上がったことで、勢いは一気に落ちかけることとなりました。

しかしそれを救うこととなったのは、日本銀行の総裁が行った金融緩和と言われる施策です。

金利は低下し、住宅ローンの貸し出しは激化しました。そのおかげでマンション販売件数は伸び続けていきました。

そしてその後適用された相続税の増税が一気にマンション市場を賑やかにしていきました。

富裕層を中心に金融資産を不動産にする動きが加速し、外国人による「爆買い」も激しくなっていったのです。いわゆる「不動産バブル」と言われている時期です。

しかしここ最近「不動産バブルの崩壊」が噂されるようになりました。それは新築マンションがとにかく売れず、在庫を抱え続けているからです。

高値でも売れ続けていたマンションがついに減速を始めたのが見て取れます。

この結果は統計数字にも表れており、2016年の新築マンション年間供給は前年よりも10%以上減少しているのです。

(不動産経済研究所より)それは2017年になっても留まることを知らず、「不動産バブルの崩壊」は目の前まで迫ってきています。

まとめ

以上のように近い将来、不動産バブルの崩壊は避けて通ることは出来ません。価格高騰と共に、借手も付きづらいのが現状です。

そして今年の後半には、黒田総裁の退任が秒読みになります。それによって金利への影響や不動産市場に大きな影響を及ぼすことは間違いないでしょう。

金利上昇へのカウントダウンはもう始まっています。

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