マンション管理のキモを解説します。

マンションは管理を買えと言われています。管理組合が機能していないと このページで解説したように施工不良などの瑕疵があった際、施工会社や分譲主との交渉には管理組合として交渉する必要があります。

管理組合がしっかりと機能していることが前提となりますが、「管理を買え」とは、違う意味もあります。

管理会社との付き合いもうまく、適切な管理費でマンションの美観が保たれることも「管理を買え」となります。

このページでは、マンションの資産価値を保つ上で重要なマンション管理のキモについて解説します。

①理事会の総入れ替えは良いことなのでしょうか

以前、こんなご質問をいただいたことがあります。「私が住んでいるマンションでは理事会の任期が1年で総入れ替え制です。

メリット・デメリットがあれば教えていただきたいです。」このようなご質問をいただきました。

理事会の総入れ替えに関するメリットとしては、多くの住民が理事を経験するため当事者意識を植え付けることができます。

しかし、一方でメンバーが毎年入れ替わるため管理組合としての経験やノウハウが蓄積されにくいという問題もあります。

私の経験上、管理組合が機能しているなと思えるマンションでは、「任期2年・半数入れ替え制度」を採用しているところは、半数が残ることで継続性が担保されるためお勧めしたいです。

任期が2年ですので当初は長すぎると不満を持つ住民もいましたが、1度導入されればあとは慣れの問題ですから年月の経過とともにスムーズにいくことが多いです。

②一流の管理会社に任せていのでしょうか?

よく上記のご質問もいただきます。特に分譲当初から管理会社が変わっていないマンションは注意してください。

マンション開発業者は自社が分譲したマンションに自社系列の管理会社を置いています。だいたい有名どころのマンション開発業者は、どこも自社系列の管理会社を抱えています。

特にマンション開発業者系列の管理会社の場合は注意が必要です。

マンション内に欠陥が発見されても親身に対応されることはないと考えてください。理由は、親会社の損害になるからです。

また、管理組合として目を光らせておきたいのが、修繕代や消耗品などの料金が高くなっていないか?などもチェックすることが重要です。

管理会社が手配を行えばマージンが乗りますから、会社として特をしない安い修理や部品は手配したがりません。

私が良く知っている管理会社は、料金体系として松竹梅の3種類あるとすればいつも松を提案しています。

業界に精通していなくとも、ポンプや空調設備の入れ替えを行う際には、ネットで価格を調べればわかることですし、数社から見積もりをとればおおよその相場がわかります。

管理会社は、管理費の資産状況を把握していますので、可能な限り資産を使わせようとします。管理会社への丸投げがいかに危険か?ご理解いただきたいと思います。

③違反者や滞納者への対応は?

マンションは集合住宅ですので、様々な住民が住んでいます。当然、ゴミ捨て、ペット、喫煙、駐輪場などの規約に定められた内容で使用しない違反者が出てきます。

もっと深刻なのが未収金の問題です。未収金は、積み上がれば今後払えなくなる可能性が高いため早めの対応を取ることが重要です。

良い管理会社は、未収金に対する対応が決まっており、専任の担当者が在籍しており例えば以下のスケジュールで未収金を回収しています。

通常、住民同士で解決しようとすれば近隣関係が悪化することが多いため管理会社へ依頼するのが無難です。

例えば、最近入居してきた住民の場合は、悪意が無く単純に間違えているケースがあるため、ゴミ置き場の分別をわかりやすくする。自転車置き場を整頓して1台あたりのスペースを示すための線を引く。

それだけで解決することもあります。これらは、管理組合だけでは、手に負えないはずですので、管理会社の腕の見せ所でもあります。

私がこの管理会社はちゃんとしていると思ったところは、後から入居してきた人のために「入居のしおり」が用意されていたりと通常ですとお金にならないことを管理組合へ提案している会社があります。

また、管理会社から管理組合へ、自転車のレンタル制度を提案している事例もあります。

これは、大規模マンションのケースになりますが、駐輪場が満杯状態でしたので、1時間100円で高額な電気自転車をレンタルします。という取り組みです。

これによって、駐輪場問題が解決しました。

④管理費が適正か?

管理費には相場があります。管理組合の理事を経験された方であれば、ご存知の方も多いと思います。

通常のマンションであれば1㎡当たり150円~250円が月額管理費の相場です。

当然、相場がわかれば管理費が高いか安いかが判断できます。

また、管理人や清掃員などの時給相場を知っていれば、管理費が適切かどうかの裏付けにもなります。

なお、私の相場観としては、管理人の人件費として時給1000円なら相当安いですが、2000円なら高いといった印象です。

重要なのは、個々のサービスに関して相場の価格に見直すことで、管理費全体の削減に繋がります。

これは、自分達のマンションは自分達で資産価値を維持するといった管理組合が機能してはじめて実現できることです。

⑤管理会社任せではなく住民が主体となっている

それでは、今日からできることについて考えてみたいと思います。

自分達のマンションが適切管理されているか?の判断として決算書を見るだけでも何にお金が使われているかがわかります

えば、消費税が3%から8%となった際に本来であれば、支出が5%増えているはずですので、管理費も5%値上げすべきです。

しかし、管理会社はマンション住民が嫌がる提案をしたがりません。

私が知っている管理会社では、収支が赤字になっているにも関わらず管理組合に告げず「預貯金を切り崩す。」といったとんでもない会社もあります。

今後、消費税の税率が上がると赤字になる管理組合が相当増えるのではないか?と危惧しています。

重要なことは、「自分達のマンションは自分達の手で資産価値を維持するしかない。」ということです。

決して管理会社任せにしないことです。そもそも、管理会社からの提案は、自社でやりたい(自社が儲かる可能性が高い)管理内容ですから鵜呑みにしてはいけません。

経験豊富な理事長やコンサルタントが付いている管理組合には、常にエース級の担当者が投入され、何も言わない(管理会社任せ)管理組合には、新人やCランクレベルの担当が配置されます。

とにかく、「もの申す管理組合」になった方が良いことが言えます。
逆に「お金払っているんだから、面倒なことは全て任せるよ。」といった姿勢は逆効果です。

足元を見られて管理会社のやりたい放題にされ、管理費をジャブジャブ使われ資産が何も残らないことになりかねません。注意したいものです。

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