媒介契約の種類とは

家を売る際には、不動産会社へ査定を依頼します。通常は、数社に査定を依頼して、自分にぴったりの仲介業者を選定します。

その際に媒介契約(仲介契約)を締結します。媒介契約は、3ヶ月を超えない期間で定めることができます。

3ヶ月という有効期間(契約期間)内で購入希望者が現れ、売買契約が成立すれば、何の問題もありません。

しかし、このご時世、半年や1年程度の販売活動を行うことも珍しくありません。

そこで、依頼した不動産会社(宅地建物取引業者)との契約を継続するか?否かの決断が重要になってきます。

なぜなら、販売力の無い会社や営業マンにこのまま任せていても、結果が出ないからです。従って、売主が媒介契約に関する知識を持っていると、物件情報を見て査定価格を出してくる不動産会社の力量をかなり見抜けるようになります。

今回、かなり重要な解説を行いますので、高値で家を売りたい人は、ぜひ最後まで読んでください。

媒介契約には、3種類あります。

一般媒介契約

売主はいろいろな不動産業者に依頼できるメリットがあります。ネットや雑誌で探した業者にそのまま依頼するのもOKです。

いろいろな業者へ依頼さらに比較できるので一見、高く売ることができそうですが、デメリットもあります。

業者側から見ると告知宣伝活動を行っても、自社経由で契約が成立しなかった場合、仲介手数料、広告宣伝費すら回収できない可能性もあります。

よって、次に述べる専任媒介契約よりも積極的な客付けを行う業者が少なくなります。結果、売却活動が長くなる(=売れない)傾向になります。

専任媒介契約

売主は複数の業者に依頼することができません。(自分で探した買主との契約はOK)

依頼を受けた業者は、売買契約が成立すると、必ず仲介手数料をもらえるため広告宣伝にも積極的になり、営業マンのやる気向上にもつながります。

デメリットとしては、1社のみしか依頼できないため、販売力の無いダメ業者を選定してしまうと、売却活動の長期化に繋がる恐れが高くなります。

専属専任媒介契約

専任媒介契約の一種であり、自分で探した買主との契約も不可となります。

家を売る際は、上記3契約の中から1つを選んで不動産会社と標準媒介契約約款に基づく媒介契約書を締結します。その後、専任媒介契約と専属専任媒介契約を締結すると不動産指定流通機構へ物件情報を登録します。

また、専任媒介契約の場合は、2週間に1回以上の頻度で売却に関する報告義務を行わなければいけません。専属専任媒介の場合は、1週間に1回以上の報告義務が発生します。一般媒介契約は、指定流通機構への登録と報告義務は発生しません。

以上を踏まえた上で、高値で売却するためには、どの媒介契約方式が良いのでしょうか。

結局はどの媒介契約がよいの?

都心の人気物件や初めから高値で売れることがわかっている場合は、迷わず一般媒介契約を選択してください。

理由は、短期間で売れることがわかっているため、「不動産会社の力量」はあまり問われないからです。

要するにどこに依頼しても、「あまり大差が無い。」場合は、一般媒介契約を選択してください。

ただし、一般媒介は、複数業者に依頼できるというメリットがありますが、あまり依頼し過ぎないようにすることが重要です。

理由は、多くの業者に媒介を依頼し過ぎるとヤフー不動産やスーモなどに、自分の物件情報があまりにも沢山掲載されてしまうため、「売れ残り感が漂ってしまう。」からです。

露出が増えて一見良さそうですが実は逆です。また、色々な業者からの連絡が非常にたくさん来るようになります。精神的にかなり強い人でないと、疲れ果ててしまうでしょう。

おそらく、このページをご覧の方は、「一般的な物件」を売りたい方がほとんどだと思います。その場合は、迷わず「専任媒介契約」を選択してください。

理由は、一般媒介だと業者側の「報告義務」「レインズ登録」が発生しないため、「普通の物件だと誰も見向きもしない。」からです。

物件力がある場合、たった1回だけのポスティングチラシで成約する可能性がありますが、「普通の物件」では普通の活動を行っても成約しません。

従って、業者側へ成約すると必ず仲介手数料が約束される「専任媒介契約」でこれは!という1社に依頼することが非常に重要です。

これは!という業者はどうやって選択すればいいのでしょうか?

私がお勧めしたい不動産会社としては、めったにいないのですが、仲介手数料の1%程度を買主側の業者へインセンティブとして支払いレインズという指定流通機構への登録時に「手数料1%出し」という表示を行ってくれる業者です。

これを行うことによって、買主側の手数料3%+不動産会社から手数料が1%入ってきますので、より多くの不動産会社が見込み客を連れてきてくれます。この「手数料1%出し」の威力は絶大です。

3000万円の物件が成約すると、成約価格の3%+6万円(税別)は、1,036,800円の仲介手数料が発生します。この3分の1の345,600円が別途報酬として入ってくるわけですから、どの業者(営業マン)も必至になります。

よって、この売却スタイルを選択してもよい。という柔軟な不動産会社に依頼すると良いでしょう。

おすすめは、不動産の一括査定サイトを利用して、複数業者へ査定の依頼を出します。その際に、「手数料1%出し」で家を売りたいです。対応していただけますか?と尋ねてみてください。

大手不動産会社は、不可能ですが地元密着型の中堅会社ですと、対応可能な場合もありますので、お勧めです。

あるいは、1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の方であれば、売主の利益を100%守ると宣言している不動産会社へ依頼するのもよいでしょう。

現役時代の仲間が多数在籍していますので、売却で失敗することはありません。安心して利用して欲しいです。

こんな業者は要注意!

「よく査定価格の一番高い業者に依頼しましょう。」という書き込みを見かけます。

一見、正しいように見えますが、査定価格だけで不動産会社を選定してしてはいけません。

大手不動産会社の中には、一旦高値で受けておいて、何もせず1ヶ月放置して値下げ交渉をしてくる不誠実な業者もいます。

また、力量の無い業者へ依頼してしまった場合、媒介契約の更新を行わないことをお勧めしましたが、その際、販売活動費の名目で広告費や人件費を要求する業者もいますので、注意してください。

売主の特別な申し出による特別な広告を除いては、業者側の意思で実行したものについては、費用負担は一切発生しません。

違約金などの名目で料金を請求してくる業者もいますので気をつけてください。先程ご紹介した不動産の一括査定サイトは、悪徳業者は徹底排除していますので、安心してご利用ください。

なお、媒介契約の更新は、売主側の申し出によって更新されます。申し出がない場合は、終了します。決して自動更新とはなりません。

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