事故物件や心理的瑕疵物件にはどのような種類がある?

事故物件や心理的瑕疵物件とは、いわゆるわけあり物件と呼ばれるものです。事件(自殺、殺人、事故など)があった物件、災害に見舞われた物件、周辺環境が好ましくない物件などを指します。

●事故物件

不動産にはお得物件はないと言われています。2,000万円で売却できる物件ならば、1,500万円まで下げる理由はありません。

高く売却したほうが売り手も不動産業者も儲かるのです。

外観・内装も綺麗で交通の便もよく、本来であれば高額で売れる物件なのに異常なほど安い、といった物件には何らかの問題があると考えていいでしょう。

こうした物件に遭遇する可能性は低いと考えている方が多いですが、みなさんが想像している以上に多いのが現状です。日本の年間自殺者は数万人と言われており、自宅で死亡する方も少なくありません。

遺品整理・特殊清掃の専門業者が存在するくらいですから、自殺物件は相当数あるということです。自殺・他殺などが起きた物件は、黙っていれば買い手に知られずにすむこともあります。

しかし、万が一知られてしまった場合、訴訟に発展する可能性もあります。リスクを覚悟して売却するくらいなら、告知義務を守って告知したほうがいいのです。告知義務期間についてはお住まいの地域により異なるため、事前に確かめておく必要があります。

●災害に見舞われた物件

火災・水害・風災などの事故に見舞われた物件は、当然価値が下がります。また、将来的にリスクの高い物件も同様です。大雨による土砂崩れで、一気に土地の価格が下がるのはよくあることです。

一度災害が発生してしまうと、二度目もあると考えてしまうのが人間なのです。火災保険の内容を見ても、お住まいのエリアによって補償内容に違いがあるはずです。

沖縄ならば台風による被害、北海道であれば雪による被害が多くなるでしょう。大きな地震が発生すると高台の物件がよく売れるというように、人は災害リスクの低い土地に住みたいと思うものです。

●周辺環境が好ましくない物件

毎日住む住居だからこそ、周辺環境は大切なのです。周辺に墓地・火葬場・ごみ処理施設などがある物件は、多くの方が敬遠するものです。

敬遠するから値段を下げることになるわけです。そのほか嫌がられるケースとしては、周辺に宗教関連の土地・施設がある物件、指定暴力団組織のある物件などです。

特に女性の一人暮らしとなれば、こうした物件は好まないはずです。まったくこだわらない人は本当に少数派です。

これらの物件を売却するためには、更地にして土地として売却する、物件の値段を下げる、などの方法があります。

更地にしてしまえば、自殺物件の嫌なイメージもある程度払拭されるでしょう。自殺が起きたのは住居内ですから、その家を撤去してしまえばいいわけです。

噂話が絶えるまでには時間がかかりますが、噂はいつまでも続くものではありません。時間を置くことでマイナスのイメージを払拭していきましょう。

そのほか、土地を駐車場にして活用する方法もありますが、いずれにしても建物を取り壊す必要があるので、解体費用が負担となりますし、築年数の新しい物件ならば非常にもったいない話です。

そのような場合は、価格を下げて売却したほうがお得になる場合が多いです。不動産には売却できない物件はないと言われています。大きな欠点を抱えていても、価格を下げれば買い手がつくのです。

予算を抑えて購入したい方のなかには、あえて訳あり物件から探す方もいます。本来2,000万円の価値のある物件を1,400万円~1,600万円くらいに下げれば、買い手が現れることは多いです。

買い手がつかない場合は、1,000万円まで下げてみるのも手です。価格が安いということは、数あるデメリットを超えるほど魅力的なことなのです。

とはいえ、いかにも自殺者が出ました、という状態の物件は売れません。特殊清掃業者に依頼すればクリーニングしてくれますが、リフォームをしなければならないケースもあります。

物件の値段を下げたうえにリフォーム費用もかかるのです。売却の際には、不動産の買取・売却業者に相談してみるのもいいでしょう。プロの視点から、最もお得な売却方法を提案してもらいましょう。

1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

【参 考】
家が傾いている物件を売る際の注意点について
自殺があった不動産を売却する場合の注意点
過去に雨漏りや白蟻による浸食をうけた場合の告知義務について

売却事例

茨城県にお住まいのBさんは、父親が孤独死した実家の処分に困っていました。Bさんはすでにマンションを購入しており、実家に住む理由はありません。

母は数年前にすでに亡くなっており、父が一人で暮らしていたのですが、お隣さんが回覧板を回しても留守で、人が住んでいるような気配を感じられないので役所に相談したようです。

死因は老衰でしたが、死後かなりの時間が経過したらしく、素人が処理できるような状態ではありません。特殊清掃の専門業者に依頼して、本格的に清掃してもらうことになりました。

大掛かりな作業になったので、ご近所さんは知らないはずがありません。Bさんもかなりのショックで、実家をそのまま売却することは考えられなかったそうです。

駐車場にして貸し出す方法がベストだと考えたそうですが、実家の取り壊し費用、駐車場設置の費用などが高額になるため、不動産の買取・売却の専門業者に相談したのです。

すると、物件はこのまま売却したほうがいいと言われたのです。

固定資産税が高くなる金銭的デメリット、事業益分配の面倒などを回避できるし、価格を引き下げてワケあり物件として売るほうがメリットは大きいという結論になりました。

内装はそれほど汚れていなかったので、あまり手を加えることなく売却できました。もちろん値段は引き下げましたが、安くすれば買い手がつくというのは本当です。

売却するには通常よりも時間はかかりましたが、売却を依頼した不動産業者は事故・精神的瑕疵物件の売却実績が豊富ということもあり、特に気にしないという買い手が見つかったのです。

告知物件であることは説明義務があるのでしっかり話しましたが、老衰が死因だったこともあり、買い手はあまり気にしていない様子でした。

1割でも安ければ気にしないと話していたほどです。もしBさんが駐車場にして貸し出す方法を選んでいたら、売却するよりも相当に高額なコストがかかっていたでしょう。

いずれにせよ、売却できてほっとしたとのことです。相手に納得して購入してもらうほど嬉しいことはないでしょう。通常の不動産は、放置しておくと価値が下がっていきます。

事故があったという理由で売らずに放置しておくと、ますます価値は下がっていきます。将来的に売りたいという考えが少しでもあるなら、不動産の買取・売却の専門業者に相談してみるべきでしょう。売却するかどうか決めるのは、それからでも遅くはありません。

固定資産税の税額について

固定資産税の税額は、居住用の建物の建っている土地かどうかで変わってきます。居住目的の場合は課税標準の特例により、税額は低くなるのです。

住宅用地の場合、200平方メートル以下、または200平方メートル超で200平方メートル分(一戸につき)の場合は、評価額の6分の1となります。

後者の場合で、200平方メートル超(一戸につき)の部分については評価額の3分の1の適用となります。ただし、適用となるのは家屋の床面積の10倍までとなります。

更地を駐車場として活用する場合は、非住宅用地に該当するので特例の対象とはなりません。そのため、住居が建っている場合と比較しても、固定資産税は高額になってしまうのです。

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