購入物件の選定は非常に重要です。

2015年11月2日東京都内で開かれた大手化学品メーカーの旭化成とその子会社である旭化成建材による記者会見で旭化成副社長が力なく「本当に申し訳ないと思っています・・・・・」こう述べました。

この会見の最中、会場からほど近い旭化成建材の本社において国土交通省が建設業法違反の疑いで立ち入り調査を開始しました。この発言は、報道陣から感想を求められた時のコメントです。

連日多くのニュースで取り上げられていますので、ご存知の方も多いと思います。これは、三井不動産レジデンシャルが分譲した横浜市都筑区の分譲マンションであるパークシティLaLa横浜の杭データ改ざんだけでなく、ずさんな作業記録の管理が日本全国で発覚しています。

なお、このパークシティLaLa横浜を担当した現場責任者が関与した41物件のうち19件でデータの改ざんが行われていました。

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(引用)週刊ダイヤモンド2015年11月14日号

問題はそれだけではなく、旭化成建材が過去10年間で施工した杭工事の3040件のうち300件前後のデータ改ざんが行われている可能性が高いとのことです。

ましてやデータを改ざんした物件には小中学校、公営住宅などが含まれており全国各地で不安が広がっています。

三井不動産レジデンシャルの件は、他人事ではありません。

このサイトをご覧の方でも今の住宅を売却して新築マンションなどの住宅購入を検討されている方も多いと思います。

そこで、欠陥マンションを避けるためにも、ぜひ購入前にチェックしておきたいポイントについて解説したいと思います。

横浜の欠陥マンション騒動では、マンション購入に不安を抱えている人も多いと思います。

マンションは工業製品と違って、職人による手作業が入るため確実に防ぐ方法はないにしろ、チェック項目に当てはまる内容に照らし合わせることで、欠陥マンションを掴まされるリスクをかなり減らすことができます。

それでは、順番に解説したいと思います。まず、マンションを含む住宅購入において、いの一番にチェックいただきたいのが地盤です。

今回の偽装における最大の要因とされる杭基礎の長さが支持層という固い地盤に届いていないことが問題になりました。

少なくとも物件が立地する地表が強固であれば、仮に偽装があったとしても建物が傾く問題が発生しなかったはずです。

あまり語られていないのですが、横浜の偽装マンションが立地する都筑区の土地は、過去に鶴見川の氾濫が発生した地域でもあり、液状化の危険があると言われています。

まずは、不動産などの住宅購入においては、地盤のチェックが王道です。

あまり知られていませんが、簡単に地盤の強度を調べられるサイトがあります。「地盤カルテ」と言いまして物件が立地している住所を入力するだけで、該当地域の地盤強度が簡単に調べられます。

ちなみに、横浜の偽装物件が立地している地盤の強度は100点中45であり地盤が強いとは言えません。

パークシティLaLa横浜が立地する地盤カルテ

なお、私は、東京都調布市東つつじヶ丘という地域に住んでおります。ちなみに、私が住んでいる地域は85点でした。

この地盤ネットのレポートには、液状化、土砂災害、地盤改良、地盤の揺れやすさ、浸水リスクの5つから成り立っています。私見になりますが、この地域は地盤が安全といえるレベルとしては、80点以上は欲しいと思います。

また、地盤を調べる上では地名でもある程度推定することができます。気を付けたいのが「水」や「谷」がついた地名です。

パンフレットも詳細にチェックしてください。

また、地盤以外のチェック項目としては、工期が異常に短い物件は、手抜き工事が実施されている可能性が高いため要注意です。

なお、工期については階数+3~4ヶ月ないと突貫工事の可能性が高くどこかで無理(手抜き)をしている危険性が高いため避けた方が良いと考えます。

また、竣工時期が2月、3月に集中しているとデベロッパー(マンション開発会社)の決算時期と重なり、例年竣工ラッシュとなります。

必ずどこかで無理(手抜き)が生じる可能性がありますので、どんなにいい物件でも私だったら手を出しません。実際、現役時代に体験した話になりますが、私は某多摩エリアで分譲したマンションの事業担当者でした。

この物件も2月末の竣工と事業主である私が所属していた会社だけの単独事業ではなく共同事業(ジョイントベンチャー事業)でしたので、不動産会社同士の意見が大きく対立し設計の段階で大いに揉めました。

結果、工期を大幅に短縮せざるを得ない状況となり、「大雨の日にコンクリートを打設している」光景を見ていると自社事業でありながも、「絶対にこのマンションには住みたくない。」と心に誓ったのを覚えています。

コンクリートの打設工事以外でもマンションの構造からも「買ってはならないNGマンションと定義できます。」どういうことかと言いますと、通常マンションの構造は「鉄筋コンクリート造(RC造)」と「鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)」の2種類が最も多いです。

他にも高層マンションに多い鉄骨造(S造)や低層マンションに見られる壁式構造(WRC造)もありますが、やはり主流は「鉄筋コンクリート造(RC造)」と「鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)」となります。

特に構造は、マンションの質に関する根幹部分となるため、特に注意が必要です。なお、マンションを建設する際は、地盤から45メートルを超えると高層マンション扱いとなります。

これによって、多くの法律をクリアする必要があるため、高層になる程、特別な手続きが必要となります。

従って、意図的に45メートル以内に収めているマンションが主流となります。ここで、注意しておきたいのが階数となります。45メートルギリギリの高さですと14階もしくは15階までの高さとなります。

当然、デベロッパーにとっては、14階よりも15階の方が販売戸数が多く15階の方が儲かります。これによって、1階あたりの階高が低くなるため床や天井の厚み薄くなります。

本来であれば、二重床の方が遮音性や給排水メンテナンスに優れているのですが、工費の節約や工期短縮のため直床を採用しました。

(引用)週刊ダイヤモンド2015年11月14日号

また、RC造(鉄筋コンクリート造)とSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)の違いについても注意が必要です。RC、SRC共に耐火性や耐久性に優れています。

RC造は、10階以下の中層マンションや比較的自由な設計が可能です。一方、SRC造は柱と梁の中心に鉄骨を入れ耐震性に優れるのですが、鉄骨を入れる分、建設コストがかさみます。

構造面で非常に危ないのが、このRC造とSRC造の組み合わせです。前述の私が担当していた物件は、まさにこの組み合わせでした。なお、RCとSRCの組み合わせを採用した理由としては、建設コストを圧縮するためです。

それでは、なぜ、組み合わせが良くないかといいますと構造によって地震時の揺れ方が異なるためです。その結果、継ぎ目の部分にひずみが発生します。結果、コンクリートにひび割れが発生する可能性が高くなります。

残念ながら、私が担当していた物件は、RCとSRCの組み合わせを採用していました。

  • 2月、3月に竣工が集中している。
  • 15階建てマンション
  • 異なる構造を組み合わせいる

上記から「絶対にこのマンションは買いたくない。」と結論付けました。

欠陥マンションをつかまないためには、上記を注意して物件を選ぶようにしてください。

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