タワーマンション(タワーマンション)節税とは?

駅前などに多く立ち並ぶ超高層マンションに憧れたことはありませんか?

多くのタワーマンションが駅近に作られ、低層階にはコンビニや病院など便利な施設が入っていて利便性も兼ね備えています。

そんなタワーマンションについて調べていくと『タワーマンション節税』という言葉を見かけたことはありませんか?

『タワーマンション節税』とは、相続税のうち金融資産をタワーマンションにすることで相続税の評価を下げ相続税を節約することを指します。

マンションの場合、建物と土地と別で評価額が決まります。土地の持ち分は階数が高い程分ける件数が多くなるので評価額も低くなります。

またそのマンションを賃貸することでさらに評価額が落ちますので税金に対する評価額は落としながら、実際は賃貸・売却にはとても人気なので換金性の高い不動産と言われているのです。

例えば現金で1億円の相続をする場合には、相続税(30%)3000万円を支払います。

一方1億円で購入したタワーマンションの場合には、評価額が3000万円になり、相続税(15%)450万円で済んでしまうのです。

現金で相続するのと、タワーマンションで相続するのでは2550万円もの節税をすることが可能になるのです。

タワーマンション節税が変わる!!

上記で見てみると、富裕層だけが得をする税金対策というイメージが残ります。タワーマンションを購入できるだけの相続を受けるからです。

そんな中、2015年11月に国税庁が『タワーマンション節税』に対して行き過ぎた節税策が行われていないか国は厳しく確認するようにと全国の国税局に指示をしました。

実際、節税後高額でタワーマンションを売却し多額の利益を得ているケースが後を絶たなかったからです。ここまで来てしまうと、『節税』ではなく『租税回避行為』に当たるとも言われています。

2016年12月の税制改革で、2017年4月1日以降に販売される新築タワーマンションについては評価額が高層階は高く、下層階は安くなるように調整する方針が打ち出されました。

20階を超えるマンションをタワーマンションとして定義し、中間階をゼロとして1フロアー上がるごとに固定資産税を0.26%増税、下がるごとに減税する事としました。

実際の適用は2018年の固定資産税からになります。結果、これからのタワーマンションでの節税に歯止めをかけることになるでしょう。

タワーマンション節税に適したフロアーは?

先ほど紹介したように、階数ごとに計算方法が変わります。一番節税に適したフロアーを捻出するには、購入価格と相続税評価額、そしてそれに対する減税を計算しなくてはなりません。

上層階は、実際の価格と相続税評価額の差は大きくなりますが今回の税制改定によって購入者が足踏みしているのも事実です。

よって購入を検討しているタワーマンションのフロアーと各評価額を計算して捻出するしかありません。しかし平均して無難と考えるのは中階層と言えるかもしれません。

タワーマンション売却の税金計算方法

では次にタワーマンション売却の際の税金計算方法に関してご紹介したいと思います。売却の場合には通常のマンションと、タワーマンションとで違いはありません。

マンション売却の場合には『5年』という年数が大きなポイントなることをご存じですか?5年を境に税率が変わってくるからです。

5年以上マンションを保有していた場合には、それ以下に比べて税率が半分になるので売却時期も注意が必要です。

課税長期譲渡所得金額=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除

マンション売却の税金=課税長期譲渡所得金額×15%(5年以上の場合)、もしくは30%(5年未満の場合)

※譲渡価格とは、マンションを売却した金額

取得費とは、マンションを取得するためにかかったお金の総額(仲介手数料なども含む)
譲渡費用とはマンション売却にかかる費用。不動産に支払う仲介手数料もこれに含まれています。

タワーマンション売却の税金がかからないケース

上記を見ていると売却することで高額な税金を払わなくてはならないかと不安になることでしょう。でも下記に上げるケースの場合は税金がかからないので覚えておきましょう。

① 不動産を購入した価格よりも売却価格が安くなった場合
② 自分が住居として使用していたタワーマンションを売却したときの利益が3000万円+諸経費以下だった場合

基本的には売却した際に3000万円以上の利益を得る人はほとんどいないでしょう。その為タワーマンション売却したとしてもその多くの人が税金を払わなくて済むのです。

なお、税金に強い不動産業者ならこのサイトなら簡単に見つかります。

タワーマンション売却で損が出た場合の税金

現在人気のタワーマンション。その多くが新築で購入した価格よりも高値で売却できる可能性が高い物件です。

しかし、もし購入金額より下がって売却になり損が出てしまった場合は所得税などが優遇されます。

『譲渡損失の繰り越し控除』というもので、売却をして損をした分をお給料にかかるはずだった住民税・所得税をなくすというものです。

この『譲渡損失の繰り越し控除』は住宅を売却した年を含めて4年間適用されます。しかし上記適用になるには下記の条件を全て満たしていなければなりません。

① 住宅の所有期間が、売却した年の1月1日の時点で5年を超えている
② 繰り越し控除をする年の所得が3000万円以下である
③ 元の住宅を売却する前年度、前々年度に3000万円の特別控除や買換特例を使用していない
④ 買い換え住宅は、元の住宅を売却する前年から翌年中に取得している
⑤ 買い換え住宅は、取得した年の翌年12月31日まで居住している
⑥ 買い換え住宅は取得のための住宅ローンは返済期間が10年以上になる。

タワーマンション売却の消費税

居住用の自宅や別荘などを売却した場合、消費税が発生しないのはご存じですか?一方で、投資用のタワーマンションや収益物件に関した物は消費税が発生するのです。

しかし物件額全てにかかってくるわけではありません。タワーマンション売却で消費税がかかるのは建物部分だけなのです。

その為『固定資産課税台帳記載事項証明書』を参考として建物の金額を割り出しケースが多いので可能な限りご確認下さい。

タワーマンション売却の税金は専門家に相談を

上記を見ていくと、購入・売却の税金について不安に思われると思います。

実際毎年税金に関しては変わっていく部分があります。その為、売却・購入後に想像以上の税金を払うことになったり、戻るべきお金を申請しなかったり損をする可能性があります。

そんなトラブルを回避するために費用はかかりますが、専門の税理士を抱えている不動産会社へ相談することをお勧めします。

タワーマンション売却で戻ってくるお金がある?

ではタワーマンションを売却した際、販売価格以外で戻ってくる金額があるかどうか確認したいと思います。

物件を売却しても次のステップでお金は必要です。下記の3点も十分に確認して下さい。

① 住宅ローン保証料(一括前払いの場合)

住宅ローンを利用してタワーマンションを購入する場合、住宅ローンには保証会社への保証料が発生しています。仮に前金で一括払いした場合には残りの期間分の住宅ローン保証料が返金されます。

② 固定資産税やタワーマンションの管理費

タワーマンションの売却を行った際、売り主が買い主の代わりに支払っている金額があります。例えばタワーマンションの管理費や修繕積み立て費・また固定資産税です。

その場合は日割りをして売り主に変わって不動産会社が費用を計算して請求するのが一般的です。

契約の際に不動産からの確認事項として上がる場合もありますが、見落とす可能性もありますので注意して下さい。

③ 火災保険料と地震保険料

タワーマンション購入の際、その多くが火災保険と地震保険に加入するでしょう。住宅ローンを組んだ銀行で一緒に加入することが多いですが、自分がどこの保険に加入していたか今一度確認すると良いでしょう。

ただし保険会社にはその旨を申し出なければ、保険会社はその住居から退出したことを知るすべがありません。こちらから申請しないと戻りませんので忘れないように申請して下さい。

まとめ

以上のようにタワーマンション購入・売却時には知らないと損をしてしまう内容が沢山あるのです。タワーマンションの人気はこれからも続くと考えられます。

帝国データーバンクの調べによると、本社機能を郊外においていた企業が都心に本社を戻す傾向があるそうです。またIT企業も以前はどこで仕事をしても自由だった制度から、顔が見えるコミュニケーションが必要とのことで社員をオフィスに戻す動きも見て取れます。

それを受けてある企業では、会社から2駅以内に居住すると補助金を出す会社も出てきたほどです。

これからもタワーマンションの人気は衰えることはないでしょう。東京オリンピックでマンション高騰が続く中、タワーマンションは新築よりも値段が上がる物件も出てきているほどです。

共用施設の充実と、超高層から見えるブランド力でこれからもタワーマンション物件の売却・販売の動きは止まることはないでしょう。

少しでも購入・売却の際の知識を得て、次のステップに気持ちよく進みたいものです。

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