中古マンションとして資産価値が高い物件とは?

今日は、分譲マンションの資産価値について解説したいと思います。これは、マンションに限った話ではないのですが、住宅や不動産を高く売るためには、資産価値が下がらない物件を選択する必要があります。

いい中古物件は高値で売れるだけではなく資産となります。だからこそ、高値で売却するためには将来的に得するマンション購入が前提となります。

「誰もわざわざ損したい。」人はいないはずです。そこで、マンションの価値とは一体何なのか?を突き詰めると2つしかいないことがわかります。

使用価値と資産価値

それは「使用価値」と「資産価値」です。

「使用価値」とは、自分が住むことで様々な恩恵を受けることを指します。

通勤や通学に便利で買い物などの日常生活に不自由しない。

また、災害に対しても安全で、ゆったりとくつろぐことが可能であり、家事も機能的にこなすことができ、購入物件への帰り道が楽しければ「使用価値」が高いと言えます。

一方「資産価値」とは購入後の値下がり幅が低い不動産のことを指します。

まずは、高値で売れるマンションの条件としては、「住み心地が良く、資産性もあるのが良いマンション」の定義となります。

それでは、良いマンションの定義に該当する物件の特徴について解説したいと思います。

1.マンションは1に立地、2に立地、3、4が無くて5に立地

バブル崩壊前は土地神話があり地価が右肩上がりで上昇していた頃は、不動産を所有していることに価値があり、何もしなくても売却益を得ることができました。

しかし、土地神話の崩壊によって、得られる賃料収入から逆算して地価を評価するようになりました。

私がマンション開発業者に勤務していた時代、賃貸の利回りが高い駅ほど、マンション価格と地価が上昇していました。この機運は2001年頃から始まりました。

その後、利回りという考え方が急速に普及し、結果賃貸マンションにおける賃料と分譲マンションの価格が比例することになりました。

これは、マンションの価値観を変えるとても大きな転機ともなりました。

例えば郊外の閑静な高級住宅地は地価が高いですが、賃料はそれほど高く無いのが一般的です。そもそも賃料は都心へのアクセスが良く利便性が良いほど高くなるからです。

田園調布より武蔵小杉が高い理由

東急東横線の多摩川の手前である東京都の田園調布駅と多摩川を渡った川崎市では地価が大きく変わりますが、賃料について地価ほどの差は付きません。

賃料は都心へのアクセスが重視されるため、電車に乗っていて数分という時間は賃料差には大した影響は出ません。

むしろ、特急が停車する川崎市側の武蔵小杉の方が賃料が高めです。

武蔵小杉が大きく変貌した理由がここにあります。これはマンション特有です。

しかし、田園調布と川崎とでは、地価は全く異なります。地価と強く連動する戸建てには無いことであって、マンション特有です。

この例からもお分かりの通りマンションの価値を決めるのは、「使用価値」であって、1に立地、2に立地であることが言えます。

商業施設が集まる交通の要(かなめ)は非常に限定的であることと、駅に近い好立地物件でまとまった敷地は希少性が高いため、マンションとしての「資産価値」についても申し分ありません。これは、20世紀では考えられなかったことです。

大田区田園調布駅に立地しているマンションよりも川崎市武蔵小杉駅に立地している物件の方が高く売れる可能性があります。

立地が最も重要であることは、購入する前に最大の肝になることは間違いありません。

そう考えるとマンション選びのポイントとしては新築か中古など建物の築年数よりも立地で選択すべきだと言えます。

近年エリアを決めて物件を探している人が非常に多く、新築を待っていても供給される可能性はどこにもありません。その結果、立地が良い条件のマンションが高値で売れることになります。

2.万人(ばんにん)受けする間取りは売りやすい

一部の投資物件を除くと分譲マンションは70㎡台の3LDKが非常に多いです。

正直、どれも変わり映えせず、「ぱっとしない。」と思われている人も多いと思います。

実は、これが分譲マンションの良さでもあります。

多くの人たちにまとまった数を販売するには、ターゲットニーズを最大公約数的に盛り込む必要があります。

当然、奇抜なニーズではなくAさんも、Bさんも、Cさんも、Dさんも「そこそこ満足する。」ように造ります。

従って、3LDKマンションの多くは仕様や間取りが画一的となります。

これによって、中古になっても万人受けする物件となりますから非常に売りやすくなります。これによって流動性が高まります。

将来高く売るための原則

多くの3LDK型マンションは、「田の字型」が多い所以です。田の字型でも異なる間取りとしては、せいぜい「縦型ビリング」か「横型リビング」かの違いです。

分譲マンションの間取りでよく見かける典型的な「田の字プラン」。 もし、変わった間取りを作ったとしても、気に入った人を探すのが難しいため、結果的に売りづらくなります。

例えば、最上階のルーフバルコニー住戸は、新築物件では「いの一番」と言っていいほど「すぐに申込みが入る」ため非常に人気が高い住戸の一つですが、中古になると意外と「売りづらい」ため注意が必要です。

それは、ルーフバルコニー代などの余計なランニングコストが発生するため、万人(ばんにん)受けしないからです。

もし、変わった1点ものの間取りを作り、気に入って購入したとしても売ることが難しく、価格を相当下げる必要があります。

将来の売却を視野に入れたマンションを購入する際は、「誰もが、ほどほどに満足する」間取りを選択されることをお勧めします。

将来、高く売りたい人は、この原則を必ず守ってください。

戸建てが売りにくい理由

マンションは戸建てと異なり各住戸の違いは、せいぜい日当たりの良し悪し程度に収まります。戸建ての方が売りやすいと思われるかもしれませんが、逆です。

戸建ては道路付け、土地の形状、隣戸との距離、これらを踏まえて間取りなどを設計します。

当然のことながら、戸建ては1戸1戸の設計が異なることになりますので、売却の際に購入者を探すことが大変です。

そのため、建物の価値を高く評価することが難しくなります。これは、デザインにこだわって建てた注文住宅にも同様のことが言えます。

仕様から自分らしさを出してコストがかかったとします。

本人にとっては、「使用価値」が上がったとしても「資産価値」が上がることはまずありません。なぜなら、それは「自分仕様」であって「顧客仕様」ではないからです。

結果的にマンションとは異なり戸建ての場合は、流動性が低くなるため、築20年程度で建物としての価値がゼロどころかマイナスになります。

建物の価値がゼロになると、その土地に建物があることがマイナス評価となるため更地の方がまだマシという結論になります。

結果、土地代から解体費用を引いた金額で査定され売却されるのが一般的です。

こだわりの注文住宅が終の棲家であれば良いのでしょうが、「自分仕様」にすればするほど、流動性が低くなるため安く手放さざるを得ないことになります。

3.環境が激変しない可能性の高いマンションが良い

不動産取引の専門家はモデルルームには全く興味を示しません。理由は区分所有というマンションの特徴は、住戸内の専有部分のみしか変えることができないからです。

また、共用部分の変更に関しては、区分所有者の力ではどうにもならず住民の意思決定機関である管理組合しか変更する権限がありません。

従って、建物について自分の意思決定が及ぶのは、専有部分のみです。自分の力が及ばないまでも管理組合という意思決定機関があるだけまだ「マシ」です。

周辺環境で確認すべきポイント

しかし、敷地外に1歩出ますと自分の力ではどうにもなりません。

例えば隣の空き地にある日突然「建築計画のお知らせ」と書かれた看板が出て高層マンションが建つこともあります。

分譲当初は開口部が開けていて眺望も良かったが、真ん前が建物でカーテンも開けられなくなることもあります。

そんなことにならないためにもマンション周辺の環境は入念に確認しておきたいものです。

少なくとも自分達が住んでいるマンション周辺に今は駐車場だけどもマンション建設が可能な程度の広い土地がある場合は要注意です。

特に駐車場や空地は、土地利用として収益性が低いため売買対象になりやすいです。

おすすめの立地は公園の隣

よくデベロッパー(マンション開発業者)ブランド名に「パーク」が付いていますが、これは隣が公園であるといった意味合いが込められています。

隣が公園であれば、マンション建設されるリスクが低く緑の景観も綺麗だからです。

他にマンション名にパークサイド(公園)、リバーサイド(河川)、シーサイド(海)といった名前が付けられていれば、建物が目の前に建つ可能性が低くなります。

マンション名にもぜひ注意してみてください。

周辺環境の安定性は資産価値を高める

現役時代の体験談になりますが、マンションの南側に線路と操車場があるため、売れ行きを心配していたのですが、思いのほか好調でした。

理由は、「確かに線路や操車場は見栄えのよいものではありませんが、都心で南向きの立地で眺望や日当たりを遮るものが建設される可能性が低いのは非常に魅力的です。

購入の決め手になりました」といった声が全体の70%を占めていました。

環境が激変しづらいマンションは、中古になっても引きが多いため資産価値が高くなります。また、環境だけではなく周辺の居住者も変えることができません。

例えば子育て世代であれば、学区内に在住している親の教育熱心さに比例して教育水準が変わってきます。

教育水準の違いから中学受験をするのが当たり前の地域もあれば、既に学級崩壊している学校もあります。また、行政から模範校として教育投資されている学校もあります。

周辺環境だけでなく「周辺の居住者」とのコミュニティに関してもマンション購入を行う人にとっては、重要性が高いためコミュニティ環境が良ければ、中古になっても引きが多いため結果的に高く売ることができます。

4.マンションは地震に強いから売りやすい

東日本大震災が発生した時は、私は東京都港区の会社で勤務していました。凄まじい揺れで、思わず机の下に身を隠しました。

それだけ、強烈な地震だったのですが、勤務先が入っていたビルは全くの無傷でクラックなどのひび割れは一切見られませんでした。

これは、鉄筋コンクリート造(RC)のマンションについても同様のことが言えます。少し昔の話になりますが・・・姉歯事件による構造計算書偽造問題が発生しました。

姉歯元1級建築士が設計しヒューザーが分譲したグランドステージシリーズの分譲マンションの多くが、震度5や6の地震で倒壊される恐れがあると言われ、行政による使用禁止命令が出されて60日以内の退去を求められました。

結果的にヒューザーが倒産し何の補償も受けられないまま、止む無く全額住民の自己負担で建て替えを実施、中には二重ローンを組んだ方や親子リレーローンと言って、2世代でローンを返済している方もいらっしゃいます。

姉歯物件の被害は?

ヒューザー物件以外でも姉歯元1級建築士が設計した建物が東日本大震でとうなかったと言いますと・・・「ビクともしていない。」という事実です。

私の友人でフジテレビに勤務しているテレビマンは、お台場にある本社に近いからという理由で姉歯物件のマンションに住んでいたのですが、私が見る限りヒビ一つ入っていませんでした。

国土交通省が定める耐震強度が、あまりにも強すぎる設定のため東日本大震災のような1000年に1度の巨大地震と言われたにも関わらず「姉歯物件が被害を受けた。」という情報を聞いたことはありません。

つまり、それだけ「マンションは地震に強い。」ことが言えます。

「マンションは1に立地、2に立地、3、4が無くて5に立地」でも解説しました通りマンションは、都心へのアクセス重視といった立地であるため交通インフラが混乱しても、徒歩で帰宅できるため通勤難民になる可能性が低くなります。

マンションは津波にも強い

今回の大震災で非常に大きな被害は、津波でした。

水の災害から逃げるためには、「上」に行くしかありません。

そう言った意味でもマンションは水の被害を防ぐことができますので、理にかなっていると言えます。

よく賃貸マンションと分譲マンションを比較される人もいますが、日本では世界でも稀(まれ)に見る、分譲と賃貸とでは仕様が全く異なります。

構造、内装、設備、資材に至るまで、ありとあらゆるグレードが異なるといっても過言ではありません。「比較することすらおかしい。」とさえ思ってしまいます。

元来、賃貸住宅は大家さんが土地を有効活用するため、建設されることが多く、自分が住むために造られたものではありません。

住宅は自分が住むか?住まないか?で仕様などのグレードが大きくことなります。

5.資産価値の高い分譲マンションは賃貸に出すことができる

「住宅のストック数が総世帯数を上回った。」「居住者のいない物件が全国にこれだけある。」といった報道を見る機会も多いと思います。

「分譲マンションの価格が大幅に下がった。」ですとか「大家さんに言って家賃を大幅に下げてもらった」等の話は聞いたことがありません。

こういった、一種の誤解に近い考えは、市場の実態を把握していないことが原因です。

まず、当たり前のことですが、価格は需要と供給のバランスで決まります。賃貸市場に出てきた物件に住みたいと思われることによって需要が発生します。

借り手が付かない物件は、既に住宅としての耐用年数が経過した物件のことを指します。

貸すことも壊すこともできない空き家

取り壊すにもコストがかかり、何より更地にすると固定資産税が6倍に跳ね上がります。

節税のためには、そのままにしておく必要があるわけですが、人に貸せる状態にはありません。

このようなちゃんとしたメンテナンスを実施していない物件は売れませんし、賃貸でも借り手が見つかりません。

このような「売り物にもならない。」「借り手もつかない。」ような空き家が積み上がっているのが、今の現状です。

当然、余った住宅は今後も増えます。しかし、資産価値の高い分譲マンションは、「売り物になります」し賃貸に出しても「借り手が見つかりやすい」です。

たとえ築30年以上が経過していても、管理・修繕が行き届いていれば空き家になる心配はありません。

親の家を売る場合の注意点でも解説していますが、空き家問題は非常に深刻ですし、今後も余った住宅は今後も増え続けるでしょう。

しかし、その中でも中古市場でも売れる物件や賃貸に出しても貸せる物件であれば、資産価値=高値が付きます。

6.建て替えをアテにしてはいけません。

ここまでマンションの良い面を中心に解説してきましたが、建物には寿命があります。

戸建てであれば所有者の意思一つで建て替えが可能ですが、マンションは管理組合の5分4以上の賛成によって初めて可能になります。

建物は年々技術的な進化を遂げており長寿命化が進んでいますので、少なくとも鉄筋コンクリート造の耐用年数である47年は使用価値があると考えられています。

1981年に建築基準法が改正され、耐震基準が大きく変わりました。これ以降に建築されたマンションは新耐震と呼ばれています。

このコンテンツを執筆している2016年現在、耐用年数が47年以上経過した物件は存在しておらず、耐用年数通りの使用価値があるかも含めて未知数です。

耐用年数経過後の資産価値

まず、耐用年数経過後の資産価値は「ほぼ無い」と思った方が良いと思います。

基本的にマンションは雀の涙程度の土地の権利がありますが、土地に対する資産価値は一切ありません。

分譲マンションでの唯一の資産価値は建物部分(コンクリートの塊)のみです。

建て替えは絶望的

耐用年数に満たなくとも使用価値が著しく減少していれば、管理組合が主体となって建て替えを検討していくことになるのですが、

①管理組合が機能している。
②容積にゆとりがある。
③デベロッパーを巻き込むことができる。

この3つの条件が整わない限り、建て替えは事実上不可能だと考えた方が得策です。

①管理組合が機能している。

まず①管理組合が機能しているについて解説しますと、特にマンション等の集合住宅の場合は、色々な居住者がいるため、必ず利害が衝突します。

例えば35歳で購入した人が耐用年数の47年後の82歳になって、建て替え資金を現金で用意することは非常難しいでしょうし、ローンも組める年齢ではありません。

一方、建て替えを前提で購入してくる人は、一日でも早く新しい物件に住みたいため積極的に建て替えを推進します。また所有権はあるものの自分が住んでいない人もいます。

このようにマンション内でも色々な利害が絡んでいるため、その利害を1件づつ調整していくのが、管理組合の役割となります。管理組合が機能していないマンションは合意形成を図ることができないため事実上建て替えが困難になります。

②容積にゆとりがある。

次に②容積にゆとりがあるですが、新築時のマンション計画では、販売する床面積が増えればデベロッパー側の利益が増えます。従って、最大限に建てようと設計することになります。

これが建て替えを行う際に、建築基準法の改正などで、建て替え前の床面積を確保できない場合が多々あります。

最大限に建てようとすると従前よりも天井が低くなったり、戸当たりの面積が少なくなったりします。

これに賛成する人は少ないため、建て替えが困難になります。

また、分譲当時の法律にはクリアして建築された物件でも、現在の法律では同等規模を再建築できない物件のことを「既存不適格物件」と呼びます。

③デベロッパーを巻き込むことができる。

③デベロッパーを巻き込むことができる。に関しては、②容積にゆとりがある。と連動していまして建て替え費用を捻出することができない管理組合は、余った容積をマンション開発デベロッパーと等価交換することによって、実質無料(あるいは多少の持ち出し)で建て替えすることができます。

建て替えに成功したマンションに共通していることが、②と③の条件を同時に満たしています。

②容積にゆとりがあっても、デベロッパーが地権者との等価交換分を新規分譲して購入希望者を募ることが可能な立地であることが重要です。

分譲マンション購入時の心得

単に容積にゆとりがあるだけでは、建て替え費用を捻出できない居住者が必ず出ます。そうなりますと、お互いの利害が衝突して、話がまとまりません。

分譲マンションを購入する際は、「終の棲家にしない。」「建て替えをアテにしない。」ことです。

誰もが欲しがる都心のヴィンテージ物件であれば話は別ですが、マンションを所有し続けることは避けるに越したことはありません。

6.大規模修繕を見越して売却するのがベター

KM-HB-WX-101-jun分譲マンションは毎月管理費と修繕積立金が徴収されます。特に修繕積立金は、建物としての資産価値を維持するためにも必要です。

将来の大規模修繕工事に備えて区分所有者全員で毎月積み立てるわけですが、当初の設定金額は低く抑えられています。

理由は、ランニングコストが高いままだと新築マンションとして売れないからです

落ちしがちな修繕積立金の負担

なお、国土交通省のガイドラインによると修繕積立金は、㎡単価が200円ですので、75㎡ですと毎月15,000円程度となります。

分譲から5年目の修繕積立金の㎡平均単価が110円程度ですので、毎月8,250円程度ですから、何年かすると修繕積立金が足りないことが判明します

1ヶ月で7000円不足すると大規模修繕工事が実施される15年後には、7,000円×180ヶ月=126万円が戸当たりで足りなくなります。

この段階で管理組合は必ず揉めます。コストアップの根拠と各区分所有者の経済事情から、議論は紛糾し決着まで相応の話し合いと時間がかかります。

この結果、分譲当初は㎡単価100円だった修繕積立金が段階的に引き上げられ築30年には㎡単価が300円程度に落ち着くのが一般的です。

70㎡の一般的な広さでも月額2万円を超えます。ローンが払い終わっても、コスト負担は永久に発生します。

将来失敗しないためにすべきこと

特に戸当たりの負担が多くなる小規模マンションは深刻です。大規模修繕に備えて一時金が数百万にものぼることもあります。

お勧めは大規模修繕のタイミング前に買い替えです

大規模修繕は、共用部分の維持管理を行うための費用です。

大規模修繕のための一時金を支払ったところで、専有部分の居住性が上がるわけではありません。

大規模修繕の実施時期は、ある程度決まっていまして、15年、30年周期が一般的です。

このため、分譲マンションに住むのであれば、買い替えを前提に住むことが賢い選択肢だと思います

[参考]

 

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