雨漏りと白蟻(シロアリ)は密接に関連しています。

これから中古住宅の家を売る人は、雨漏りと白蟻の問題について特に注意してください。

雨漏りやシロアリは、築年数が古い家だけの問題ではなく、5年以内の築浅物件にも関連してきます。

特に築年数に関係なく、日本に古くから伝わっている木造軸組工法(在来工法)の戸建てを売る人や新築で注文住宅を建てた人は、特に注意してください。

まず、建売住宅、注文住宅のどちらであっても、一戸建てといえば、木造軸組工法(在来工法)を選択するパターンが非常に多く、戸建て住宅といえば木造軸組工法を指すくらいメジャーです。

在来工法のメリットとしては、「大規模なリフォームがしやすい。」「柱で構造を持たせているため開口部を多く作りやすい。」などのメリットがあります。

木造のデメリットはシロアリや湿気に弱い

デメリットとしては、白蟻駆除や風通しや湿気に配慮する必要があります。また、職人の技量に頼る部分が大きく、施工のバラツキが大きいです。

特に在来工法&注文住宅の人は注意が必要です。なぜなら、一番大きなトラブルが水の問題だからです。

屋根やバルコニーの防水が不足している。壁内の防水シートに連続性が無いなどの理由で雨漏り修理が必要になるケースが非常に多いです。

特に注文住宅の場合、例えば屋根の形状をデザイン的に処理したことで、防水対応ができておらず雨漏りが発生してしまった。

さらに断熱材がところどころ途切れていたり、通気口を塞いでしまったことで、大量の結露が発生してしまった。

築2~3年でカビだらけのケースも・・・

このような湿った家の場合は、私の経験則では築後2~3年で家の中がカビだらけになります。さらに、水分は必然的にシロアリ等の虫も呼びます。こうなってしまったら、大規模な修繕を行わないと回復不能な事態になってしまいます。

現在は、雨漏りに関しては、2000年に施行された「住宅の品質確保の促進に関する法律(通称:品確法)によって建築から10年は無償での補修義務が発生します。

10年以内の物件で、何かしらの雨漏り問題がある人は、補修あるいは補修中であることを明示して家を売るようにしてください。

雨漏りや白蟻でどうにもならない家を売るには?

雨漏りや白蟻が発生した家を売る場合、買主に対して告知義務が発生します。

稀に「黙って売るとどうなりますか?」という質問をいただくことがありますが、重大な告知義務違反となり売買契約が白紙になるだけならラッキーですが、引き渡し後その事実が判明した場合、瑕疵担保責任まで追求され損害賠償まで請求されることになります。

雨漏りや白蟻被害の問題は、いづれ必ずバレますので、媒介契約を結んだ不動産業者(仲介業者)へその事実を告知するようにしてください。

実務上は、売買契約後の引き渡し前に買主に対する調査内容を報告する義務があります。その際に物件状況確認書に耐震性の有無、雨漏りや白蟻被害等がある旨を記述します。

なお、雨漏りや白蟻被害のある場合は、中古住宅としての価値はなく、査定価格も厳しめの数字にならざるを得ません。

築年数の浅い物件は品確法の救済措置を受けること

従って、築年数の浅い物件は、なるべく前述の品確法の救済措置を受けるようにしてください。ただし白蟻は対象外ですので、売主の費用で防蟻(ぼうぎ)工事を行う必要があります。

ただし、築年数が25年以上の場合は、雨漏り以外でも耐震性に問題がある場合もあるため中古住宅として売るよりも、古家付きとした方が良いでしょう。

もう、住むことがないとわかっている家に対して、費用をかけたくない方がほとんどだと思いますので、売り方のテクニックとしては、解体更地渡しという方法ではなく、解体費用については買主負担として売りに出します。

その後、値引き交渉があった際に、売買価格から解体費用を差し引くことでスムーズに売買契約を成立させることも可能です。この時、値引き交渉があった際に解体費用を差し引くわけですから、解体費用の見積もりは事前に取っておいた方がよいでしょう。

また、解体更地渡しでの売買を推奨しない理由としては、売買活動が長引いた場合、翌年度分の固定資産税が高くなるからです。土地のみの場合、古家付きと比較した場合、6倍近くにもなります。注意が必要です。

この辺りは、古家売却の経験が豊富な不動産会社に相談するのが一番です。不動産一括査定サイトを利用すれば、雨漏りや白蟻被害の家を売却することに長けた不動産会社が簡単に見つかります。

1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守るこちらの不動産業者も悪くありません。現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

今は雨漏りやシロアリの被害がないけど売った後、責任追及されることはあるの?

「築9年の一戸建ての家を売ります。今はありませんが、売却後に雨漏りや何かしらの不具合が発生した際に、売主としての責任は追及されますか?」よくこんなご質問をいただくことがあります。

これも、不動産の一括査定サイトを利用するなどして、戸建の売却に長けた不動産会社に相談するのが一番なのですが、不具合があることを隠して売却した場合、前述の瑕疵担保責任に問われる可能性があるため注意して欲しいと思います。

通常は、売却後に買主が発見した不具合(売主は知らない)の修繕や取り替えが発生した際の費用については、契約の際に売買契約書に定めることになっています。

一般的には、「雨漏り」「白蟻」「構造耐力上主要な木部の浸食」「給排水設備部部分の不具合」は、引き渡し後、1~3ヶ月程度の瑕疵担保責任が発生することを契約書に明記します。その他の設備に関しては引き渡し後、1週間と定める場合が多いです。

実現は難しいかもしれませんが、後々のトラブルを未然に防ぎたいのであれば、買主側で建物状況をできるだけ詳しく把握する活動(ホームインスペクション)を実施してもらうのが、良いでしょう。

どうしても心配な人は、例えば築年数が古く取り壊し前提の古家付きの場合、古家の瑕疵担保責任は免責とする特約も付けることが可能です。このあたりも不動産の一括査定サイトを利用するなどして、売買経験が豊富な不動産会社に相談してみてください。

サブコンテンツ

このページの先頭へ