家を高く売るには、動機と優先順位が大切です。

家を売却するには、売り主の動機と優先順位を明確にすることが大切です。なぜ家を売却するのか、売却での優先順位は何にするのかによって売却の戦略が変わってきます。

例えば、相続した家を出来るだけ高く売却したい場合と事情があって家を早く売却したい場合では優先順位が変わりますし、売却戦略が変わります。

家をどのように売却するかについて整理するためには5W2Hをはっきりさせることをお勧めします。

Where/What Who Why
どこのどの家を売却するか 誰の意思で売却するのか 売却動機
When How How much
売却時期 どのように売却するか いくらで売却するか

家を売るまでの流れ

家を売却するまでの流れは以下のようになっています。

①売却戦略の決定

売り主の動機を基に、優先順位を決め販売戦略を考える。

②査定を申し込み、その後仲介会社の決定

机上査定、訪問査定の両方をする。その後どの不動産会社に売却活動をしてもらうか決定をする

③不動産会社の売却活動をチェックしながら、買い主が現れるのを待つ。買い主が現れれば売買契約をして、家を売却。

仲介業者が作るマイソクや広告のチェックをします。他には内見の準備をします。買い主が現れれば、最後に買い主と交渉をし、話がまとまれば売買契約をして、家を売却します。

④家が売却できない場合は、販売戦略の変更をする。

家が売却出来ないことがあります。不動産会社が悪いのか、価格設定が悪いのかなどが考えられます。販売戦略の変更が必要です。

家を高く売る上でのコツと注意点 査定~不動産会社の決定まで

机上査定のコツと注意点

机上査定で目安の価格をだしてもらい売却額を想像できれば十分です。

机上査定とは、土地面積や建物面積、間取りや築年数などの物件データと公示地価や過去の成約事例などの価格データを参考に目安となる売却価格を算出してくれます。

売却したい家のエリアの実績を重ねている不動産会社数社を選んで訪問査定を依頼しましょう。不動産会社数社を選び方について詳しく知りたい方はこちらも参考にしてください。

しかし机上査定では、不動産会社の力量を見極めるのは難しいです。したがって実際に担当者と会って、査定をしてもらう訪問査定がとても大切です。

不動産会社は訪問査定で決めるべき!訪問査定のコツと注意点

訪問査定をしてもらい媒介契約をしてもらう不動産会社を絞らないといけません。

不動産会社の力量を見極めるための助けとなるのが。「査定額の根拠」と「売却のストーリ-」です。その他には、担当者の人柄や売り主の相性も大切です。

査定額の根拠に関しては、プロの宅建業者用の物件流通ネットワーク「レインズ」に掲載されている過去の取引事例から、販売価格や成約価格などの客観的な数字を挙げてくれると安心です。

またストーリーに関しては、売却したい家を見て、この価格で売却したら、大体2週間で内見の申し込みが入り、1~2か月くらいで売約が成立するなどの売却のストーリーが描けているかです。。

「換気扇の調子が悪い」といった些細な不具合から「相続税が払えないで困っているから、数か月以内に自宅を売却したい」などの個人的な事情まで話せ親身になってくれるかも大切です。

このように言う理由には、悪徳業者もいるからです。

契約後ロクな販売活動を行わずに売却価格の値下げを要求する会社や契約欲しさに高い査定額を出し契約させ、その後値下げを要求する会社もあります。

悪徳業者について詳しく知りたい方はこちらチェックしてください。

家を高く売る上での注意点 売却活動について

媒介契約が結ばれると不動産会社は売却活動をスタートさせます。

まずは、「マイソク」という販売図面を作成します。「マイソク」とは、不動産屋の前を通ると張り出されているチラシのことです。

買い主が興味を持つかどうかは、マイソクの出来次第にもよるので完成前にチェックすると良いです。

間取りや築年数などの基本情報のほか、物件の魅力が伝わる写真が掲載されているや、物件ならではアピールポイントが入っているか見る事が重要です。

マイソクが完成をしたら、不動産会社は、売却物件情報をレインズに登録します。

レインズの他にも新聞チラシや不動産ポータルサイトなどに物件情報を掲載するなどの幅広い広告を展開することもあります。

広告を展開しても、売れない場合があります。そのほとんどが強気な価格設定です。不動産会社の担当者と話し合い、売却のストーリーを立て直す柔軟さも大切です。

広告を見て、購入希望をする人が現れたら、内見をしてもらいます。

購入希望者に良い印象を持ってもらうために念入りに掃除をしましょう。大切なことは家のどこを見られても問題ない状態にすることです。

そういう状態にしておかないと買い主も不安になり、交渉がまとまらない場合があります。また「近所に大きなスーパーがあるから買い物に便利」などの物件の魅力を伝えましょう。

売り主は、売却活動についての報告を受け身に聞くのではなく、問い合わせや内見の状況を聞きながら、担当者とコミュニケーションをとり、時には戦略を変えたりしましょう

売却活動の成果もあり、買い主が見つかったらいよいよ売買契約をします。

売買契約後に給水管の破壊などのトラブルがあったりします。事前にしっかり瑕疵を伝えていれば、瑕疵担保責任が免除になるかもしれないので、家の問題に関してはしっかり伝えましょう。

家を高く売る上での注意点 どうしても売れない時

物件を売りに出した途端に買い手が見つかるというケースは稀ですが、2,3か月にわたって内見希望者が1人も現れない場合、売却戦略の見直しが必要です。

不動産会社の力量不足かもしれないので、「マイソクは魅力的か?」、「レインズに物件情報を登録しているか?」、「積極的に広告を売っているか?」、「営業活動をしっかりしているか?」、「交渉がまとまらなかった時に理由をしっかり伝えてくれるのか?」など仲介業者の働きぶりをまずチェックしましょう。

媒介契約のうちに、専属専任と専任は契約期間が3か月。したがって業者がやるべきことをやっていなかったら、契約を更新せずに他の仲介業者と新たに仲介契約を結んだ方が良いです。

仲介業者がやるべきことをやったにも関わらず、買い主が見つからなかった場合は、値下げをしましょう。
それでも買い主が見つからない場合、不動産会社への買取を依頼するという方法もあります。

家の買取事業を手掛ける不動産会社は物件を安く買取、リフォームをして付加価値を高めて販売しています。したがって相場より安くなるかもしれませんが、買取をしてくれる可能性があります。

家を売る事が決まっている人は、一括査定がおすすめです。

家を売却することが決まっているなら一括査定がおすすめです。なぜならあなたにあった不動産会社が見つかるからです。

不動産会社には「マンションが得意」「賃貸がメイン」「投資物件専門」というように各社で得意な分野があり、決して同じではありません

しかしどんな特徴があるのか見極めるのは、素人には難しいです。

一括査定サービスでは、あなたの物件の所在地・広さ・築年数・間取りなどを入力すると、売却したい物件に適した不動産会社が自動的に画面に表示されます。

不動産取引に慣れていない人でも、簡単にふるいにかけることができます。

こちらのサイトがおすすめなので是非使ってみてください。

不動産会社の選定は、机上査定の段階なら、売買実績を聞けば良いです。したがって”港区の一戸建て”を売却したいのであれば、直近2年くらいの港区の一戸建ての売買件数を教えてもらいましょう。

売買件数の多い会社の方が、頼りになる不動産会社です。

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