風向きによっては通気口からタバコの煙が入ってくる

タバコのニオイが好きだという方はほとんどいないでしょう。喫煙者ですら、他人のタバコのニオイを嫌がるものです。

自分が吸っているときは問題なくても、他人となれば気になるものなのです。マンションなどの集合住宅でのトラブルには、タバコの問題があります。

タバコの煙が風に乗って通気口から侵入し、体調不良の原因となる事例もあるのです。

非喫煙者(特に女性や高齢者)は、タバコの煙を嫌がる傾向があります。

ストレスによる体調不良、受動喫煙によるニコチン・タールの健康被害、喘息などなど。

タバコの煙には、百害あれど一利なしです。タバコのニオイは強烈です。濡れた洗濯物は特にニオイを吸着しやすいため、干しているとヤニ臭くなってしまう可能性があります。

愛煙家には1日に50本以上タバコを吸う方もおります。1回あたり、たった数分の喫煙とはいえども、1日に数十回も繰り返されると、通気口に侵入してくる煙の量は無視できないものでしょう。

バルコニーでの喫煙は、本来は認められていることです。専用使用権があり、自由に使うことができるからです。

しかし、これは他の居住者に迷惑をかけない範囲での話です。

過度の喫煙によって、健康被害を促進したとなれば、共同の利益に反しています。最悪のケースでは、損害賠償を請求されることになりかねません。

喫煙問題については、愛煙家との十分な話し合いが必須です。バルコニーでの喫煙は本来「可」ですが、受動喫煙などの健康へのトラブルも無視できません。

喫煙者と非喫煙者の都合を考慮し、話し合いで折り合いをつけていくしかありません。一方的に規約で制限しようとしても、反感を買いかねません。

居住していたマンション売却を検討する方で、居住人の喫煙で悩まされていた場合は、念のためにその旨を不動産会社に話しておくべきでしょう。あとあと問題になる可能性があることは、最初にすべて話しておくのです。

告知しなかったことによって損害賠償を請求される恐れがあります。

ただ、「風向きによって喫煙者によるタバコの煙がベランダを通じて、室内に入ってくる可能性があります。」と売買契約締結前に、購入希望者に対して告知義務があるか?と言われると、判断が分かれるところです。

売却理由が、「子供が喘息気味であるため、室内に空気清浄器を置いているが、隣人が台所で喫煙しておりレンジフード(換気扇)の排気口を通じて風向きによっては臭いが室内に入ってくる。明確な健康被害が出ているため、マンションを売却することにした。」

この場合の告知義務についてですが、私の経験上は「伝えておいた方が良い」と考えます。理由は、後々、契約の白紙や損害賠償を請求される恐れがあるからです。

告知義務に関するトラブルで現役時代に私が実際に経験した体験談をご紹介したいと思います。喫煙に関するトラブルではありませんが、分譲マンションなどの集合住宅では、発生しがちなトラブルですので、ぜひ参考にして欲しいと思います。

お隣の人が極度の子供嫌いで、度重なる嫌がらせの被害に耐えられなくなって売却しました。当時、Aという大手不動産業者がこの売主さんの売却を担当し、売却希望価格での売買が成立しました。

この時、売主さんに売却理由を尋ねたところ、「ご主人の転勤」とのことでしたので、私も買主側に「転勤による売買です。」と買主側にお伝えしました。

しかし、後からわかったことなのですが、本当の売買理由は「隣人が理由」でした。

おまけに、買主は、売主同様に子供が2人もいる世帯でした。

結局、不動産業者である私と買主は、「本当の売買理由」を知らないまま契約を締結し、引き渡しを受けました。

新しい世帯が入居すると、すぐに隣人からの凄まじいまでの嫌がらせが始まり「俺は大の子供嫌いだ。子供が原因で前の世帯を追い出している。

お前たちもすぐに追い出してやるからな覚悟しろ!」と言われ、廊下ですれ違うと子供をにらみつけたり、水をかけられたり等の嫌がらせがありました。

その際、私が買主側の仲介業者であったため、「告知義務違反ではないのですか?」といったクレームを受けたのを今でも鮮明に覚えています。

事実確認を取るべく売主側の仲介業者へ連絡をしたところ、「売買契約の成立後に実は隣人からの嫌がらせが酷くて売ることにしました。」という事実を知らされました。

私はすぐさま、「この事実を買主さんに伝えると同時に、買主さんのために徹底的に戦う」ことを決断しました。こちらは、「水をかけられる。」という実害が出ている以上、「マンション購入に費やした費用全額の返還ならびに慰謝料等の損害賠償」を請求しました。

結局、裁判で争うことになりましたが、最終的には両者とも和解を選択し、「ほぼこちらの要望通りに終わりました。」

最終的には、買主さんに感謝されましたが、現役時代のトップ3に入る程、後味の悪い取引だったのを今でも覚えています。

このようにプロの仲介業者として、媒介契約を受ける際に売主に適切なアドバイスを行っていれば、このようにもつれる必要が無かったと思うと、「ある意味売主も被害者」だと思います。

従って、家を売る際は、幅広い経験や知識を有する不動産会社へ依頼することが非常に重要です。お勧めは無料の不動産一括査定サイトを利用すれば売買経験が豊富な業者が見つかります。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

告知義務が発生するか?否かのポイント

それでは、告知義務が発生するか?否かのポイントについて解説したいと思います。

明確に答えがあるわけでは、ありませんが私の経験上、「日常生活を送る上で通常レベルの注意を払っても知り得ない。」場合は、告知義務があると考えて良いでしょう。

これも、現役時代に実際にあった事例をご紹介したいと思います。

Aさんが購入を希望しているマンションの北側の10メートル程先には、頻繁に渋滞が発生する幹線道路がありました。

私はこの買主さんからは、「私は車の排気ガスが気になるため車の往来が多い場所は苦手なんです。」と聞かされました。

しかし、実際に契約した物件は、マンションのすぐ北側に幹線道路がある物件です。

果たして、私は「買主さんにこの物件は、幹線道路に近いですから、排気ガスが気になるかも知れません。」といった告知義務が必要なのでしょうか?

この場合、「告知義務の必要はありません。」

理由は、「日常生活を送る上で通常レベルの注意を払っていれば知り得るレベルの内容だからです。」

「車の往来が多く排気ガスが発生するのが嫌であれば、日中かなり渋滞する主要道路があることは、いの一番にわかるはずです。」にも関わらず「排気ガスに関する告知義務を要求する」ことは非常に違和感を覚えました。

従って、「物件の10メートル先に幹線道路があれば、渋滞の有無に関係なく排気ガスが発生するのは、事前に予測できるはずです。この場合は告知義務が発生しません。」と毅然とした態度でお伝えしたのを覚えています。

さて、話をタバコに戻します。

以上からベランダのホタル族による受動喫煙が原因による売却理由の場合、「実際にその物件に住んでみないとわからない。」ため、売却の際に告知理由として伝えた方が無難です。

実務上は、喫煙による臭い等の理由が査定価格に反映されることは、ありませんが、物件購入者が嫌煙者の場合、告知義務違反に問われる可能性があるため、伝えておいた方が良いと私は考えます。

この辺りの考え方は不動産会社によって考え方が変わります。

私は比較的慎重派だったため、「買主にとって不利益を被る可能性が高い内容」については、伝えた方が、トラブルを未然に防ぐことができます。

それによって、希望者の購入意欲が減退する可能性がある際は、違う切り口をセールスポイントとしても良いと思います。

それは、「管理を売る」という切り口です。よく「マンションは管理を買え」と言われます。マンションは管理会社と管理組合の力量によって、その資産価値は大きく変わります。

分譲マンションには管理規約というのがあって、いわばマンションに住む住民のための法律のようなものです。私はマンション開発業者に勤務していたのでよくわかるのですが、規約でベランダ喫煙禁止を決議することができます。

実際ベランダ喫煙によって、喫煙者が敗訴しており、特に共用部分やベランダでの喫煙は近年非常に風当りが強いです。

実際の流れは、いきなり規約を改定すると風当りが強いでしょうから、
①まずは「近所のベランダ喫煙に非常に迷惑しているため、管理組合から各住戸に配布するようにお願いします。」

②その後、管理組合の理事会で協議して、ベランダでの禁煙促進に関する文書を各住戸には配布します。

もし、配布しなければ、喫煙者が敗訴した判例があり損害賠償の対象になるため、配布に関しては積極的に動いてくれるはずです。

③その後、管理組合で決議して、共用部分に喫煙室を設けるか?全面禁煙にするのか?などの取り決めを行う。といった流れになります。

なぜ、このようなマンション売却に関係が無い話をしているか?と言いますと、非喫煙者にとって、ベランダ喫煙禁止規約は非常に魅力的ですし、この規約があるだけでも「非常に管理が行き届いている。」と認識してくれますので、「マンションとして非常に売りやすい。」ことを意味します。

また、このような売却に関する知恵と経験豊富な不動産業者に依頼することで、高く家を売ることができます。お勧めは不動産の無料一括査定サイトで売却に強い不動産業者に依頼することが非常に重要です。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

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