オープンハウスを行うメリット

今日は、オープンハウスを行う際のメリットや注意点について解説したいと思います。

オープンハウスとは、その名の通り、中古マンションなどをオープンルームな状態にしておいて、例えば土日の10:00~18:00などの時間帯には、来場者が自由に内覧できる古くからある売買手法のことを指します。

よく「中古住宅を売却したいと考えております。オープンハウスは家を売る際に有利になりますか?」というご相談をいただきます。

まず、結論から申し上げると希望価格で家を売りたいなら、オープンハウスは積極的に実施してください。やらないと損です。

オープンハウスにするということは、原則営業担当者を1人常駐させたり、開催前にオープンハウス情報等の物件情報を告知する広告宣伝活動を実施します。これによって、来場者が確実に増えるからです。

過去に「買う気の無い近所の暇つぶしの人まで来られるのが嫌だ。」と言われたこともありますが、それを補っても余りあるメリットが満載なのがオープンハウスです。

不動産会社も暇ではありません。売れない物件に広告を投下したり、人を常駐させるほど愚かではありません。

宅建業法によって、オープンハウス業者の仲介手数料の上限も決まっています。限られた広告費、限られた人件費の中で購入希望者を探すしかありません。

オープンハウスに選ばれるということは、それなりの物件力があるからに他なりません。ぜひ、積極的に開催してください。

オープンハウスを実施する真の理由は他にあります。

また、オープンハウスを実施いただきたい真の理由は家を売る際には、基本的に3ヶ月という期間が売買契約の成約目標となるからです。

ただ、契約成立後すぐに引き渡しを行わなければならないわけではなく、購入希望者と協議の上で決めれば良いでしょう。あくまでも売買契約を締結するまでの目安とお考えください。

なぜ、3ヶ月が目標になるかと言いますと、レインズ(不動産会社等の仲介業者だけが見れる)で物件に関する引き合いがあるのは、せいぜい売出し時から3ヶ月となるからです。

3ヶ月以上経過すると売れ残り物件と見なされ、反響が半減します。

従って、3ヶ月で売買契約が成立しなければ、「価格を下げる」もしくは媒介契約の終了と同時に「別の不動産業者にする。」さらに、住宅ローン等の問題もなく、すぐに現金が必要なら「不動産買取会社に委ねる。」主にこの3つの選択肢を取る必要があります。

従って、希望価格で家を売るためには、オープンハウスを積極的に行い、見込み客を多く集める必要があります。

また、3ヶ月以内で売るためには、不動産業者の選定が重要であることは言うまでもありません。よく勘違いされるのが、「大手だから安心」というわけではなく、売却の成否は営業担当者の力量によってかなり左右されます。

特に大手の場合は、専任媒介契約の欲しさに高い査定価格を提示して、「当社のブランドでダメなら他でもダメです。」ということを平気で言ってきて、値下げさせようとする業者(=営業担当者)もあります。注意が必要です。

マンション売却成功の鍵は、査定価格よりも、その算出に至った根拠をしっかりと説明できることが重要です。大手のブランドや書類等の出来栄えで判断せずにあくまで「人」で判断されることをお勧めします。

成功する不動産売却法

端的に申し上げると物件がいかに早く成約するかの指標としては、以下に集約されます。

1.広告投入量×反響率=来場者数
2.来場者数×案内率=内見数
3.内見数×成約率=成約

せいぜい、大手で勝っているポイントしては、1の物件情報を出す広告投入量程度でしょうか。

また、売主として協力できるポイントとしては、内見数を増やすためにオープンルームを開催する等の売りに出すための戦略については、積極的に協力すべきだと考えます。

また、リフォームを行う必要はありませんが、水回りが汚いと女性の来場者は嫌悪感を覚える傾向にあります。

従って、オープンルームを開催する前は、水回り部分は特に入念に清掃するようにしてください。

なお、1の反響率を高めるポイントは、インターネットの活用が鍵になる部分が大きいです。

例えば、athome,Yahoo不動産さらにsuumoなどのポータルサイトでは、写真の点数、動画が掲載されている物件には、お勧めマークが出たりします。

これが、反響率を高める大きなポイントとなりますので、インターネット広告に長けた業者を選定することも重要です。

さて、この中で2と3の案内率と成約率が3ヶ月で売却できるか?否か?を左右します。この数値は、売主が手出しできるものではなく、「営業担当者の力量」が大きく問われる部分です。

したがって、希望価格で家を早期に売却したければ、いかに使える営業担当者に巡り合えるかが重要です。決して会社が有名だからとか、無名だからダメという理由は一切関係ありません。

おすすめ無料の不動産一括査定サイトを活用すれば大手、中小関係なく多くの業者が登録されています。

このサイトを活用すれば、「使える営業担当者」を数多く抱えており、反響を高める工夫を常に行っている不動産会社が必ず見つかります。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

なお、現在売却中の方でも、苦戦を強いられているのであれば、それは、あなたではなく業者側の力量不足である可能性もありますので、利用されることをお勧めします。

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