Q1 事故物件を売却したいのですが

質問

子ども達が大きくなってきたので、今のマンションを売却して、新しいマンションを購入したいと考えているのですが、同フロア内で飛び降り自殺がありました。

部屋からは離れているのですが、同じ15階ということもあり、告知義務があるのかよくわかりません。

住んでいない部屋で起きた事故ならば、所詮は他人事のような気がするので、黙って売却したほうがいいのかな?とも思います。

部屋から離れているとはいえども、自殺というのはイメージが悪いですから、もし話せば値段を下げないと売れなくなるでしょう。

老衰・孤独死などと比べて、自殺の場合は物件の価値がかなり下がると聞いたこともありますので。不動産業者の査定を受けたところ、今のマンションの価値は3,800万円だそうです。

しかし、事故ありとなれば3,000万円くらいまで下げないと売れないような気もします。やっぱり事故のあったマンションというのは、それだけでイメージが悪くなりますよね。

小さなマンションだと、名称を変えたり、外壁を塗り替えたりすることもあるそうで。告知はしないで黙っていたほうが得なのかな、とも考えているのですが。

回答

他人様の自殺により、自分の部屋まで事故物件にされたのではたまりません。事実、自宅マンション以外で発生した事故については無関係となります。

とはいえ、やはりイメージが悪くなることは否めません。自殺があったマンションと聞けば、敬遠する方は多いでしょう。

事故のない物件と同じ金額で購入する人はいないはずです。それゆえ、報告義務は発生すると考えていいです。

告知事項の範疇となるため、不動産業者にはありのままに話しておくべきです。何も話さずに売却して、売却後にマンション住人の話により、自殺があったことがバレてしまう可能性もあります。

こうしたトラブルは頻発していますので、告知しておいたほうがいいでしょう。不動産業者に依頼するときは、売買を中心に活動している業者を選ぶべきです。

業者はどこも同じではなく、それぞれ得意分野があるのです。賃貸の仲介、賃貸のマネジメントなど、売買以外に力を入れている業者に依頼しても高く売ることはできません。

安く売ることは素人でもできますが、高く売るためにはテクニックやノウハウが必要なのです。正しい物件の価値を知らなければ、安売りすることになりかねません。

訳ありの物件といえども、値段を下げてしまえば買い手はつくのです。大切なのは、いきなり大幅に値下げするのではなく、買い手がつきそうな金額を模索していくことです。業者の実力によって、売却額は500万円以上変わってきますから。

新聞の折込チラシ、不動産業者の一括査定サイトなどを活用して、売買を得意とする業者をみつけてください。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

Q2 このような物件は事故物件に該当しますか?

質問

主人が所有するマンションを売却することになりました。5年ほど前に中古物件を購入したのですが、経済的な理由で手放すことにしたのです。

2年前に主人が自殺をして他界し、私だけでは生活費の捻出が厳しくなったのです。物件を売却することでお金が入りますし、実家に引越しすれば家賃も抑えられます。

問題は事故物件に該当するかどうかです。主人が自殺したのは家ではないので問題ないと思うのですが、それでもイメージが悪いという人はいるでしょう。

信頼できる友人にはこのことを話しましたが、「私なら購入するのに抵抗がある」と言っていました。私が同じ立場だとしても、多分同じように言ったと思います。

近々、不動産業者に売却の依頼をするつもりですが、事実を話すと事故物件に該当してしまい、高く売ることができないのではないかと心配です。

このような物件においても、業者への報告義務はあるのでしょうか?アドバイスをお願いいたします。

回答

瑕疵物件とされるのは、何らかの欠陥のある物件を言います。白蟻、雨漏りなどは、告知しておかないとトラブルになります。

外観・内覧を見るだけではわからない欠陥はありますが、入居するとバレてしまいます。話したうえで納得して購入してもらうなら問題ありませんが、あとからバレてトラブルになり、「白蟻が住み着いているなら購入しなかった」などと言われる方もいます。

心理的瑕疵についても同じことが言えます。自殺でも他殺でも、誰かが死亡した物件は買い手がつきにくいです。

全く気にしない人もいますが、そういう人は1割もいません。だからこそ、売り手は建物を取り壊して更地にして、駐車場を設置するなどして土地活用しますよね。

ただ、今回のパターンでは告知義務はないでしょう。ご主人が自殺をしたのは、住宅内ではないとのことなので、まったく関係ありません。

話す必要はないですし、ここまで詳しく業者から聞かれることもないでしょう。あとで知られたとしても特に問題はないです。

【参 考】
家が傾いている物件を売る際の注意点について
自殺があった不動産を売却する場合の注意点
過去に雨漏りや白蟻による浸食をうけた場合の告知義務について

Q3 家族が公営地で自殺しました

質問

家族が公営地で自殺しました。このようなケースでは敷地内の自宅は事故物件になるのですか?

回答

特に知らせる必要はないと思います。自宅で自殺したのでなければ、普段そこに住んでいたとしても事故物件には該当しません。

ただし、それでも嫌がる買い手はいますから、近くで事故があったことを話したほうがいいという不動産業者もいます。これについては、業者や弁護士によっても見解が異なり、正確な答えはないと言えます。

Q4 建物が古い事故物件なら、瑕疵担保責任を特約で排除可能?

質問

事故物件を売却しようと考えています。契約書の本文には、買い手が隠れた瑕疵を発見した場合は、契約の解除、もしくは補修・損害賠償請求が可能であると記載されています。

契約書の特約には、買い手は土地に建物を建築するために購入するものであり、建物に瑕疵があっても瑕疵担保責任は問わない、といった内容の記載があります。

物件は建築条件付きで売り出しをして1年半以上経過しますが、いまだに売れていません。業者の話によると、瑕疵がある物件であることを周りに知られているため、売却に時間がかかるそうです。

回答

古家付きの物件売却においては、売買代金には建物は含まれていません。いわばオマケのようなものなので、瑕疵があっても欠陥とはならず、売り手の瑕疵担保責任は追及しないという意味です。

建物が新しく価値のある状態ですと、瑕疵として認められますが、建物を取り壊して新築を建てることが目的ですから、今回のケースでは解約・損害賠償などの対象外ということです。

本文と特約の内容は相反するものですが、特約は「建物を壊して新築を建てる場合」という条件がついているわけです。

Q5  売主は瑕疵担保責任を負わないという特約について

質問

瑕疵担保責任を負わない特約を設定し物件を売却したのですが、今になってリフォーム費用を請求されています。
買主がリフォーム業者にリフォームの依頼をしたところ、浴室・トイレの床が腐食しており、白蟻の巣が見つかったとのことです。
私が住んでいたときは異常にはまったく気づきませんでした。
このようなケースにおいては、売主は瑕疵担保責任を負う必要はないのでしょうか?

回答

特約は有効ですが、売主が欠陥を知りながら売却した場合は、民法第572条により特約は認められません。

買主が購入後に欠陥に気づいた場合、売主が欠陥について知っていたか・知らなかったのかが焦点となるわけです。

当然、知りながら売却した場合は責任追及されるので注意しなくてはいけません。今回のケースでは、正常な物件として査定した不動産業者、そして売主と買主が話し合いをしながら解決していくのが基本です。

損害賠償に発展した場合は、売主・買主とで瑕疵担保責任の問題を解決していくべきでしょう。

Q6 自殺なのに病死とウソをついて売却するのはダメ?

質問

友人の夫が自殺をして、ローン返済が困難という理由で家を売却したいそうですが、自殺があった物件は価値が大幅に下がるそうです。

病死の場合は、同じ死亡でもそれほど抵抗を感じない方が多く、自殺・他殺物件よりも高く売れるそうです。

そのため、友人は病死という理由で物件を売却したいそうですが、ウソをついてバレてしまうと後々大変ですよね。やっぱり不動産業者には告知して売却したほうがいいのでしょうか?

回答

ローン返済が困難になってご主人が自殺というパターンはけっこう多いです。今回のケースでは、奥様もローン返済が大変でしょうから、少しでも高く物件を売却したいと考えるはずです。

しかし、告知義務は発生しますので、自殺を病死と偽ることはできません。絶対にウソがバレるという保証はありませんが、バレる可能性のほうが高いと考えていいでしょう。

悪い話はすぐに広まってしまいますし、事実を知っている親戚・ご近所さんもいるはずです。ウソをついて売却した場合、例えば2,000万円の価値の物件を2,500万円で売るようなものです。

ウソがバレれば契約解除は当たり前のこと、買い戻し、損害賠償という話に発展するケースもあります。事実を隠して売却するにはリスクが大きすぎます。

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