マンションは資産価値が命です。

横浜の偽装事件があってから、私は都内各所のマンションモデルルームを見て回っています。

12月上旬にデータ改ざん事件があった三井不動産レジデンシャルの東京都内の某モデルルームへ訪問したところ、訪問者でごったがえしていました。

あれだけ世間を騒がせたにも関わらず、さすが三井ブランドです。さすが、「業界の顔」でありかつ「業界の雄」です。

超都心の好立地というのもあるかもしれませんが、三井ブランドは健在です。

さて、モデルルームでは、営業担当者いわく「杭についての質問は非常によくお受けしておりますが、皆さま概ねご理解いただいております。」といったトークを展開していました。

モデルルーム内では、「構造セミナー」が開かれ、顧客の不安を払拭するための仕掛けが随所に見られました。

このセミナーでは、施工を担当したゼネコンの現場責任者が自ら「この物件は、現場施工杭ですので、電流計ではなく、穴を掘ってかき出した土を目視するといった確実な方法で支持層を確認しています。

支持層まで確実に杭を打設していますので、どうぞご安心ください。」と参加者へ語りかけていたのが、印象的でした。

偶然このセミナーで隣になった方々と世間話していたところ、今回の問題で逆に細心の注意を払って施工しているようなので、「逆に安心です。」といった話をされていたのが印象的でした。

私の予想に反してモデルルームが設置されている販売センターは、非常に盛況ですし、強気のスタンスは崩れていません。

今回の杭問題は、購入物件に住んでいる居住者の問題であって、自分達には関係ない。

かえって今回の問題が表面化されたお陰で間違いの無い住まいを手に入れることができる。

このような考えで不動産会社のモデルルームに来場している人が多いように感じました。

先日、現役時代に勤めていたマンション開発デベロッパーの同期と食事をする機会があったので、今年から来年にかけての新築マンションの価格相場について聞いたところ、「坪600万円~700万円」分譲物件を仕込んでいる。とのことでした。

最も都心の駅近に立地しており超人気物件でしか実現できない坪単価ですが、それだけニーズがあるということでしょう。

大手が手掛けたマンションを購入してください。

今回の杭問題によって、購入希望者の大手志向がますます顕著になると思います。

購入者の心理としては、「転売や買い替えしやすいという思惑があるため有名ブランドが有利に働く。」ものだと考えます。

.jpg.pagespeed.ic.i6umCXGlyNこれからは、利便性や建物だけの問題ではなく、どこの会社が分譲したのか?といったブランドが中古物件を売却する際の不動産価格に加味される可能性が高いでしょう。

パークシティLaLa横浜の偽装問題から垣間見える業界事情でも解説していますが2008年以降で26社ものマンション開発を行っている不動産会社が倒産しました。

「不動産会社の倒産=補償を受けられる可能性が格段に低くなる。」からです。

横浜の問題でも「あんな手厚い補償ができるのは、大手だけ」ととらえている人も多く、今後ますます大手志向が強まると考えられます。

ここ数年都首都圏のマンション価格が上昇しています。今年、上半期の平均価格が5300万円となっており、地価、建築費の高騰によるものと考えます。一方で販売数は減っています。

住戸購入のメインターゲットである30~40代のファミリー層が価格上昇についていけなくなっているのが原因です。

逆に都心から離れた郊外では、売れ残り物件も出ているため、二極化の様相が出てきています。

①大手が分譲、②利便性が優れている都心

この2つを満たしていれば、転売や買い替えで失敗することはないでしょうが予算が限られている方は最低でも①大手が分譲しているマンション購入した方が良いでしょう。

残念ながら「大手が分譲していない。既に分譲主が倒産してしまった。」マンションにお住まいの方は、今後資産価値の下落が想定されますので、今の自宅がいくらで売れるのか?こちらの無料査定サイトを利用してみてください。

そんな中、私が非常にびっくりした物件があります。東京都内になりますが、野村不動産が立川駅前に分譲した「プラウドタワー立川」です。

この物件はテレビや雑誌でも取り上げられたことがありますのでご存知の方も多いと思いますが都内ですが立川という郊外立地にありながら都心並みの坪単価340万円を超える強気な価格設定であるにも関わらず完売しました。

業界では野村マジックとも言われました。

また、住友不動産が分譲を予定しているJR中央線、国分寺駅前のシティタワー国分寺ザ・ツインは、先述の立川よりも3駅都心寄りとなりますが、坪単価が400万円を超えるのではないか?と言われています。

坪単価400万円など・・・とてもではありませんが、30代~40代の子育て世代が購入できる価格ではありません。坪単価400万円ですと66㎡の一般的な広さですと8,000万円になります。

資産価値が下がらないマンションとは?

それでは、限られた予算でも資産価値を維持できる物件を手に入れるためにはどうすれば良いのでしょうか?

まず1つ目は大災害があっても安心して住める物件だと考えます。

例えば東日本大震災では、被害の少なかった仙台のマンション価格が一時期ではありますが、2割も上昇しました。

やはり安心して住めるのが大前提だと考えます。

横浜の杭問題のマンションにしても支持層まで杭が届いているか?など自分で確かめるのは不可能なわけですから、地盤のいい場所を選定することが重要です。

マンションの住み替えで失敗しない方法①でも解説していますが、横浜の杭問題マンションは地盤が軟弱な場所に建てられています。

もし、東京都内で物件を探されているのであれば、西部を狙うべきです。エリアとしては、東京駅、品川駅、上野駅を結ぶ京浜東北線から西側になります。

理由は、京浜東北線を境に地盤が変わり武蔵野台地に繋がっているため地盤が強固だからです

一方、近年流行っている湾岸エリアのタワーマンションは、あまりお勧めできません。

私は、現役時代にタワーマンションの開発に携わった経験がありますが、どこの会社も表向きは「安全には万全の体制を整えています。」と口をそろえて言っています。

しかし、内輪では「液状化は起きる。」と平気で言っています。もし、液状化が発生してライフラインがズタズタになっても、建物自体に問題がなければ「安全には問題がない。」というのが彼らのスタンスです。

「液状化が起きても行政側の問題だから我々には関係ない。」という立場です。

次に2つめのポイントとしては、人気エリアに住むことです。「何だ当たり前じゃないか!」といったお叱りを受けそうなのですが、これは非常に重要です。

例えば、大田区を例に取ります。大田区は羽田空港に近いこともあって「民泊」の特区に指定されています。

これは、大多数の人にとって想定できたはずです。

特区に指定されるということは、それだけ多くの人が「民泊」を利用するわけですから賃料が上がります。

賃料が上がるということは、地価が上がります。地価が上がればマンション価格も値上がりします。

どんなマンションに住んでいても相場が変動しなければ、毎年100万円下落します。

当然人気エリアは、マンション価格もそれなりにします。30代、40代の子育て世代にとって背伸びしないと購入できない物件ばかりだと思います。

しかし、資産価値という観点から見ると、上述の2点はとても重要です。

もし、自分たちが住んでいるマンションが一体いくらで売れるのか?気になる方も多いと思います。そんな方は、こちらの無料一括査定サイトを使ってみてください。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

大規模物件は中古で売りやすい

先ほど、タワーマンションはお勧めしません。と解説させていただきましたが、「どうしても住みたい。」そんな方も多いと思います。

もし、タワーマンションを狙うなら北向きの住戸です。

理由は、マンション開発業者は値付けの際に南北格差と階層格差を必ずつけます。

通常、マンションは南側が1割以上高く価格が設定されています。

従って北向きがお買い得となります。しかし、北向きの場合は場所によります。東京都内であれば、港区、江東区、中央区などの人気エリアで北側住戸から見た眺望が優れていることが条件です。

なお、新築時のタワーマンションは上層階から売れていきますが、中古の場合は低層階の方が先に売れます。理由は、低層階であれば購買できる層が増えるからです。

従って、意外と北向きの低層階は値崩れしにくく資産価値形成としては狙い目です。

次に「駅近」「総戸数が多い」「ファミリータイプ」であることが挙げられます。駅近は言うまでも無いと思います。総戸数の多い物件は、エントランス、ゲストルームの完備さらに設備などの共用施設が充実しています。こういう物件は中古では非常に売りやすいです。

私が現役時代に使っていた手としては、部屋へ案内する前に全ての共用部分を見せてから住戸を見せていました。買い手は、良い印象のまま部屋を見るため成約の角度が高くなります。

次に総戸数の多い物件は管理費や修繕積立金の戸あたりの負担が少なくて済むため中古では人気が出ます。

最後にファミリータイプがなぜ売りやすいかと言うと50~100㎡の居住用マンションを希望する層が最も多いからです。

50㎡以下になると投資目的として売買されます。投資用は何より利回りが重要になりますから高値の中古は敬遠されます。

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